פרויקטים
עו"ד אלי בן יוסף על האיחור במסירת דירות: "הפעם, הצדק עם היזמים"
האם כללי המשחק שכפתה מלחמת חרבות ברזל, יביאו לשינוי הגישה בתביעות הנוגעות לאיחור במסירת דירות? עוה"ד אלי בן יוסף ומיכאל בן שושן, מומחים לדיני מקרקעין ונדל"ן, עושים סדר ומדגישים: "על בתי המשפט להתכתב עם המציאות המשתנה, ולעדכן את הפסיקה בבחינת מלחמה כ'כוח עליון'"
מלחמת חרבות ברזל כבר חצתה את רף 200 הימים, ובגזרה הנדל"נית (בדומה לרבים מתחומי החיים) מורגשות השלכותיה היטב. אחת השאלות הבוערות שמציפה התקופה הנוכחית ומעסיקה את כלל השחקנים בענף הבנייה, נוגעת לאיחור במסירות הדירות לקהל הרוכשים על רקע פריצת המערכה הצבאית – ומעלה מחדש את הסוגייה: האם במצב העניינים הקיים האחריות מוטלת באופן בלעדי על היזמים והקבלנים.
איחור במסירת דירות, חשוב להדגיש, הוא לא נושא חדש. לצערנו עוד הרבה לפני אירועי ה-7 באוקטובר ופריצת המלחמה, אי עמידה בלוחות הזמנים ועיכוב בהשלמת הפרויקטים הפכו לאחת הרעות החולות של הענף. הסתמכות על קבלני משנה, עיכובים באספקת החומרים, התנהלות לקויה או לא מקצועית מצד החברות היזמיות – אלו רק חלק מהסיבות שהובילו לכך שפרויקטים לא מעטים התקשו להגיע בזמן אל קו הסיום.
במיוחד בעתות מלחמה ומבצעים צבאיים, נהגו יזמים לנמק את הדחייה במסירת הדירות בצמד המילים "כוח עליון" – קיומו של אירוע חריג שאינו תלוי בהם, מנע כל אפשרות להתנהלות סדירה ורציפה, וגרם לעיכוב בסיום העבודות. עקב אותו אירוע חריג, טענו היזמים, לא ניתן היה לעמוד במועדי המסירה הנקובים בהסכם ולקיים את התחייבותם לרוכשים.
המחוקק נדרש גם הוא לסוגייה, כאשר דיני הסיכול, סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 – מבקשים להתמודד עם אי היכולת לצפות אירוע מסוים ומהשלכות החוזיות הנובעות מכך. במסגרת זו, מוגדרים למעשה 3 תנאים מצטברים, כדי שתתקבל טענת סיכול:
ברמה הפרקטית, המשמעות הנובעת מקבלת טענת הסיכול: בהתאם לנסיבות הללו, רוכשי הדירות לא יהיו זכאים לקבלת פיצוי מהיזמים בגין איחור במסירתן.
- היעדר צפי או ידיעה להתרחשותו של אירוע יוצא דופן.
- אי היכולת למנוע את האירוע יוצא הדופן.
- התרחשותו של אירוע יוצא דופן מנע את קיום החוזה בין הצדדים או שונה באופן יסודי.
ברמה הפרקטית, המשמעות הנובעת מקבלת טענת הסיכול: בהתאם לנסיבות הללו, רוכשי הדירות לא יהיו זכאים לקבלת פיצוי מהיזמים בגין איחור במסירתן.
בהקשר הזה חשוב גם להזכיר את פסק דינו של כבוד שופט בית המשפט העליון המנוח, משה לנדוי, בע"א 715/78 כץ נ' נצחוני, שעסק בטענת הסיכול – אשר קבע כי במדינה כמו ישראל, הנמצאת מאז הקמתה במציאות ביטחונית נפיצה, סנריו של מלחמה הוא אינו בגדר אירוע חריג. הבשורה שיצאה אז מאולם בית המשפט: גם למצב של מלחמה ניתן להיערך מראש, וכי תרחיש של מערכה צבאית אינו בגדר "כוח עליון" הפוטר מפיצוי.
מלחמת חרבות ברזל. "מצב העניינים הנוכחי מחייב בחינתם מחדש של דיני הסיכול" (צילום פלאש90/חיים גולדברג)
בין מגפה למלחמה
התפרצות הקורונה העלתה שוב על סדר היום הציבורי את סוגיית "הכוח העליון", ושמה את הפוקוס גם על האפקט שמייצרת המגפה בכל הקשור בפעילות ענף הבנייה והיכולת לקדם את העבודות בשטח. בזמן שבתחומים רבים נדרשו העוסקים במלאכה לחשב מסלול מחדש על רקע סגרים והגבלות, את ענף הבנייה החליטה המדינה להחריג. המשמעות: ליזמים ניתן המנדט להמשיך בפעילות ולמזער את הפגיעה בענף.
התפרצות הקורונה העלתה שוב על סדר היום הציבורי את סוגיית "הכוח העליון", ושמה את הפוקוס גם על האפקט שמייצרת המגפה בכל הקשור בפעילות ענף הבנייה והיכולת לקדם את העבודות בשטח. בזמן שבתחומים רבים נדרשו העוסקים במלאכה לחשב מסלול מחדש על רקע סגרים והגבלות, את ענף הבנייה החליטה המדינה להחריג. המשמעות: ליזמים ניתן המנדט להמשיך בפעילות ולמזער את הפגיעה בענף.
