בשבועות האחרונים הרחבנו כאן לא מעט פעמים על מבצעי הקבלנים: סבסוד המשכנתאות שהתרחב; מבצע 5 שנים ללא משכנתא; אפשרות להחזרת הכסף במידה ומחירי הדיור יירדו; זיכוי של 200 אלף שקל ברכישת דירה לצורך שינויים בדירה; התחייבות לקבלת כספי ההפרש בחזרה במידה והמחירים באותו פרויקט יירדו; תשואה של 5% על ההון העצמי במידה והמחירים יירדו; טרייד אין על הדירה הישנה שלכם ועוד.

ביום חמישי סיפר יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בראיון ל-ice, כי המבצעים התרחבו. לדבריו, חברת נדל"ן גדולה תעניק חופשה בתאילנד לכל מי שיקנה דירה - מה שהפך לשיחת היום בקרב היזמים שתהו: "האם חופשה בתאילנד מספיק מפתה כדי לרכוש דירה?". מבדיקה עולה כי מדובר בחברת שיכון ובינוי. בנוסף, היא תעניק אפשרות להטבת מימון, 15/85 ופטור מהצמדה למדד. שווי החופשה בתאילנד נאמד בכ-10-20 אלף שקל (אחת מחברות הנדל"ן הגדולות החליטה להעניק השבוע מוצרי חשמל יוקרתיים לכל הדירה) - כך שביחס למחיר הדירה, ההטבה כמעט אינה מורגשת וייתכן שהיזם אף כלל את החופשה או חלק ממנה במחיר הדירה.

לגבי מבצע המימון, מתברר כי הוא מוגבל. לא כל הדירות יקבלו את המבצע הזה, אלא בעיקר הדירות הגדולות. המבצע המשמעותי יותר הוא דווקא הפטור מהצמדה למדד, שיכול להגיע ל-3% בממוצע לשנה. צריך לזכור שהפטור חל על 40% בלבד ממחיר הדירה, ולא על כולה.

כשמסתכלים על מבצעי החברות הגדולות מבינים ששווי ההטבה בפרויקטים היקרים שלהם, כולל הפרויקטים שמעניקים אפשרות לשינויים בדירה בסכום הזה, מגיע ל-200 אלף שקל בקירוב. צריך לזכור שגם בפרויקטים אדיחרים, בהם ניתנות הטבות מימון גבוהות יותר, חלקן מגולמות במחיר הדירה. מצד שני, כשבוחנים את גובה ההנחה, מבינים שמדובר באחוז לא מבוטל. אם מחיר הדירה המינימלי בו ניתן המבצע הוא 3 מיליון שקל, מדובר בהנחה של 6.67% ממחיר המחירון. אם מדובר בדירה של 4.5 מיליון שקל, כמו ההטבה של שיכון ובינוי באחד הפרויקטים שלה, מדובר בהנחה של 4.44%.

שלטים על הטבות מימון באזור נתניה (איציק יצחקי)

עכשיו בואו נדבר על מה שהיזם מקבל. ראשית, בחלק גדול מהפרויקטים מדובר בהלוואת קבלן. כלומר, הלקוח אכן משלם 20% בחתימה, אבל עוד 30% בהלוואת קבלן. אם הקבלן משלם את הריבית, בערך 4% לשנה (בהסכמים כאלה מול הבנקים, הריבית לרוב תהיה נמוכה יותר), הוא לא יעניק גם הנחה, גם חופשה או שינויים בדירה, וגם פטור מהצמדה.

צריך לזכור שבמקרה כזה, הקבלן מקבל "כסף חי", כלומר - במקרה שהדירה עולה 3.5 מיליון שקל (כי לא כל דירה היא במבצע, בדרך כלל מדובר בדירות הגדולות), הוא יקבל מהבנק עוד 1.05 מיליון שקל מראש. כך שלמעשה, 50% מהכסף כבר שוכב בחשבון הנאמנות שלו. בממוצע, היזמים משלמים כיום 7% עבור עלויות המימון שלהם (קבלנים מסוכנים יותר משלמים אפילו יותר), כך שמבחינתו, ברגע שהכסף נמצא אצלו, הוא קיבל ערך גבוה יותר ויכול "לממן" את הפטור מהצמדה למדד פלוס הטבות שונות.

מי שמגלם בדירות החדשות את ההטבה של הקבלן מבלי להתחשב בערך שהיזם מקבל, חוטא פעמיים. פעם ראשונה כי הוא חושב שהקבלן יסתפק ברווח יזמי של 9%-8%. אפשר לראות בדוחות של חלק מחברות הבנייה הגדולות כי הרווח היזמי נע בגבולות 15%-12%, ובחברות ההתחדשות העירונית הוא יכול להגיע ל-20%, ולרוב הוא אינו חד ספרתי. פעם שנייה, צריך לזכור שתמיד מדובר בהנחה ממחיר מחירון. במשרדי המכירות, המשווקים מחזיקים בשני קלסרים. אחד שכולל תשלום ליניארי ורגיל על הדירה, ואחד שכולל הטבת מימון. לעתים, ההבדל ביניהם יכול להגיע ל-80-100 אלף שקל במחיר הדירה. ברגע שהקבלן מקבל "מחיר מחירון", הלקוח משלם על כך ובכך ההנחה שהוא נותן מתקזזת בחצי.

ועדיין, זו שעתם של הקונים. בעבר הקבלנים היו מעניקים הנחות של 30-60 אלף שקל ממחיר הדירה והלקוח היה מרגיש שעשה את עסקת חייו. כיום, הקבלנים מעניקים הטבות בעסקת WIN-WIN - מצד אחד הלקוח מרוויח 200 אלף שקל, ומצד שני הקבלן מרוויח לפחות את מחצית הסכום דרך כסף חי שהוא מקבל. לכן, חלק מהקבלנים יכולים להעניק גם מבצעים רחבים יותר, אם הם מרגישים שעלויות המימון גבוהות.

עוד ב-

משכנתא ב-0% ריבית או הגנה מירידת מחיר? השוואת מבצעי הקבלנים

לכתבה המלאה

הורדת הריבית מסכנת את הרוכשים הפוטנציאליים. ככל שהיא נמוכה יותר, עלויות המימון של היזמים נמוכות יותר והם יכולים להרשות לעצמם להקשיח את המשא ומתן מול הרוכשים. גם אם הריבית תרד בעוד חצי אחוז, מבצעי המימון יישארו, אבל במינון נמוך יותר. האם זה הזמן לקנות דירה? תלוי מאוד. אם החלטתם לרכוש דירה חדשה בכל מקרה, ייתכן ובעוד מספרי חודשים זו תהיה החלטה פחות טובה. דווקא בדירות היד השנייה, בעיקר אצל המוכרים שחייבים למכור את הדירה תוך 3 חודשים ומטה, מחיר  הדירה עשוי לרדת יותר - בעיקר אם מדובר בשכונה שבה היצע הדירות גבוה. במקרים כאלה, ההנחה עלולה לנוע בין 10%-5% (ממחיר השוק, ולא ממחיר המודעה).