עסקאות לרכישת נדל"ן יהיו לרוב המורכבות ביותר שאדם יבצע במהלך חייו. העובדה שמחירי הנדל"ן אינם יציבים, מקשה עוד יותר על תהליך קבלת ההחלטה הנוגע לרכישת נכס מקרקעין.

בימים אלו, בהם הרבית הגבוהה משפיעה באופן מוחלט על החזרי המשכנתאות החודשיים, ישנה חשיבות גבוהה לקונה להבין מה הוא שווי הנכס לצורכי בטוחה לאשראי, זאת בשל העובדה שישנם פרמטרים שיכולים לפגוע בשוויו כגון: חריגות בניה, אי התאמה לתשריט בית משותף, חוזי חכירה והשפעה שלהם על שווי הנכס זאת מבחינת זכויות חכירה מנהל מקרקע ישראל ועוד.

עליות הריבית החריגות, משפיעות כידוע באופן ישיר על ביצוע העסקאות, זאת אנו למדים מהירידה החדה בהיקף. ניתן להבחין, שהשוק הופך לאגרסיבי יותר עבור בעלי הנכסים שמעוניינים למכור את הנכס ומתקשים. הדבר בא לידי ביטוי למשל בכך שמשך החשיפה של נכס יד שניה בשוק ממשיך לעלות בתדירות גבוהה. לכן, ישנה חשיבות יתרה לכך שהקונה בבואו לרכוש את הנכס, ידע בוודאות מה הוא מתכנן לרכוש, הן מבחינה תכנונית, קניינית וכמובן  על מנת להבין האם המחיר שהוא עתיד לשלם אכן משקף את מצבו בשוק כיום.

בנוסף, בשל עליית הריבית, הרוכשים מתקשים לקבל מינופים גבוהים על הנכס זאת בשל מגבלת ההחזר החודשי, מה שמחייב אותם לקבל להערכה בצורה מדויקת של שוויו ולתכנן את ההחזרים בהתאם.

עסקת נדל"ן כוללת פרמטרים רבים, החל משלב החיפושים ועד למועד החתימה ולקיחת המשכנתא מהבנק. הסכם המכר עליו חותמים הרוכשים מול המוכרים, מורכב גם הוא מסעיפים רבים המתייחסים אל מצבו המשפטי והתכנוני בנכס. אחד מהסעיפים הידועים בהסכמי מכר הינו הצהרת קונה, המציין כי ניתנה לו האפשרות לבדוק את מצבה המשפטי, הרישומי והתכנוני של הדירה.

ללא שמאי מקרקעין לא ניתן להשלים את הבדיקות במלואן. השמאי מבקר בנכס ובודק התאמה להיתר הבניה (בלעדיו יתכן והרוכש ירכוש נכס עם חריגת בניה), בדיקת הזיהוי המשפטי (בודק התאמה לתשריט בית משותף ומסמכים רבים נוספים ומאמת אותם עם המצב בפועל), ובדיקות נוספות מעבר לקביעת השווי של הנכס.

בבדיקת טרום רכישה, שמאי המקרקעין בוחן את כלל הפרמטרים הללו ומתריע בפני בעיות עתידיות אפשריות ו/או בעיות קיימות בממכר, אשר יכולות להשפיע על החלטת הרוכש לרכוש את הנכס. בעיות אלו, יכולות להיות בעיות מהותיות שאלמלא השמאי היה מתריע עליהן, הרוכש היה מגלה זאת רק לאחר חתימת החוזה, בעת לקיחת המשכנתא או בזמן מכירת הנכס על ידו.

חשוב לדעת כי בעת לקיחת אשראי בנקאי, הגוף המממן דורש דו"ח של שמאי מקרקעין לצורכי ביצוע ההלוואה. הבעיה המרכזית היא שבשלב זה הרוכש כבר רכש את הנכס, ובמידה וישנן בעיות בנכס שיתכן ואף בגללם הוא לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו וחובותיו, עליהן חתם בהסכם הרכישה כלפי המוכר, הדבר עלול להיחשב כהפרת חוזה ואף יפתחו כנגדו הליכים משפטיים. כדי למנוע מצבים כאלו, הרוכש צריך לבצע שומה מקדמית ע"פ תקן 19 שכוללת התייחסות למצבו (התכנוני והקנייני) טרום רכישת הנכס כולל מרכיב השווי. השווי כמובן, משפיע על המימון הבנקאי של הלווה העתידי. אם הנכס מוערך במחיר נמוך ממחיר הרכישה (לעיתים בגלל חריגות בניה ובעיות נוספות), אחוז המימון במקרה שכזה עולה. 

עוד ב-

גולדקנופף בריאיון: "נעשה מאמצים כבירים לספק מענה שיביא בשורה"

לכתבה המלאה

כותב הטור הוא סער פלד, בעלים של סער פלד שמאות מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל