פרויקטים
השכפ"ץ של בעלי הדירות: עורכת הדין ששינתה את כללי המשחק בהתחדשות עירונית
להתחדשות העירונית נכנסה עו"ד רוית סיני כשהתחום עוד היה בחיתוליו. מאז היא מלווה למעלה מ-120 פרויקטים מצפון ועד דרום – ומייצגת בעלי דירות בלבד. בראיון חגיגי, היא מספרת על הדמות שמהווה עבורה השראה, על התמרון בין עבודה ומשפחה, על הסעיף הייחודי שנכלל בכל הסכם משפטי, וגם על הספר שכתבה ומנגיש את התמ"א והפינוי-בינוי לכל תושבי ישראל
"כשנכנסתי לתחום ההתחדשות העירונית, קלטתי מיד שקיימת משוואה ברורה שאף אחד לא מערער עליה: היזמים הם החזקים, בעלי הדירות הם החלשים. אני לא הייתי מוכנה להשלים עם העניין הזה. קבלתי החלטה שמנחה אותי מהייצוג המשפטי הראשון ומאז לכל אורך הדרך: בפרויקטים שאני מלווה, הפכתי את יחסי הכוחות: ידם של בעלי הדירות היא על העליונה, הם בעלי הבית – יזמים שלא מוכנים להתיישר עם האג'נדה הזו, להסכים לתנאים שקבעתי בהסכם המשפטי ולייצר דיאלוג אמיתי, שיחפשו פרויקט אחר".
מאחורי המונולוג הזה עומדת עו"ד רוית סיני, מעורכות הדין המובילות בתחום, ומי שבהחלט ניתן להגדיר כמי ש"חיה ונושמת את ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית". המשרד אותו הקימה, רוית סיני – משרד עורכי דין, הוא מהחלוצים בתחום, ופועל עוד מהימים שההתחדשות העירונית נחשבה לנישה שולית בענף הנדל"ן. הרזומה המקצועי כולל כ-15 שנות ניסיון וליווי של יותר מ-120 פרויקטים, בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, מחיפה שבצפון ועד אילת שבדרום.
שרת ההגנה
היום זה אולי נשמע מפתיע, אבל להתחדשות העירונית הגיעה עו"ד סיני די במקרה. "אפשר לומר שהתחום הזה בחר בי", היא מספרת בראיון חגיגי לאתר ice, לכבוד יום האישה הבינלאומי. "לצד היותי עורכת דין אני גם מגשרת מוסמכת, ובתחילת הדרך עסק המשרד שלי בעיקר בתיקים שנוגעים לענייני משפחה, גירושים, ירושות וצוואות. באופן לא צפוי, אחרי גישור מוצלח שערכתי בין בני זוג, פנתה אלי אמא של אחד מהם וביקשה שאייצג אותה ואת בעלי הדירות הנוספים בפרויקט תמ"א 38 בגבעתיים. זה היה אקורד הפתיחה שלי בתחום. קפצתי למים וממש למדתי התחדשות עירונית מהיסוד".
"בראשית העשור שעבר מונה משרדנו לייצג את בעלי הדירות, וב-2017 הם כבר נכנסו לדירות המשודרגות, אחרי שהבניין הישן נהרס ונבנה מחדש", מתארת עו"ד סיני. "מהפרויקט הזה יצאתי עם תובנה משמעותית: הייעוד שלי הוא לייצג אך ורק בעלי דירות, ולהגן עליהם בכל שלבי הפרויקט – מהסיבה הפשוטה שהם לא מבינים ולא יכולים להבין את התחום לבדם".
את התובנה הזו, מתרגמת עו"ד סיני להיבט המעשי, עם מודל משפטי שגיבשה, ונועד לוודא שהאינטרסים של בעלי הדירות ישמרו – כשהמודל אף הקדים במקרים מסוימים אפילו את החקיקה בתחום. "המטרה שלי היא לייצר לבעלי הדירות אמון מלא בפרויקט – ולא פחות חשוב: שהם לא ידרשו להוציא שקל מהכיס", היא מפרטת. "הדרך לכך עוברת בניסוח הסכם פרטני עם סעיפים ייעודיים – שנועדו להבטיח שבמקרה שהיזם נקלע לקשיים או לא עומד בלוחות הזמנים ובהתחייבויות, בעלי הדירות לא יאלצו לשאת בעלויות".
"כך לדוגמה, בכל הסכם אני משבצת סעיף ערבות להוצאות משפטיות", ממשיכה עו"ד סיני. "הסעיף נועד למקרים בהם השיח בין בעלי הדירות ליזמים עולה על שרטון ונדרש לפרק את ההתקשרות. הסעיף מבוסס על הניסיון שצברתי בתחום והכרת השטח – הוא מנטרל מוקשים שעלולים לצוץ תוך כדי תנועה, ומייצר לבעלי הדירות שקט וביטחון. ברור לי שיש יזמים שלא כל כך אוהבים אותי, שרואים בי אויבת ומי שמונעת מהם להרוויח. מבחינתי, זו העדות לכך שאני עושה את עבודתי נאמנה. שיהיה ברור: אני לא אתן ליזמים לקדם פרויקטים על גב הדיירים. באותה הנשימה, חשוב גם להגיד שיש יזמים שהם פרטנרים אמיתיים למימוש התחדשות עירונית איכותית".
