פרויקטים
רכבת קלה וקרבה לים: ההתחדשות העירונית מציבה את חולון ובת ים בצמרת ייעדי הביקוש
מיקום אסטרטגי במטרופולין תל אביב, נגישות נוחה ותחבורה ציבורית מתפתחת – מייצרים עניין מיוחד לא רק לציבור הדיירים אלא גם למשקיעים, שכבר נהנים מהזינוק בערך הדירות
חולון ובת ים ממצבות עצמן בשנים האחרונות בחוד החנית של ההתחדשות העירונית בישראל, כשמספר הפרויקטים בתחומן גדל והולך. על חשיבות מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 לשתי הערים הוותיקות אין חולק – במיוחד כשמביאים בחשבון את קריסת הבניין ברחוב סרלין בחולון בספטמבר 2021, שחידדה את סכנת ההתמטטות של מאות המבנים הישנים.
היבט נוסף שמעצים את דחיפות שיקום ומיגון המבנים שהוקמו עמוק במאה הקודמת, נוגע לכניסתן של ערי גוש דן לטווח הטילים. מנתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ מ-2020, עולה כי בחולון כ-50 אלף דירות ללא ממ"ד ובבת ים כ-45 אלף דירות. גם בהנחה שבשנתיים האחרונות בזכות מיזמי התחדשות עירונית הצטמצמה הכמות, הרי שעדיין מדובר בנתונים המחייבים טיפול יסודי.
ראש העיר חולון: "תוכנית חדשנית ופורצת דרך"
את העוגן להתחדשות עירונית בחולון מספקת תוכנית ח-619, שאושרה לאחרונה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. התוכנית שכבר הוגדרה על ידי העירייה כ"חדשנית ופורצת דרך", מתווה את המדיניות להתחדשות אזורי העיר הוותיקים. היקף הבנייה המתוכנן עומד על כ-30 אלף דירות. "זו תוכנית חשובה ביותר, שמייצרת ודאות ושקיפות, ומבוססת על הנתונים הייחודיים של חולון, לאחר שביצענו ראייה כוללנית ויסודית", אומר ראש העירייה, מוטי ששון, "התוכנית מתווה באופן ברור וודאי את אופיים של הרחובות העירוניים, שכונות המגורים ומערך השטחים הציבוריים בכללותו".
את העוגן להתחדשות עירונית בחולון מספקת תוכנית ח-619, שאושרה לאחרונה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. התוכנית שכבר הוגדרה על ידי העירייה כ"חדשנית ופורצת דרך", מתווה את המדיניות להתחדשות אזורי העיר הוותיקים. היקף הבנייה המתוכנן עומד על כ-30 אלף דירות. "זו תוכנית חשובה ביותר, שמייצרת ודאות ושקיפות, ומבוססת על הנתונים הייחודיים של חולון, לאחר שביצענו ראייה כוללנית ויסודית", אומר ראש העירייה, מוטי ששון, "התוכנית מתווה באופן ברור וודאי את אופיים של הרחובות העירוניים, שכונות המגורים ומערך השטחים הציבוריים בכללותו".
תנופת ההתחדשות כבר מורגשת בשטח. שכונת שיכון ותיקים – התחומה בין שכונות ג'סי כהן נאות רחל ומרכז חולון – היא מוקד פעילות מרכזי, ומהווה דוגמת בולטת למבני העיר ישנים המשוועים למתיחת פנים. "הבניין שלנו הוקם בשנות ה-60, והיום הוא במצב רע: התשתיות ישנות, הצנרת לא מתפקדת, אי אפשר כבר להמשיך כך", מתאר מרדכי בן דוד, דייר ברחוב אנילביץ בשכונה. "לאורך השנים ביצענו לא מעט תיקונים, אבל גם הם כבר לא מחזיקים. מעבר לבניין רעוע, גם אין לנו ממ"ד. במבצע 'שומר חומות' נפלו טילים לא רחוק מאיתנו, ואם חלילה הם יגיעו אלינו, הבניין לא יחזיק מעמד. הפתרון הוא רק התחדשות עירונית מהיסוד. אנו זכאים לאיכות חיים ראויה".
דיירי המתחם הרימו את הכפפה, הקימו נציגות דיירים והחלו בהתנעת הפרויקט. "נפגשנו עם לא מעט יזמים, וגם נתקלנו בהבטחות בלי כיסוי", משחזר בן דוד. "הבנו שהפרויקט דורך במקום ובלי חברת נדל"ן בעלת שיעור קומה, לא נצליח להתקדם. כאן נכנסה לתמונה חברת קונטמפו נדל"ן, ומהפגישה הראשונה נוצרה בינינו כימיה. ביררנו ובדקנו – ואחרי שראינו שיש לחברה קבלות, החלטנו לתת לה את המושכות. התחושה היא שיש על מי לסמוך, שמילה זו מילה. יש כתובת לכל עניין ומענה מיידי".
"פגשנו דיירים שנכוו, והחוויה שלהם מכל מה שנוגע להתחדשות עירונית הייתה לא טובה בלשון המעטה", משחזר שחר רז, הבעלים של קונטמפו נדל"ן (CONTEMPO). "הצעד הראשון היה לבנות אמון, לייצר ביטחון שאנחנו איתם יד ביד בפרויקט הזה. התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה מיזם חברתי, המחייב אותנו להתנהלות רגישה מול בעלי הדירות המפקידים בידינו את הנכס שלהם".
.jpg)
שחר רז, הבעלים של חברת קונטמפו נדל"ן (צילום מאיר בירן)
שיכון ותיקים: ערך הדירות הוכפל תוך עשור
בזכות שיתוף הפעולה בין בעלי הדירות לקונטמפו נדל"ן, אחד ממיזמי הפינוי-בינוי המסקרנים והמשמעותיים בחולון קורם עור וגידים. אל לדיירי הבניינים שברחוב אנילביץ 32-28, צפויים להצטרף בקרוב גם הדיירים בבניינים 31-27, כשבנוסף העפילה קונטמפו נדל"ן לשלב הסופי במכרז דיירים המתנהל במתחם סמוך.
בזכות שיתוף הפעולה בין בעלי הדירות לקונטמפו נדל"ן, אחד ממיזמי הפינוי-בינוי המסקרנים והמשמעותיים בחולון קורם עור וגידים. אל לדיירי הבניינים שברחוב אנילביץ 32-28, צפויים להצטרף בקרוב גם הדיירים בבניינים 31-27, כשבנוסף העפילה קונטמפו נדל"ן לשלב הסופי במכרז דיירים המתנהל במתחם סמוך.
"מדובר על הריסת 6 בניינים ו-96 דירות, והקמת 6 בניינים תחתם עם כ-285 דירות. אם נצרף מתחם נוסף, נפח הפרויקט כבר יצמח ל-420 דירות", מרחיב רז. "בחזון שלנו אנו רואים מתחם חדיש ומודרני, הממזג בין אוכלוסיית הדיירים הוותיקה לאוכלוסייה חדשה, והופך את שיכון ותיקים לאחד מסמלי חולון המתחדשת".
יתרון חשוב שמציע הפרויקט, נוגע לקרבתו לאטרקציות הגדולות של העיר – דוגמת מוזיאון הילדים ומוזיאון העיצובים, היכל הספורט ופארק פרס. במבחינה תחבורתית, שוכן הפרויקט מרחק דקות הליכה ספורות מתחנת לבון של הקו הירוק של הרכבת הקלה, העתידה לפעול בגוש דן בשנים הקרובות.
על רקע תוכניות הפיתוח, כבר היום נהנית שיכון ותיקים מביקוש גבוה. אתר מדלן מצביע על כך שמחירי הדיור בשכונה הכפילו את עצמם בתוך כעשור: מכ-941 אלף שקלים במרץ 2011 לכ-1.89 מיליון שקלים בספטמבר 2022.
"בזכות מיזמי התחדשות עירונית, שכונת שיכון ותיקים וסביבתה עוברים מיתוג מחדש", מנתח שמאי המקרקעין ראובן שם טוב. "הבנייה ושדרוג התשתיות יובילו גם לשינוי דמוגרפי, כשאוכלוסייה חזקה תגיע להשתקע במקום. אני מעריך שבעקבות המהפך שתעבור השכונה, ייהנו הנכסים בתחומה מעליית ערך משמעותית יותר ביחס לאזורים אחרים בחולון".
מתחם אנילביץ בחולון. ישן מול חדש (צילום דורון סהר, הדמיה אדריכל משה מנו, מנו אדריכלים)
חברות הנדל"ן הגדולות נוהרות לבת ים
בת ים, שכנתה של חולון, היא שם קבוע בדירוג עשרת הערים המובילות את ההתחדשות העירונית בארץ. לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשתקד הוענקו היתרי בנייה ל-17 פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, הכוללים במצטבר קרוב ל-2,000 דירות.
