על רקע החשש מגזירות חדשות של נגיד בנק ישראל, בניסיון לצנן את השוק ולהוריד את מחירי הדירות שמזנקים, נרשם בחודש האחרון זינוק בפעילות המשקיעים בשוק – כך עולה מסקר שביצעה חברת אלדר שיווק נדל"ן בקרב כ-800 רוכשים ומתעניינים ב-למעלה מ 90 הפרויקטים שהיא משווקת בפריסה ארצית.

לפי הסקר, בחודש יוני הייתה עלייה של 18% ברכישת הדירות על ידי משקיעים בפרויקטים שנמצאים בשיווק לעומת החודש הקודם, וכן בעליה בביקושים מצידם.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "הרגשנו עלייה בכמות הרכישות של משקיעים בחודש יוני וכן זיהינו עלייה חדה בהתעניינות כמעט בכל הפרויקטים שאנו משווקים. הפוקוס היה על רכישת דירות קטנות בנות 3 ו 4 חד', ומצאנו שחלק ניכר מהמתעניינים והרוכשים בחנו את הדירות למטרות השקעה".

רוני מציין כי המשקיעים בדקו פרמטרים כמו מהי התשואה הממוצעת משכירות באזור, פוטנציאל ההשבחה של המחירים לאור הקרבה לקווי הרכבת הקלה, מהו תמהיל התושבים ועוד. "ההתנפלות' הזו של המשקיעים נובעת בין היתר מהחשש מגזירות אפשריות של הרגולטור על רכישת דירות להשקעה וכסוג של רכישה של 'ההזדמנות האחרונה' לפני הסערה".

גורמים בשוק הנדל"ן מעריכים כי הממשלה החדשה תפעל להעלאה מחודשת של מס הרכישה. כזכור, שר האוצר הקודם ישראל כץ הוריד את מס הרכישה ביולי 2020 מ-8% ל-5% והחזיר את המשקיעים לשוק – לפי נתוני האוצר 20% מכלל הרכישות של דירות חדשות ברבעון הראשון של 2021 היו של משקיעים, ובאזור ת"א השיעור אף היה גבוה יותר – 37%. ברבעון נמכרו בסך הכל כ-34 אלף דירות חדשות – כמות חודשית שנייה בהיקפה בכל הזמנים.

סממן נוסף לכך שהרגולטורים בישראל מסמנים את משקיעי הנדל"ן הגיע בימים האחרונים מבנק ישראל. נגיד הבנק המרכזי פרופ' אמיר ירון החליט על מהלך מפתיע לצמצום פעילותם של המשקיעים בשוק הדיור — באמצעות הגבלת האשראי שהם יוכלו לגייס.

הוא החליט לבטל את האפשרות של המשקיעים לקבל משכנתא למימון רכישת הדירה להשקעה בעזרת שעבוד הדירה הקיימת שבבעלותם כך שהם יידרשו בעצם להעמיד יותר הון עצמי בגין הרכישה. מהלך זה, אם ייושם, יצמצם משמעותית את אפשרויות המימון שלהם וירחיק רבים מהם מהשוק.

ברקע שני הצעדים האלה, רבים ממשקיעי הנדל"ן החליטו "להקדים רכישה למכה" והסתערו בחודש האחרון על דירות קטנות בשוק. עדות לכך ניתן לראות אצל י' (השם המלא שמור במערכת), משקיע נדל"ן מקצועי, שרכש לאחרונה מספר דירות בשכונת "בצוותא" בחריש ומחזיק גם בכמה דירות אחרות ברחבי הארץ. הוא מספר כי בין הסיבות לרכישות האחרונות שלו הוא החשש מפני גזירות חדשות של הממשלה נגד המשקיעים. "לא רציתי לחכות לסכין שתיפול, העדפתי להקדים ולבצע את הרכישות שממילא כבר בחנתי ושקלתי. השיח בשוק נגד המשקיעים גרם לי להזדרז עם הסגירה", לדבריו.

הרכישות של י' בחריש הגיעו בתזמון טוב מבחינתו, לאור המלאי המצטמצם של יחידות דיור בעיר. חריש כולה עברה תנופת בנייה ופיתוח חזקה בעשור האחרון שכללה בנייה של למעלה מ-10,000 דירות חדשות מאז שנת 2014 ועד 2019, אך בשנתיים האחרונות כמות התחלות הבנייה בעיר צנחה באופן דרמטי ובשנת 2020 כולה החלו להיבנות בעיר פחות מ-400 דירות חדשות ועוד 146 ברבעון הראשון של שנת 2021. הירידה בהתחלות הבנייה עשויה לרמז על עליית מחירי הדירות בחריש היות והביקוש עדיין גבוה.

טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת שפיר מגורים, "מבינים שהיצע הדירות בשכונה ובעיר הולך ומצטמצם, במיוחד הדירות הקטנות יותר, ומצד שני הם מרגישים שהממשלה 'נושפת בעורפם' עם צעדים חדשים נגד המשקיעים. שני אלה מביאים אותם לחפש 'סחורה על המדף' והם מסתערים על דירות. אנו מציעים למכירה דירות בנות 3 חדרים בפחות ממיליון שקל בשכונה ואני מעריכה כי בשבועות הקרובים הן ייחטפו".

"זו טעות גמורה להרחיק את המשקיעים משוק הדיור הישראלי" טוען יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי ביחס לצעדים נגד המשקיעים" צריך לתת לשוק לעבוד ולכוחות השוק לקבוע, ויש גם למשקיעים מקום בתוכו. משקיעי הנדל"ן הם לא הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדירות, הם חלק קטן יחסית מהשוק והם לא אלה שדוחפים את המחירים. קצב מתן היתרי הבנייה. ה'היטפלות' למשקיעים היא מיותרת לתפיסתי".