פרויקט תמ"א בתל אביב של חברת א.רוטמן, שמלווה עו"ד סיני כנציגת בעלי הדירות (צילום א.רוטמן, הדמיה עדי קרמר ו-StudioKA עבור א.רוטמן)
כשנשאלת עו"ד סיני, על פרויקט בו היא גאה במיוחד, היא מחייכת: "כל פרויקט הוא עולם ומלואו, ותמיד יקבל ממני את מלוא תשומת הלב וההשקעה. ועדיין, פרויקט מיוחד שהצלחתי לקדם כנגד כל הסיכויים, הוא פינוי-בינוי במרכז הארץ. בפרויקט הזה פנתה חברה יזמית לבעלי הדירות ואליי כנציגתם, וביקשה לקדם התחדשות עירונית במתחם, ואפילו לקחת על עצמה את הסיכון שלא תהיה היתכנות כלכלית. קרוב לשנתיים ניסינו להגיע להסכמות, אבל בסופו של דבר המשא ומתן המשפטי הגיע למבוי סתום".
דווקא אז, כשנראה היה שהפרויקט עלול לרדת לטמיון, ביקשה עו"ד סיני להציע גרסה חדשה להסכם המשפטי – ולאחר קבלת אישור לתוכנו מטעם מרבית בעלי הדירות, נערך מכרז יזמי. "ערכנו מכרז מסודר, כשההסכם המשפטי החדש הוא עיקר המשקולת לבחירת היזם", היא מסבירה. "במכרז השתתפו 2 חברות, ולבסוף בחרו בעלי הדירות בחברה שהסכימה לתנאי ההסכם המשפטי החדש. כאן למעשה נחסך זמן יקר לחברה הזוכה ולבעלי הדירות, כי אין צורך בהחתמות נוספות וניתן לקדם מתווה מול הרשות המקומית, שמאפשר רווחיות לפרויקט. היה פה שילוב בין נחישות ויצירתיות, שהביא להתגברות על חסמים רבים. אם רק נשווה את ההסכם שקיבלתי מהיזם המקורי, להסכם שאני ערכתי לפני מכרז היזמים, הרי שההבדלים הם שמיים וארץ".
רוית, איזה אפקט יש למלחמת חרבות ברזל על ההתחדשות העירונית?
"המלחמה ממחישה קודם כל את הצורך הבוער בהתחדשות עירונית בכל פינה בארץ. כשטילים נורים על העורף ומיליוני ישראלים מתגוררים בדירות לא ממוגנות, כולנו מבינים את ממדי הסכנה. המערכה העמיקה את המשבר בענף הנדל"ן – וההשלכות מורגשות גם בתחום ההתחדשות העירונית, עם מחסור בכוח אדם ופעילות חלקית באתרי הבנייה".
"המלחמה ממחישה קודם כל את הצורך הבוער בהתחדשות עירונית בכל פינה בארץ. כשטילים נורים על העורף ומיליוני ישראלים מתגוררים בדירות לא ממוגנות, כולנו מבינים את ממדי הסכנה. המערכה העמיקה את המשבר בענף הנדל"ן – וההשלכות מורגשות גם בתחום ההתחדשות העירונית, עם מחסור בכוח אדם ופעילות חלקית באתרי הבנייה".
"אני נדהמת לגלות", מבהירה עו"ד סיני, "שאחרי ה-7 באוקטובר, יש עדיין בעלי דירות שלא מזדרזים לקדם את חידוש הבניינים שלהם. במקום לדאוג לבטיחות ולביטחון האישי, מצער שהם עסוקים אך רק בגובה התמורות. אגב, אנחנו רואים שהתמורות בפינוי-בינוי הולכות וקטנות עם הזמן. אם פעם הסטנדרט היה תוספת שטח של 25 מ"ר, הרי שהיום בערים רבות מדובר על 12 מ"ר, ומגמת ההצטמצמות צפויה להימשך. בנוסף, גם תקן החניה יורד, ובעתיד חניה לא תהיה תמורה ברורה מאליה. אנשים צריכים להבין שבראש סדר העדיפויות עומד חידוש ומיגון הדירות הוותיקות, והקמת בניין מודרני ברף מגורים הראוי למאה ה-21 – התמורות בהחלט חשובות, אך הן לא הפרמטר היחיד"
המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. "התחדשות עירונית בגובה העיניים" (צילום באדיבות רוית סיני – משרד עורכי דין)
המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. "התחדשות עירונית בגובה העיניים" (צילום באדיבות רוית סיני – משרד עורכי דין)
כוח נשי
השליחות שרואה סיני (53, אמא ל-3 בנות) בתפקידה, באה לידי ביטוי בעוד פרויקט שלקחה על עצמה: כתיבת הספר המדריך לתמ"א ופינוי בינוי, המיועד לבעלי דירות המבקשים לקדם התחדשות עירונית. "התחדשות עירונית הוא תחום מורכב, הספר שלי בא להנגיש אותו", מציינת עו"ד סיני. "אני מביאה את ההתחדשות העירונית בגובה העיניים, מסבירה על הצעדים השונים בדרך לקידום הפרויקטים, ומפזרת את סימני השאלה".