בת ים, שכנתה של חולון, היא שם קבוע בדירוג עשרת הערים המובילות את ההתחדשות העירונית בארץ. לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשתקד הוענקו היתרי בנייה ל-17 פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, הכוללים במצטבר קרוב ל-2,000 דירות.
בעירייה מבינים היטב כי התחדשות עירונית היא אמצעי למינוף העיר, ולהגדלת היצע הדיור בה: "בת ים מובילה ומקדמת עשרות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מתוך אמונה כי הם חיוניים לאיכות חיים, ליצירת ביטחון מפני רעידת אדמה ולשדרוג הנכס – לצד יצירת מלאי דירות עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. העירייה מסמנת את ההתחדשות העירונית כפתרון העיקרי שיאפשר לה להגדיל את היקף הבנייה בעיר עד 2035 ב-24 אלף דירות".
כשזה מצב העניינים, לא מפתיע כי לבת ים נוהרים שחקני נדל"ן בפרופיל גבוה, המבקשים לתרגם את החזון העירוני לרמת השטח. קוטמפו נדל"ן הקדימה לזהות את הפוטנציאל הטמון בעיר, ובהדרגה היא מרחיבה בה את פעילותה. בזמן שפרויקט תמ"א (הריסה ובנייה) ברחוב אנילביץ 11 כבר נמצא לקראת אכלוס, מופנה כעת הפוקוס למיזם נוסף – ברחוב הלפר 16 ו-16 א', בצפון-מערב העיר.
פרויקט התמ"א ברחוב הלפר בבת ים, ישן מול חדש (צילום דורון סהר, הדמיה טוטם הדמיות ואדריכל תומר הררי)
במסגרת הריסה ובנייה מחדש, את מקום 2 בניינים ישנים ו-24 דירות, עתידים לתפוס 2 בניינים חדישים הכוללים כ-60 דירות. כמו כן, קיים צפי להתרחבות לבניינים סמוכים נוספים – דבר שיכפיל את היקף הדירות. הפרויקט ממוקם כמה מאות מטרים בלבד מקו החוף, ונהנה מנגישות תחבורתית אופטימלית: הקו האדום של הרכבת הקלה עבור המסתייעים בתחבורה הציבורית, ויציאה נוחה לתל אביב למשתמשי הרכב הפרטי.
"השילוב בין רחוב שקט לסביבה אורבנית, לצד קרבה הן לחוף הים והן לתוואי הרכבת הקלה, הופכים את רחוב הלפר ללוקיישן אטרקטיבי", מסביר השמאי שם טוב. "אנחנו רואים את מחירי הדירות עולים, והם יוסיפו לטפס ככל שהאזור ימשיך להתפתח".
"בת ים מזנקת קדימה, ואנו רוצים להיות חלק מהתהליך", מסביר רז. "ההתחדשות העירונית מושכת קהל חדש, אמיד ומבוסס, אשר ישנה את המרקם הסוציו-אקונומי בעיר". על הפרויקט עצמו, הוא מספר: "זה מיזם שמתנהל ממש לפי הספר, עם נציגות דיירים איכותית שנחושה לקדם את ההתחדשות המבנים ובלי התערבות של מתווכים למיניהם. הפרויקט הזה מראה על האמון שלנו בבת ים".
מי שמצפים בקוצר רוח להתקדמות הפרויקט הם בעלי הדירות, שכבר מעזים לחלום: "הבניינים שלנו יקרים לנו. מאז הקמתם לפני עשרות שנים, תמיד הם היו מוקפדים ומטופחים", מציינת חוה צור, מראשי נציגות הדיירים. "אלא שהזמן עשה את שלו: למרות ההשקעה הרבה שלנו, הבניינים מתבלים ומתיישנים. חוץ מזה, אין פה ממ"ד ולא מעלית, ולמצוא חניה הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית.
"אנחנו רוצים להמשיך לגור כאן, וחיפשנו חברה יזמית שתבין את הצרכים שלנו", ממשיכה צור. "על הבחירה בקונטמפו נדל"ן החלטנו לאחר שנפגשו עם 8-7 יזמים. זו חברה מכירה את התחום לעומק ואנו בטוחים שהיא תדע להוביל את הפרויקט לקו הסיום. אני יודעת שעוד מוקדם, אבל אני מביטה קדימה: לבניין חדש ומזמין, לדירה מרווחת ומוארת – כזו שיהיה כיף לארח בה את המשפחה והחברים".
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
