פרויקטים
דירה חדשה או הבטחות באוויר? המוקשים בהתחדשות עירונית שעלולים להשאיר אתכם בלי בית
בפרק החדש של הוועדה המקומית: עו"ד משה יונאי על הפחדים שמלווים את בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית – ואיך מצמצמים סיכונים ומוודאים שיש באמת על מי לסמוך. וגם: מה משותף לבזאר הגדול באיסטנבול ולפינוי-בינוי?
הוועדה המקומית הוא פודקאסט נדל"ן מבית אתר ice, המארח את דמויות המפתח בענף לשיחה פתוחה על הנושאים החמים העומדים על סדר היום, ההתפתחויות והחידושים. בפרק החדש: מרב מילר ועו"ד משה יונאי – שותף מייסד במשרד רולוף&יונאי, ממשרדי עורכי הדין הבולטים בצפון בתחום ההתחדשות העירונית ומי שמייצג בעלי דירות במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי – צוללים לאחד הנושאים הרגישים והמשמעותיים ביותר בתהליך: הפחדים והחששות של הדיירים.
על הנייר, התחדשות עירונית היא עסקה שקשה לסרב לה: דירה חדשה, ממ"ד, מעלית, חניה, שדרוג סביבת המגורים ועליית ערך של הנכס. אלא שבמציאות, בין ההבטחות של היזם לבין הרגע שבו הבניין באמת נהרס, נבנה ומאוכלס מחדש, יש לא מעט סימני שאלה שמלווים את בעלי הדירות – ולעיתים אף מעכבים את הפרויקט כולו.
"צריך להבין: עבור בעלי הדירות התחדשות עירונית היא לא סוגיה נדל"נית או כלכלית – מדובר קודם כל בבית שלהם, ומכאן מגיע הפחד הגדול – להישאר בלי קורת גג", מסביר עו"ד יונאי. "לכן יש שורה ארוכה של חששות: קריסת היזם טרם השלמת הפרויקט, חוסר ודאות באשר ללוחות הזמנים והתארכות התהליך, קבלת תמורות לא הולמות או קיפוח בתמורות ביחס לשכנים, מטלה ציבורית שתפגע באיכות החיים בבניינים המחודשים – וזו רק רשימה חלקית".
לצפייה בפרק המלא:
"צריך להבין: עבור בעלי הדירות התחדשות עירונית היא לא סוגיה נדל"נית או כלכלית – מדובר קודם כל בבית שלהם, ומכאן מגיע הפחד הגדול – להישאר בלי קורת גג", מסביר עו"ד יונאי. "לכן יש שורה ארוכה של חששות: קריסת היזם טרם השלמת הפרויקט, חוסר ודאות באשר ללוחות הזמנים והתארכות התהליך, קבלת תמורות לא הולמות או קיפוח בתמורות ביחס לשכנים, מטלה ציבורית שתפגע באיכות החיים בבניינים המחודשים – וזו רק רשימה חלקית".
כמי שמכיר את השטח היטב, מתייחס עו"ד יונאי לאחד התרחישים שמונעים לא פעם מפרויקטים להגיע אל קו הסיום: הבטחות "חלומיות" מצד היזם שכובשות את הדיירים, אך אינן ישימות בפועל: "מה משותף לבזאר הגדול באיסטנבול ולהתחדשות עירונית? התשובה פשוטה: כשאין לך את הסחורה במלאי, נוח מאוד להבטיח הכול. כמו בבזאר, גם בהתחדשות עירונית קל לפזר הבטחות: להציע עוד מטרים, עוד הטבות – אבל כשמגיעים למציאות התכנונית ולמספרים האמיתיים, מגלים לא פעם שמה שנאמר לבעלי הדירות אינו אפשרי. כאן מתחיל אובדן האמון שמסכן את הפרויקט".
"בהתחדשות עירונית צריך להיזהר מהמזרקות ומהשמפניה של מחלקת המכירות", מחדד עו"ד יונאי. "המצגות תמיד יפות, ההבטחות נשמעות נהדר, אבל השאלה האמיתית היא איך ייראה שירות הלקוחות ביום שאחרי – שם נבחן היזם באמת. יזם טוב הוא לא מי שמבטיח הכי הרבה, אלא מי שיש לו את המיומנות והמשאבים להשלים את הפרויקט: הוא מכיר את המדיניות העירונית, יודע לעבוד מול הרשות המקומית, ולא גורר את הדיירים לשנים של המתנה. מי שמתלבט בין יזם אחד לשני, שילך לפרויקטים שהיזמים הפוטנציאליים כבר השלימו, יקיש בדלת וישאל את בעלי הדירות איך באמת הייתה החוויה. התחדשות עירונית בנויה על ניסיון, שקיפות והסכמים שיודעים לשמור על בעלי הדירות גם ברגעים המורכבים".
בפודקאסט מבקש עו"ד יונאי להתעכב על אחת הנקודות השוחקות ביותר מבחינת בעלי הדירות – הזמן. "פרויקטים בהתחדשות עירונית לוקחים שנים ארוכות, פרויקטים מתעכבים", הוא אומר, "מבחינת הדיירים זה מתורגם מיד לחששות – אם יהיה פרויקט ומתי הוא יהיה". לדבריו, חוסר הוודאות חורג גם מעבר לבעלי הדירות עצמם: "זה מגיע אפילו לשוכר של הדירה, ששואל את עצמו האם לחדש או לא לחדש את החוזה. לכן לוחות הזמנים הם קריטיים. אני יכול לספר שכבר קרה שהמשרד שלנו הודיע ליזמים על ביטול החוזה כי הם לא עמדו בלוח זמנים, ובמקומם נכנס יזם אחר שקידם את הפרויקט לפי המועדים שנקבעו".
כמי שמלווה בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית כבר שנים רבות, יודע עו"ד יונאי כי התפקיד אותו הוא ממלא מחייב הרבה מעבר לארגז כלים משפטי. "יש לי אחריות אדירה, אחריות על הרכוש העיקרי של אנשים – ויותר מרכוש, על קורת הגג שלהם", הוא מדגיש. "אני, עורך הדין, צריך לעבוד כשהחשש הזה מול עיני ואני צריך להגן עליו. אני רוצה דבר אחד – לאחר שהפרויקט הסתיים, כשאבוא לבקר, בעלי הדירות יקבלו אותי במאור פנים, וגם אני ארצה לבוא. אז נדע שעשינו את מלאכתנו".
לכל הפרקים של הוועדה המקומית לחצו כאן
(בשיתוף ice פרויקטים)
