הפרסומת לדירות החדשות שנבנות בין קיסריה למעגן מיכאל נראית מבטיחה. היכן עוד תוכלו למצוא רצועת חוף בתולית, כך לדברי המשורר, בין שניים מהאזורים היוקרתיים במדינה? בחודשים האחרונים מתרחשת מתחת לאפינו תופעה מדהימה: דירות על הים שנמכרו במחיר של החל מ-700 אלף שקל, הרבה פחות מאזורים אחרים במדינה. נתוני רשות המסים גרמו לנו להרים גבה. רצנו שוב לסרטון, שמשווק דירות על אחת מרצועות החוף האחרונות ועדיין לא הבנו: איך יכול להיות שנמכרות דירות במיקום כזה ובמחיר הזה?

את התשובות לא היה פשוט למצוא. בתחילת הסרטון מקבלים את הרושם שבעל הבית השתגע, אבל מעיון בתגובות הגולשים מבינים שמשהו אחר קורה כאן ולא מדובר בדירות על חוף אקוודוקט שבקיסריה. ברוכים הבאים לג'סר א-זרקא, היישוב שנמצא צפונית לקיסריה ומכיל לא מעט תושבים בדואים. אפשר לראות את היישוב אם תעלו על המגדלים בשכונה החדשה באור עקיבא, או אם תסעו על כביש 4 בדרך לזכרון יעקב. המראה אכן מראה בתולי. פעם גר כאן מגן מכבי חיפה, טאלב טוואטחה, ומשפחתו היא עדיין מהמפורסמות ביישוב. נכנסו לנתוני רשות המסים כדי לבדוק איך יכול להיות שזה המחיר ובכמה מוכרים פנטהאוז על רצועת החוף הזו? המחיר של פנטהאוז כזה, בגודל 206 מ"ר, הוא כ-4-4.5 מיליון שקל. האם זה טבעי? האם זה הגיוני שישראלים יקנו פנטהאוז במחיר הזה במיקום הזה?

מנתוני רשות המסים עולה כי המחיר לדירות הרגילות עומד על 20 אלף שקל למ"ר. הדירות במסגרת מחיר למשתכן נמכרו במחיר זול של 8,000-9,000 שקל למ"ר. לא בטוח שללא השיווק האגרסיבי אנשים היו קונים כאן דירה ובכל זאת - השאלה החשובה שעולה מנתוני הפרויקט הזה הוא האם נמצא פתרון שלא חשבנו עליו קודם מלבד הפריפריה? המיקום של ג'סר בשום פנים לא יכול להעיד על כך שהיא כזו והכניסה של חברת גשם למשתכן (שביולי האחרון יצאה להנפקת אג"ח מוצלחת) לפרויקט טורקיז היא לא רק אמיצה, היא גם תקווה: האם נראה בקרוב עוד יישובים ערביים שבהם ייבנה פרויקט כזה? ואיך יגיבו הישראלים לשוק החדש שנפתח כאן?

תהינו איך יכול להיות שהפער במחיר למ"ר, בין הדירות לפנטהאוזים, גדול כל כך? למה אנשים משלמים על דירת פנטהאוז מחיר למ"ר גבוה פי שלושה לעומת דירה רגילה? מתברר כי התשובה מסתתרת במחיר למשתכן. רוב הדירות הן דירות בהנחה ורק חלק קטן מהדירות, בערך 20% מתוך 196 הדירות כאן, נמכרו לשוק החופשי. בקרוב, הפרויקט שלמרגלותיו זורם נחל תנינים, יאכלס רבים מהציבור היהודי. לא רחוק משם, מעט צפונה, אפשר למצוא את מעגן מיכאל וכניסה לשמורת הטבע. ובכל זאת, קשה להתעלם מהעובדה שמדובר באחד היישובים היחידים בישראל שמונה רוב ערבי ומצד שני - הוא נחשב ליישוב עני מאוד.

חוף בתולי. ג'סר א-זרקא (משה שי, פלאש90)

לג'סר יש יתרון שאין לאחרות, החוף הכחול-ירוק, עם נמל הדייגים, מייצר אווירה של נופש. מכביש החוף אפשר היה לזהות את היישוב בקלות בעזרת קולטי המים השחורים שמתנוססים על הגגות, רמז ליחס הלקוי של המדינה ליישוב. מצד שני, זה אומר הרבה על שוק הנדל"ן הישראלי - במקום שבו ישראלים כבר התייאשו, האם הפתרון הוא רכישת דירה ביישוב בדואי, שמכיל לא מעט שבטים בדואים מסודן ומצרים?

ג'סר מציעה כאן דירה במחיר של חדרה הסמוכה, אבל כדי למשוך קהל היא צריכה להציע יתרון משמעותי: הדירות לא קרובות על חוף הים, אלא יושבות ממש בכניסה אליו. בעוד כמה שנים, נוכל לומר בוודאות האם הפרויקט הזה הצליח. התשובה גלומה במחירי המכירה וגם בעובדה שחלק מהרוכשים מתכננים להקים כאן מעין דירות נופש לטווח קצר, כפי שעושים באזורים אחרים הקרובים לים.

"הפנטהאוזים נמכרים סביב 21-22 אלך שקל למ"ר. מרפסות ענקיות, נגיעה במים, שכונה שהיא מנותקת לחלוטין מהעולם. מצד אחד השטח של נחל תנינים, ממערב זה רק ים ומזרח", אומר שמגר ואקנין, בעלי גשם החזקות, בראיון לאתר ice. "בפרויקט הזה אתה מנותק לגמרי, על החוף בלבד, מאחור בניינים חדשים ומהצדדים טבע".

שמגר ואקנין (צילום: עמית אלדד)

ובכל זאת, נסיעה קצרה ללב יישוב ערבי.
"נכון, שתי דקות ליישוב ערבי, אבל אחרת זה היה 50 אלף שקל למ"ר. חדרה היא ממייסדי קו ראשון לים, ושם המחיר הוא 36 אלף שקל למ"ר. אנחנו מוכרים בתוך העיר דירות במחיר של 21-22 אלף שקל למ"ר. בנתניה כבר יש בקו הראשון מחירים של 50 ו-60 למ"ר, בתל אביב מוכרים סביב 100-150 אלף שקל למ"ר. אתה מקבל במחיר של שביעית תל אביב פנטהאוז על המים. אין דבר כזה במדינת ישראל. אם זה היה בקיסריה, המחיר היה אחר לגמרי".

נותרו עוד דירות בפרויקט?
"15 דירות מתוך 196. כמעט הכל מכור".

עוד ב-

יגאל דמרי: "מחירי הדיור יעלו. אסור לסבסד דירות מחוץ לפריפריה"

לכתבה המלאה

בקרוב נראה תופעת דירות נופש?
"יש פה פוטנציאל אדיר, אני מאמין שחצי שכונה תכיל בסופו של דבר דירות נופש".