בחודש שעבר מספר הדירות הלא מכורות קטן בכמה מאות דירות. המשמעות היא פשוטה: מספר הדירות שנרכשו גבוה ממספר הדירות שהחלו להימכר. הנתון הזה די מעוות: לא מדובר בהכרח בדירות חדשות וריקות שהצטרפו לשוק, אלא בקרקע שקיבלה היתר בנייה. במצב כזה, אם בחודש מסוים נמכרו 1,000 דירות בכל הארץ, אבל יזם קיבל היתר לבנייה 1,200 דירות והוא מתכוון להתחיל בבנייה בעוד שנה כשהפרויקט יהיה מוכן בעוד 4-5 שנים, מספר הדירות הלא מכורות יעלה.

על העיוות בנתון הזה של הלמ"ס הרחבנו בעבר והסברנו מדוע הוא יכול להשפיע, שלא בצדק, על מחירי הדירות. אם נתייחס לנתון הדירות המוכנות והלא מכורות, חשוב להדגיש כי הוא כולל בתוכו גם דירות רבות שנותרו אחרונות בחלק מהפרויקטים, והן בדרך כלל דירות מיוחדות ויקרות. בנוסף, חלק נרחב מהדירות הלא מכורות פשוט לא יוכלו להימכר במחירים נמוכים מפני שרוב הקרקעות נרכשו בתקופת גאות ולכן הקבלנים נתקעים עם חלק מהמלאי. כשאתם רואים שקבלן מעניק הנחה של 10%, המחירון אותו הוא חושף לא אמיתי. קבלן לא יפסיד כסף במכירת דירה, אלא אם כן הוא בהליך של חדלות פירעון.

מצד שני, המדד הנוכחי מצביע על כך שמחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.8% בשנה. זה אומר שדירה ממוצעת עולה 20 אלף שקל פחות. זה הרי לא ייתכן. אנחנו יודעים את האמת: המחיר שמשלמים רוכשי הדירות אמנם צמוד למחירון, אבל הטבות המימון שוות הרבה כסף. האוצר אוהב לנפנף בנתון הדירות הלא מכורות כדי לנפח את המספרים. רק 16 אלף דירות מוכנות ולא מוכרות יש בישראל. אנחנו מכירים פרויקט במרכז הארץ שקיבל היתר בנייה והיזם עומד לבנות במסגרתו 450 דירות. ההיתר כבר יצא, השיווק עדיין לא התחיל, כל 450 הדירות, שיהיו מוכנות בעוד 5 שנים - נכללות במספר הדירות הלא מכורות. לא מדובר בפרויקט יחיד, גם לא בעשרה כאלה, אלא ברוב הדירות שהאוצר מציין שלא נמכרו.

איפה הבעיה? שמשיחות עם קבלנים עולה כי הם מעריכים שהרף עלול לחצות בקרוב את ה-85 ואף את ה-90 אלף דירות לא מכורות, כשבמקביל מחירי הדיור יעלו. איך זה יכול להיות? ההערכה היא שבתוך מספר חודשים יתקבלו היתרי בנייה לאלפי יחידות דיור בשדה דב. כל הדירות האלה, שחלקן יהיו מוכנות בעוד 5 שנים וחלקן בעוד 8-10 שנים, יהיו דירות לא מכורות. האם הבניין בנוי? לא. האם הטרקטורים עלו על הקרקע? ממש לא. אבל אלה דירות לא מכורות כי היזם קיבל היתר בנייה. תשאלו את חברת גינדי, שמכרה 692 דירות מתוך 708 הדירות שהיא בונה בשדה דב. אם ההיתר יתקבל מחר בבוקר, למרות שהיא תכריז שההסכמים נכנסו לתוקף והיא מכרה כמעט את כל הפרויקט, מלאי הדירות הלא מכורות יגדל.

חברה נוספת שאמורה לקבל היתר בקרוב מאוד היא אביסרור, שיש לה היתר חפירה ודיפון. לחברה יש 406 יחידות דיור בשדה דב, והיא מכרה יותר משליש מהדירות. אם ההיתר יתקבל באופן מיידי, מספר הדירות הלא מכורות יקפוץ ביותר מ-200 דירות. עכשיו תחשבו מה יקרה כשחברות אחרות, כמו יוסי אברהמי, עמוס לוזון ואחרים יקבל היתר בנייה. יגאל דמרי, למשל, קיבל כבר באוקטובר היתר חפירה ודיפון ובקרוב מאוד יקבל היתר בנייה מלא ומספר הדירות הלא מכורות יגדל משמעותית.

עוד ב-

מחירי הדירות חוזרים לעלות - מי ראה את הנולד?

לכתבה המלאה

לישראל קנדה יש היתר בנייה מלא ולכן מאות דירות הצטרפו כבר למספר הדירות הלא מכורות.