מלחמת חרבות ברזל טרפה את הקלפים. על המכה הקשה שספג ענף הבנייה לאורך החודשים האחרונים, כבר פורסם לא מעט. באמצעי התקשורת השונים דיווחו הכותרות על משבר גדול הנובע ממחסור אדיר בפועלים (בעקבות איסור העסקת פלסטינים – עוגן מרכזי בכוח העבודה), כמו גם על החרם המתהווה מטורקיה והתייקרות מחירי השינוע – מצב מורכב המתורגם בין היתר לאתרי בנייה משותקים (או פועלים במתכונת חלקית בלבד), וכן, גם לאיחור במסירות הדירות.
מאז ה-8 באוקטובר מתקשים יזמים לתמרן במציאות הקשוחה שנכפתה עליהם. מעל 120 אלף פועלי בניין פלסטינים ואף יותר (הן פועלים ברישיון והן שוהים בלתי חוקיים) נגדעו באחת ממצבת העובדים ויצרו סחרור אדיר. את הוואקום האדיר הזה מתקשה עד כה המדינה למלא. הבאתם לישראל של פועלים ממדינות דוגמת הודו, סרי לנקה, מולדובה ואוקראינה מתבצעת באיטיות רבה – וכמות העובדים שכבר נמצאת באתרי הבנייה השונים ברחבי ישראל, עומדת על אלפים בודדים, טיפה בים ביחס לצורך.
עו"ד מיכאל בן שושן. "גל תביעות צפוי בגין איחור במסירת דירות" (צילום באדיבות משרד עורכי דין אלי בן יוסף)
בחינה דומה – מסקנה שונה
בזמן שפרויקטים רבים דורכים כיום במקום, זו כנראה רק שאלה של זמן עד שבתי המשפט בישראל יצטרכו להתמודד עם גל תביעות שיוגשו כלפיי יזמים בגין איחור במועד מסירת דירות. כאן בדיוק גם עולה השאלה: האם בשל מלחמת חרבות ברזל, דחיית מועדי המסירה היא בלתי נמנעת?
בזמן שפרויקטים רבים דורכים כיום במקום, זו כנראה רק שאלה של זמן עד שבתי המשפט בישראל יצטרכו להתמודד עם גל תביעות שיוגשו כלפיי יזמים בגין איחור במועד מסירת דירות. כאן בדיוק גם עולה השאלה: האם בשל מלחמת חרבות ברזל, דחיית מועדי המסירה היא בלתי נמנעת?
בסוגייה הזו לא צריך להמתין עוד מספר שנים קדימה. כבר היום, בפרספקטיבה של כשישה חודשים, אפשר בהחלט לומר שהמלחמה יצרה כללי משחק חדשים. מצב העניינים הנוכחי מחייב את בתי המשפט להתכתב עם המציאות המשתנה, ולעדכן בהתאם גם את בחינתם של דיני הסיכול לאורה.
אם בוחנים את הנעשה בשטח ביחס לאותם הקריטריונים שהוגדרו במסגרת דיני הסיכול, הרי שגם אם יכלו היזמים לצפות ולהיערך לעלייה במפלס הלהבות, הרי שמלחמה ארוכה ורב זירתית היא תרחיש שכבר חריג עד מאוד. בכל זאת, בניגוד למלחמות ומבצעי עבר, שנמתחו לכל היותר על פני שבועות ספורים – מלחמת חרבות ברזל כבר מתנהלת למעלה מחצי שנה ומועד סיומה רחוק מלהיות ברור.
מעבר לזה, אסור לשכוח כי סיבה מרכזית לכך שפעילות באתרי הבנייה מתנהלת בהילוך נמוך טמונה במדינה עצמה, שלא צלחה בקליטת העובדים הזרים, היות והגוף האמון על המהלך הוא רשות האוכלוסין במשרד הפנים. אגב, גם יזם כזה או אחר מצליח איכשהו למלא את החלל עם כוח עבודה חלופי, ישראלי או זר, עלויות השכר מזנקות פי כמה ומגדילות את ההוצאות באופן העשוי להקשות על מימוש הפרויקט.
השורה התחתונה היא שבחינה וניתוח של המצב הקיים, בהתאם לאותם מבחנים שנקבעו בפסיקה, צריכים להוביל כעת למסקנה שונה. בניגוד לעבר, ייתכן והפעם הצדק עם היזמים. כמובן שצריך לבחון כל מקרה לגופו, וברור כי מה שנכון למקרה אחד לא בהכרח נכון למקרה האחר – אך אין ספק כי גם המערכת המשפטית תידרש לבחינה מחודשת, כאשר היא תתבקש להכריע בתיקים הנוגעים לאיחור במסירת הדירות.
*הכותבים הם עו"ד אלי בן יוסף – הבעלים של משרד עורכי דין אלי בן יוסף, המתמחה בדיני מקרקעין, נדל"ן ומשפט מסחרי-אזרחי; ועו"ד מיכאל בן שושן מצוות המשרד.
(בשיתוף משרד עורכי דין אלי בן יוסף)
