הזינוק בשכר הדירה מתבטא בעליה במספר התביעות לפינוי דיירים, כך פורסם מבדיקה שמתבססת על מערכת בתי המשפט - נט משפט . המדובר בהמשך למגמה משנת 2022 בה נרשמה עליה בשיעור של כ-25% לעומת 2021 במספר התביעות לפינוי מושכר. בחודש יולי השנה, נרשמה עליה של מעל 10 אחוזים במספר התביעות לפינוי לעומת חודש יולי אשתקד.

עו"ד און איל ינקו מסביר כי משכיר דירה צריך לקחת בחשבון כי פינוי דייר שמפר החוזה לוקח במקרה הטוב כחודשיים וחצי ובמקרה שהדייר אינו מציית לפסק הדין לפינוי ויש צורך בפנייה להוצאה לפועל,  הפינוי בפועל יכול לקחת כ-4 חודשים מרגע הגשת התביעה לבית המשפט.

הסיבות להגשת התביעות הן מגוונות: איחור בתשלום השכירות, סירוב להתפנות בתום החוזה, אי תשלום חשבונות כמו ארנונה, חשמל, מים וועד בית, תלונות שכנים על רעש,  הכנסת דיירי משנה/, בן משפחה ו'סיבלוט' הדירה ללא אישור. משכיר צריך לקחת בחשבון כי במקרה של סכסוך, הדייר עשוי לנקום ולגרום נזקים לדירה.

השלב הראשון בהליך הפינוי הוא שליחת מכתב התראה מעורך דין בגין הפרה יסודית של ההסכם, תוך מתן אפשרות לפינוי מרצון. אם הדייר מתעלם מהמכתב מגישים תביעה לבית המשפט בהליך מהיר, כאשר לדייר ניתנים 30 יום להגשת כתב הגנה. כעבור חודש מתקיים בדרך כלל דיון אחד ויחיד להצגת טענות הצדדים ושבועיים אחר כך, ניתן  פסק הדין. אם הכל הולך כמו שעון, ניתן לפנות הדייר בתוך כחודשיים וחצי.

אם הדייר לא מציית לפסק הדין, המשכיר פונה  להוצאה לפועל לפינוי בכוח. 15 יום מיום פתיחת תיק ההוצאה לפועל, ניתנת הזהרה לשוכר להתפנות בעצמו בתוך 21 יום ואם הדייר לא מתפנה,  ישנה תקופה נוספת של 14 יום למנות קבלן פינוי. שורה תחתונה, מרגע הגשת תביעת הפינוי ועד לפינוי בכוח, עוברים כ-4 חודשים.

ישנם שוכרים סדרתיים שאינם משלמים שכירות ולא מפנים את הנכס משך חודשים ועוברים מדירה לדירה. בכדי  להימנע מהתקלות איתם, מומלץ לבדוק אם בעבר הוגשו נגדם תביעות, ניתנו פסקי דין או הוצאו צווי הוצאה לפועל וגם לבדוק אם הם מופיעים ברשימת פושטי הרגל. ישנם כמובן סימני אזהרה כמו למשל שוכר שטוען ש"לא עובד עם צ'קים" וכנראה יש לו בעיה בבנק. מומלץ כמובן לבדוק תלושי שכר של השוכר ושל שני ערבים לפחות.

חשוב לקחת בחשבון כי לצד שניים וחצי עד ארבעה חודשים לפינוי השוכר, המשכיר מפסיד שכר הדירה  בחודשים אלה ולכך מתווספות  הוצאות משפט ופינוי. וזה במקרה שהדייר לא גרם לנזקים בדירה ושילם את כל החשבונות. באינטרנט ניתן למצוא חוזי שכירות סטנדרטיים או אחידים, אך הם לא מעודכנים וחלק מהסעיפים שמופיעים בהם הינם בניגוד לחוק או אינם מספקים חלק מההגנות למשכיר או לשוכר. לכן מומלץ לערוך חוזה אצל עורך דין שמומחה בתחום המקרקעין ומעודכן בחוקים ובתקנות החדשות.

מצד שני,  ישנם משכירים שרושמים סעיפים לא חוקיים ובית המשפט לא יקבל אותם כמו למשל סעיף לפיו על השוכר לתקן כל תיקון או תקלה בדירה גם אם אינו גרם לתקלה או מתן ערבות בנקאית,  של יותר משלושה חודשים. גם כאשר המשכיר והשוכר מסכימים על שכר דירה בשיעור נמוך בכפוף לכך שהמשכיר יהיה פטור מאחריות על תיקונים, הינו סעיף פסול.

השוכרים מצד שני צריכים לבדוק בין היתר שהדירה שהוא שוכר אינה דירה מפוצלת או שפוצלה ללא היתר ואז יכולים לפנות אותו בהתראה קצרה, מה עוד שגם הלשנה על דירה מפוצלת הופכת להיות שכיחה. יש  לוודא שהמשכיר הוא אכן בעל הנכס או קיבל יפוי כוח ממנו ועליו לוודא שהחוזה מותאם לחוק השכירות.  ישנם משכירים שלא מוכנים להחזיר מיידית את השטרות או הביטחונות גם לאחר שקיבלו הדירה במצב תקין ושולמו כל החשבונות, לכן חשוב לציין בחוזה בתוך כמה זמן המשכיר מתחייב להחזיר השטרות והביטחונות.

צילום: מיכל קראוס

המשכירים צריכים להיזהר משוכרים שמציעים לשלם שכר הדירה במזומן בכל חודש, או באמצעות אדם אחר או משוכרים שמסבלטים הדירה או מציעים אותה בשכירות משנה ב-airbnb  ואז מסבכים חוקית את בעל הדירה. חשוב לזכור כי בעל הדירה אחראי בפני ועד הבית לשלם את מיסי הוועד  גם אם השוכר לא עושה זאת וכדאי שהמשכיר ידרוש מהשוכר מספר צ'קים פתוחים לפקודת חברת חשמל, ארנונה, תאגיד המים וועד הבית. נהוג שבעל הנכס אחראי לפוליסת מבנה ואילו הדייר לפוליסת תכולת דירה וצד ג', למקרה שמישהו ייפצע בדירה. בכדי למנוע כאבי ראש וסכסוכים,  כדאי לערוך הבדיקות הכלכליות המתאימות של השוכר ולנסח חוזה שיענה על כל הסוגיות שעלולות לצוץ במהלך תקופת השכירות ולאחריה.

עוד ב-

בשורה למשכירי הדירות בתל אביב: זה החוזה החדש שלכם

לכתבה המלאה

הכותב עו"ד און איל ינקו מתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית