1. בשיחה שקיימתי השבוע עם יעקב אטרקצ'י, בעלי אאורה, שאלתי האם הוא עדיין סבור שמחירי הדיור יעלו השנה ב-5%. יש סיבות רבות לכך שאטרקצ'י לא יפגע בתחזית שלו: המלחמה מול איראן, התחזית לגבי ירידת ריבית טרם התממשה ויש המון ערפל סביב הסכם ארה"ב ואיראן.

אי היציבות בתחום הנדל"ן באה לידי ביטוי גם בשורת הרווח: אנחנו רואים מה קורה למניות הבנייה והנדל"ן באחוזת בית ומבינים שהשנה הזאת תהיה תנודתית. אטרקצ'י, מטבע הדברים, מסתכל על שני שליש הכוס המלאה: אנחנו בשלב של הפסקת אש ואולי המערכה לא תחזור. הוא מנבא שגם אם כן, המחירים יעלו ב-3% השנה ואת היתרה נראה בשנה הבאה. עליית מחירי של 3% בנדל"ן היא קצת יותר מקצב האינפלציה הצפוי. האם כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת? יש מי שרואה בכך סיכון, ויש מי שרואה במבצעי הקבלנים, בתוספת שהם נותנים לכל דירה, הזדמנות חד פעמית.

גם אם לא יגידו את זה - הקבלנים מחכים לרוכשים בפינה. משיחות סגורות עם כמה מהם, אפשר לשמוע עד כמה הם ממתינים לרגע שבו רוכשים שהשתהו והגיע כמה פעמים לאתר הבנייה יגיעו שוב, והפעם הם יצטרכו לקנות את אותה הדירה ללא מבצעי מימון ובלי הנחה. "זה כבר קרה פעם אחת - בקורונה", מספר לי קבלן בכיר שבונה אלפי יחידות. "אנשים הגיעו למשרדי המכירות בהתחלה, חשבו שבגלל התפרצות הנגיף הם יקנו דירה בזול. הם אמרו לנו 'הנדל"ן ירד ב-2018, הוא ימשיך לרדת, והלכו. היו קבלנים שחששו ושחררו דירות, אבל הרוב ידעו שהם יכולים לקרוס אי יפחיתו את מחיר הדירה. אחרי חצי שנה, אותן דירות נמכרו במאות אלפי שקלים יותר. היו לי לקוחות ששילמו 400 ו-500 אלף שקל יותר על דירה של 3.5 מיליון שקל. המזל שלהם היה שהמחיר עוד עלה".

הטבות המימון של הקבלנים (shutterstock)

המצב כעת שונה. פגשתי לאחרונה יזם שהסכים להוריד 500 אלף שקל ממחירי הדירות שלו בתל אביב. זה שווה ערך ל-10%. בהתחלה לא הייתה התנפלות כי אנשים חששו מהמצב. לאחרונה הוא מכר את הדירות וטוען שמשהו שקרה מאז סיום הפסקת האש. ימים יגידו מה יקרה לקבלנים. לרוב, הם יודעים לעבור מלחמות ומערכות, ולקבל הצפת ערך ביום שאחרי המלחמה, ולכן הם ממשיכים לחכות בפינה.

והרוכשים? הם עדיין מספרים שהחדר הוא עגול.

2. השבוע התפרסם דוח של איתי קדמי, רו"ח ראש תחום ניתוח פיננסי, ממכון הפניקס לחקר שוק ההון, שהשורה התחתונה בו אומרת שהטבות המימון הובילו את היזמים להנחה של 13% בדירה ממוצעת. כלומר, הקבלן נותן לכם אפשרות לשלם 20% מקדמה או הלוואת קבלן? זה עולה לו ביוקר וגם אם הוא לא מפחית במחיר הדירה - הוא מפסיד כסף.

