פרויקטים
חותמים על עסקת התחדשות עירונית? עו"ד יהודית דוידוביץ' על התקנות החדשות שחשוב שתכירו
סוף לסכסוכים בין בעלי דירות ויזמים? תקנות חדשות מבקשות להגביר את השקיפות וההוגנות בעסקאות התחדשות עירונית, ולחזק את האמון והשיח בין הצדדים. עו"ד יהודית דוידוביץ', המלווה מקרוב עשרות פרויקטים בתחום, מנתחת את המשמעויות וההשלכות של המהלך, ומצהירה: "מדובר במהפכה"
פרויקט פינוי-בינוי במרכז הארץ נקלע למבוי סתום, לאחר שבעלי הדירות התפצלו בין יזמים שונים. בעוד חלקם חתמו על הסכם מול יזם אחד, חלק אחר חתם על הסכם נפרד מול יזם נוסף. אם זה מספיק, הרי שלטובת שני היזמים גם נרשמו הערות אזהרה. כשנראה היה שהסיכוי להתקדם שואף לאפס, נכנסה עו"ד יהודית דוידוביץ' לתמונה. עורכת הדין המייצגת אך ורק בעלי דירות במיזמים במסגרת התחדשות עירונית, לקחה על עצמה את האתגר לחלץ את הפרויקט, ונכנסה לעובי הקורה.
"פנו אליי מנציגות בעלי הדירות בפרויקט וביקשו שאסייע בהתרת הפלונטר המשפטי", משחזרת עו"ד דוידוביץ' בשיחה את אתר ice, "מהר מאוד הבנתי שהייתה פה תקלה גדולה ושלמעשה כל השיח בין היזמים ובעלי הדירות התנהל בצורה קלוקלת. קודם כל נדרשתי לעשות סדר: להוציא לשני יזמים כרטיס אדום ולקיים מכרז יזמים פומבי – כשכל מי שניגש למכרז ידע מראש כי יהיה עליו להתמודד עם מצב העניינים הקיים. במכרז זכה יזם, שקיבל את אמון מרבית בעלי הדירות, ולקח על עצמו לבטל את הערות האזהרה. בעקבות המהלכים שנקטנו, הפרויקט עלה על המסלול".
"המקרה הזה הוא לא יוצא דופן בנוף ההתחדשות העירונית", מחדדת עו"ד דוידוביץ', "אלא מספק דוגמה מוחשית לכאוס ששרר בעבר בכל הקשור להסכמי ההתקשרות בין בעלי דירות ויזמים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. אין לי ספק שאם העסקאות היו שקופות וגלויות עם פיקוח ובקרה – מיזמים רבים שנתקעו, היו היום במקום אחר לגמרי".
שר המשפטים, יריב לוין (צילום פלאש 90/יונתן זינדל)
גלוי, פומבי, עדכני
לא במקרה מדגישה עו"ד דוידוביץ' את צמד המילים "שקופות" ו"גלויות". המציאות בתחום ההתחדשות העירונית מלמדת כי לא מעט הסכמים שנחתמו לאורך השנים בין יזמים לבעלי דירות, נעדרו בדיוק המונחים הללו.
במטרה לייצר מנגנון שיגביר את השקיפות בעסקאות התחדשות עירונית, ואף יאפשר את ביטולן במידה ולא עמדו בקריטריונים – התקין לאחרונה סגן ראש הממשלה ושר המשפטים יריב לוין, תקנות חדשות – שגובשו בידי משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – ותכליתן לאפשר ביצוען של עסקאות הוגנות, ולייעל את הדיאלוג והאמון בין בעלי דירות ויזמים. תקנות אלו, קובעות כללים מחייבים לעסקאות עצמן, וממשיכות למעשה את התקנות שנקבעו ב-2022 ומתמקדות בכנסים של היזמים לערוך לבעלי הדירות טרם התקשרות בעסקה.
בין עיקרי התקנות החדשות: דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימת בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית – וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו. עוד נקבע בתקנות כי העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, כולל חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה. כמו כן מחויב היזם לגלות על כל אפשרות לניגוד עניינים שלו או של כל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
התקנות עוסקות גם במהות ובאופי הפרויקט, ומחייבות את היזם במועד החתימה על ההסכם (ולא במועד מאוחר יותר) לציין בדיוק באיזו עסקה מדובר: פינוי-בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק. נושא אחר המקבל ביטוי בתקנות, מחייב את היזם לציין בהסכם את התאריך בו נחתמה העסקה הראשונה עם בעל דירה בבית המשותף, היות וממועד זה נגזרות זכויות מהותיות – כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה וזכויות קשישים. לפי התקנות על היזם לציין גם מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר הבנייה ולמסירת הדירה החדשה. כחלק מההסכם עליו גם להציג את התמורות (או את העקרונות לקביעת התמורות), שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
באשר לערבויות, על היזם להתחייב למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירות התמורה, בדומה לנדרש ברכישת דירה חדשה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה. בהמשך לכך, על היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופת הפינוי ועד קבלת הדירה החדשה. התחייבות היזם להעמדת ערבות, מתייחסת גם לעסקאות במסלול של עיבוי וחיזוק, לשם הבטחת השלמת ביצוע העבודות. התקנות מפרטות רשימת נושאים נוספים שיש לכלול בעסקה, אך ניתן להשלימם בהסכמת הצדדים, אם לא נכללו בהסכם מראש.
אי קיומם של התקנות, חשוב להבהיר, עלול במקרים מסוימים גם להביא לביטול העסקה. בהקשר הזה ניתן יהיה לפנות לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה לאשר את בטלות העסקה, ולמחוק את הערת האזהרה, אם נרשמה
ודאות, סדר, אחידות
עו"ד דוידוביץ' העומדת בראש משרד דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון, מייצגת בעלי דירות בעשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. כמי שמכירה את השטח היטב, היא מברכת על התקנות החדשות. "התקנות הללו מהוות מהפכה, חד וחלק", מצהירה עו"ד דוידוביץ'. "צריך להבין: עסקת התחדשות עירונית היא לא עוד עסקה על הדרך, אלא תשליך על ההווה ועל העתיד של בעלי הדירות. התקנות הללו עוסקות בלב ליבן של העסקאות, בנושאים הכי קריטיים: תמורות, לוחות זמנים, ערבויות – ומסייעות להגן על בעלי הדירות ולשמור על האינטרסים שלהם, ולא פחות חשוב: לחזק את הביטחון של בעלי הדירות בפרויקט ובגורמים האמונים עליו".
עו"ד דוידוביץ' העומדת בראש משרד דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון, מייצגת בעלי דירות בעשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. כמי שמכירה את השטח היטב, היא מברכת על התקנות החדשות. "התקנות הללו מהוות מהפכה, חד וחלק", מצהירה עו"ד דוידוביץ'. "צריך להבין: עסקת התחדשות עירונית היא לא עוד עסקה על הדרך, אלא תשליך על ההווה ועל העתיד של בעלי הדירות. התקנות הללו עוסקות בלב ליבן של העסקאות, בנושאים הכי קריטיים: תמורות, לוחות זמנים, ערבויות – ומסייעות להגן על בעלי הדירות ולשמור על האינטרסים שלהם, ולא פחות חשוב: לחזק את הביטחון של בעלי הדירות בפרויקט ובגורמים האמונים עליו".
"התקנות החדשות מבטאות הפקת לקחים מאופן ההתנהלות בעסקאות התחדשות עירונית בשנים קודמות, והן מתכתבות עם השינויים וההתפתחויות שאירעו בתחום בשנים האחרונות", מוסיפה עו"ד דוידוביץ'. "זה לא סוד, בעבר יכלו היזמים להתנהל כאוות נפשם ואפילו להסתיר מבעלי הדירות הליכים מינהליים או משפטיים שמתנהלים או התהלו נגדם. אנחנו, כעורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות, נאלצנו לקושש מידע ולהרכיב במאמץ רב את הפרופיל של היזמים הפוטנציאליים. כעת, כשהמידע הרלוונטי שקוף וזמין, בעלי הדירות ואנחנו יודעים מי הם היזמים שעומדים מולנו. יש כאן בפירוש עוד נדבך חשוב בסטנדרטיזציה של תחום ההתחדשות העירונית".
אם תשאלו את עו"ד דוידוביץ' על האפקט שמייצרות התקנות, היא מאמינה כי הן יביאו לשינוי של ממש בתחום: "התקנות ישפיעו על התחום כולו, על עסקאות חדשות אבל גם על עסקאות ותיקות יותר. נכון, התקנות באות למען בעלי הדירות, אבל צריך להביא בחשבון שהן מספקות ודאות, סדר ואחידות גם ליזמים. בשורה התחתונה: אני רואה בתקנות צעד חיוני למימוש התחדשות עירונית שקופה, הוגנת ואפקטיבית. היום כשכולם מבינים עד כמה זקוקה מדינת ישראל להתחדשות עירונית מיידית ואינטנסיבית, בזכות התקנות ניתן יהיה להגדיל את כמות הפרויקטים היוצאים אל הפועל".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
