מאז פרצה המלחמה באוקראינה נכנסו לישראל אלפי עולים חדשים ופליטים אוקראיניים שנמלטים מהמלחמה בארצם. לצד סיוע החירום המיידי הכולל מגורים במלון וסל קליטה, בוחנת הממשלה פתרונות דיור ארוכי טווח, אך מהירים.

אחת החלופות המובילות היא הקמת מתחמי קרוואנים ייעודיים בפרברי הערים אשר מנותקים מריכוזי אוכלוסייה, אך נראה שבמקומה כדאי לבחור דווקא בהסבה של בנייני משרדים ריקים למגורים לפליטים – פעולה שעשויה להוות את הצעד הראשון למהלך רחב יותר של המרת בנייני משרדים למגורים עבור כלל אזרחי ישראל, הדבר המתבקש ביותר לעשות בימים שבו מרבית העבודה קורית בלאו הכי מהבית.

 
היצע שטחי הנדל"ן למשרדים ותעסוקה בערים המרכזיות נמצא בהיצף מאז תחילת הקורונה. צמצום ושינוי הצורך בשטחי המשרדים בעקבות המעבר לעבודה היברידית יצר ירידה בביקושים ולעודף היצע. במקום משרדים שמניבים תשואה, עלולים מבנים אלה להפוך לפילים לבנים שעולים ליזמים הרבה כסף בדמות תשלומים שוטפים של ארנונה על נכסים ריקים, החזר הלוואות ואובדן הכנסות.

הכשרת שטחים להקמת שכונות קרוואנים (מבנים יבילים) אורכת זמן, עבודות הפיתוח והתשתיות מצריכות השקעה כספית גבוהה והמבנים המתקבלים הם זמניים ובאיכות ירודה, ולכן המדינה יכולה וצריכה לנצל את בנייני המשרדים הריקים שזמינים ומשוועים למקורות הכנסה.

כיום ישנם שלדים רבים ומעטפות קיימות של מבנים בשלבי בנייה שונים המיועדים למשרדים, שעל מנת להסב אותם למגורים נדרשות רק התאמות פנימיות. הקונספט של המבנים יכול להידמות למודל מגורים שיתופי, Co-Living, שבבסיסו מגורים צנועים עם שטחים לשירותים משותפים כמו: מטבח, כביסה, בידור ופנאי, ודגש על יצירת קהילה. יש במודל ערך מוסף שיאפשר לעולים החדשים ולפליטים לשמור על הקהילתיות והחברותא, כאשר גם התמיכה שתינתן להם תהיה במשותף, כך שתהיה יותר קלה ליישום. יתרון נוסף הוא שמדובר במבנים במרכזי ערים והדיירים יתערו וישתלבו בתוך הסביבה והחברה הקיימות, ולא ישוכנו ב"אי בודד" של שכונת קרוואנים שהוקמה בחופזה בעורף. האידיאל הזה מתכתב עם נקודת מבטה של השרה לקליטת עלייה, פנינה תמנו-שטה, שכבר הודיעה שהיא מתנגדת למתחמי קרוואנים משום שלדבריה הם מעכבים את הקליטה.

מהלך מתבקש בשוק הנדל"ן הישראלי

יישום תהליכי המגורים במשרדים עבור הפליטים מאוקראינה יכול להוות את תחילת דרכה של יצירת איזון בשוק הנדל"ן הישראלי, אליו משתוקקים ישראלים רבים. לצד מתן פתרון לבעיית הפליטים, הסבת בנייני המשרדים למגורים תוכל לשמש בהמשך גם את כלל האזרחים ובפועל תיתן מענה מידי למצוקות הדיור הקיימות בישראל ממילא, תחיה את המתחמים לאורך כל שעות היממה ותחזיר ליזמים את הנדל"ן המניב. על מנת לעמוד בהיתכנות כלכלית ראויה ומתגמלת, ניתן להסב כ-70% מתוך סך השטח הבנוי כיום לשימוש למגורים. חוץ משטחי משרדים ומגורים, קומות מסוימות יכולות להפוך לחללי עבודה משותפים, לחדרי כושר ולמקומות בילוי ומסחר, אשר יתנו מענה לדיירי הבניין. גם הרשויות המקומיות והיזמים ירוויחו מעירוב השימושים. זו תפיסה אורבנית חשובה ומגמה שהולכת ותופסת תאוצה ברחבי העולם. היא מחזקת את העיר ויוצרת תמהיל נכון מבחינת הניצולת של השטח והתשתיות.

צעד זה ייתן פתרון מהיר ואיכותי לשאלות עמן מתמודדת הממשלה בימים אלה, יגביר את הכדאיות הכלכלית במימוש המקרקעין ויוסיף לשוק אלפי יחידות דיור בלב אזורי הביקוש. בניגוד למתחמי קרוואנים, זהו אינו פתרון זמני, מאחר שהבניינים שהוסבו למגורים יוכלו לשמש בטווח הארוך כמעונות סטודנטים או פתרונות דיור מוזלים לצעירים. דור ה-Z לא צריך מטבח רחב ידיים או מכונת כביסה בדירה, אלא מעדיף את הקומה השיתופית שיש בה חברה ואווירה. הוא ינהר למגורים השיתופיים וברי ההשגה אשר עונים על הצרכים והאג'נדה שלו: חסכון בעלויות המגורים, חיי קהילה פעילים ומגמת הכלכלה השיתופית שמדברת אליו. עכשיו רק נותר לקוות שהממשלה תרים את הכפפה של המהלך המתבקש, ואולי אף תשמש דוגמה למדינות נוספות הקולטות אליהן פליטים.

עוד ב-

פתרון דיור מהיר: לשכן את העולים החדשים באתרי קרוואנים

לכתבה המלאה

הכותבת היא סמנכ"לית חטיבת ניהול תכנון ומערכים בקבוצת הייעוץ AVIV AMCG מבית מטריקס