בשיחות עם הקבלנים, הם טוענים שהטבת המימון עולה להם הרבה פחות. הסיבה לכך היא המימון הזול. ברוב הדוחות שקראתי, לא שמים על כך דגש, אבל חשוב להבין שבחלק גדול מהמקרים שהיזם לא מפסיד. בדו"ח של חברת אזורים, למשל, נכתב כי "היזם מפנה את הרוכשים לבנק מסוים עמו יש לו הסדר, כדי שהרוכש יחתום על "מבצע מימון" ויטול משכנתא מסוג בולט שמכונה "הלוואת קבלן". ההלוואה שנלקחת על ידי הרוכשים, הינה ללא החזר חודשי כאשר הריבית על ההלוואה משולמת על ידי היזם מראש". והנה ההתייחסות של אזורים לנקודה החשובה הזו: "עבור היזמים הלוואות אלו מוזילות את עלויות המימון שכן הן מסווגות כהלוואות לדיור ולכן זולות יותר מהלוואות עסקיות או הלוואות המועמדות במסגרת הסכם ליווי של פרויקט. הסדר זה גם מאפשר להגדיל את היקף מכירות הדירות תוך הימנעות מהורדה במחירי הדירות".

עכשיו הבנתם? במקום לקחת הלוואה בריבית של 8%, היזם מקבל את הכסף עכשיו (וזה שווה לו 8% שהיה לוקח מהבנק כדי לגלגל את הכסף) ומנגד, הוא משלם עליו ריבית מופחתת של 4.5% בערך. כלומר, היזם חסך כאן המון כסף. באזורים טוענים שגם הבנקים המלווים נהנים מהסדר הלוואות אלו שכן הן פחות מסוכנות מהלוואות עסקיות ליזמים ונושאות עלות הונית נמוכה יותר. ושימו לב לשורת המחץ: "מכאן שנוצר כאן אינטרס הדדי הן מצד הבנקים שמגדילים את נתח שוק המשכנתאות שלהם הן מצד היזם שמוזיל את עלות המימון והן מצד הרוכש שמקבל הזדמנות לרכישת דירה תוך סבסוד עלות המימון עבורו".

עסקת win win, קוראים לזה.

3. קראתי השבוע בעיון רב את נתוני המשכנתאות לחודש מרץ. הזינוק לעומת המצב לפני שנה מפתיע. אפילו טובי הכלכלנים לא האמינו לנתונים: הם עמדו לכנות את החודש האחרון כמרץ השחור, היו בטוחים שנראה התרסקות. אבל משהו קרה, הנתונים זינקו, גם בשל מחזורי המשכנתאות. הציבור לא פראייר - הוא רואה שהריבית בדרך למטה, ולוקח יותר הלוואות שאינן צמודות מדד. הציבור כאן לא מאמין בהלוואות כאלה, כי הוא יודע שהמחירים בישראל עולים.

אפשר לספר לו שהאינפלציה עולה ב-2%, אבל בשורה התחתונה, כשהוא הולך לעשות קניות בסופר, הוא משלם הרבה יותר. אם הריבית תרד פעמיים בחצי השנה הקרובה, יכול להיות שנראה את אחוזי ההלוואות שאינן צמודות משתוללות. בסוף, ואפשר לראות את זה במספרים: הציבור מעדיף לקחת הלוואה לא צמודה של 5.5% מאשר הלוואה צמודה של 3%, וזאת למרות התחזית שהאינפלציה תהיה סביב 2%.

עוד ב-

יעקב אטרקצ'י: "זה מה שיקרה למחירי הדיור בשנה הקרובה"

לכתבה המלאה

למה זה קורה? הציבור ירוץ לקחת הלוואות קבועות כי הוא לא רוצה להסתכן. הוא יודע שאחרי שנות קורונה, רפורמה משפטית, מלחמה בעזה ומלחמה מול איראן, הסטטיסטיקה אומרת שמשהו רע אחרי יקרה בקרוב. זה לא בגלל שהציבור פסימי מטבעו, אלא משום שהוא למוד ניסיון.