השליחות שרואה סיני (53, אמא ל-3 בנות) בתפקידה, באה לידי ביטוי בעוד פרויקט שלקחה על עצמה: כתיבת הספר המדריך לתמ"א ופינוי בינוי, המיועד לבעלי דירות המבקשים לקדם התחדשות עירונית. "התחדשות עירונית הוא תחום מורכב, הספר שלי בא להנגיש אותו", מציינת עו"ד סיני. "אני מביאה את ההתחדשות העירונית בגובה העיניים, מסבירה על הצעדים השונים בדרך לקידום הפרויקטים, ומפזרת את סימני השאלה".
"כל פרויקט של התחדשות עירונית הוא ריצה למרחקים ארוכים", אומרת עו"ד סיני. "צריך אורך רוח וסבלנות, יחד עם אסרטיביות, אמינות ואנושיות. התחום הזה נראה אולי ורוד, אבל לא פעם הוא קשה ואפור, כשלאורך הדרך יש גם רגעי משבר ותסכול. עורך דין שמייצג בעלי דירות, נדרש להפנים שהוא הכתובת לכל בעיה, ושקידום התחדשות עירונית זה תהליך אינטנסיבי, שבא פעמים רבות גם על חשבון הזמן הפרטי והמשפחה".
וכשאת את לא עובדת, לאן מופנות האנרגיות?
"המשפחה והבנות שלי במקום הראשון. אני מאוד אוהבת לעשות ספורט, בעיקר לרוץ".
"המשפחה והבנות שלי במקום הראשון. אני מאוד אוהבת לעשות ספורט, בעיקר לרוץ".
יום האישה הבינלאומי בפתח, לא מפריע לך שאין מספיק נשים בענף הנדל"ן?
"ענף הנדל"ן מזוהה כענף גברי, מה שעלול לייצר רתיעה בקרב נשים. בהתחלה, קרה שספגתי פה ושם הערות שוביניסטיות, אבל תמיד ידעתי להעמיד את כל מי שפקפק בי במקום. היום נשים הן חלק בלתי-נפרד מתחום ההתחדשות העירונית, ונמצאות בכל הכובעים המקצועיים ובחוד החנית – ואני מברכת על כך. אני מאמינה שאנו מביאות לתחום תכונות כמו חשיבה מחוץ לקופסה, רכות, ואמפתיה שעוזרות לשפר את האינטראקציה בין כל הנפשות הפועלות ולהניע פרויקטים".
"ענף הנדל"ן מזוהה כענף גברי, מה שעלול לייצר רתיעה בקרב נשים. בהתחלה, קרה שספגתי פה ושם הערות שוביניסטיות, אבל תמיד ידעתי להעמיד את כל מי שפקפק בי במקום. היום נשים הן חלק בלתי-נפרד מתחום ההתחדשות העירונית, ונמצאות בכל הכובעים המקצועיים ובחוד החנית – ואני מברכת על כך. אני מאמינה שאנו מביאות לתחום תכונות כמו חשיבה מחוץ לקופסה, רכות, ואמפתיה שעוזרות לשפר את האינטראקציה בין כל הנפשות הפועלות ולהניע פרויקטים".
יש לך מודל לחיקוי, אישה שהיא השראה עבורך?
"שולמית אלוני המנוחה. אישה פורצת דרך, שידעה לעמוד על שלה, להיאבק על הדעות והעקרונות שלה, ולהתעלם מרעשי הרקע".
"שולמית אלוני המנוחה. אישה פורצת דרך, שידעה לעמוד על שלה, להיאבק על הדעות והעקרונות שלה, ולהתעלם מרעשי הרקע".
לסיום, איזה מסר יש לך להעביר ביום הזה?
"להאמין ביכולת שלך, לא לסטות מהדרך ולא לוותר לעצמך גם כשקשה. זה המוטו שאני מיישמת בכל יום מחדש".
"להאמין ביכולת שלך, לא לסטות מהדרך ולא לוותר לעצמך גם כשקשה. זה המוטו שאני מיישמת בכל יום מחדש".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
