בקרב הבנקים למשכנתאות מודעים לאפשרות שבטווח הקצר, כלומר בחודשים הקרובים, נראה גידול בעסקאות מכירת דירות יד שנייה. הסיבה לכך הייתה חוסר הודאות שניכר בשוק בעקבות ההוראות החדש של המפקח בעניין הגבלת הטבות המימון של הקבלנים. היזמים כבר מצאו דרך לעקוף את התקנות, אבל סימן השאלה בשוק, יחד עם האווירה שנוצרה כאן, עשויה להטות את הכף לטובת דירות יד שנייה - כפי שטענה כאן בראיון גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין.

עובדתית, מכירות יד שניה בחודש פברואר הסתכמו ב-4,523 דירות, שזה גידול של 17% בהשוואה לפברואר 2024. האם זה הרבה? לא בטוח. פברואר 2024 היווה את תחילת ההתאוששות בשוק הנדל"ן, ועדיין - ראינו את הרמות הנמוכות של המשכנתאות שהחלו להתאושש רק בחודש מרץ. בהשוואה לחודש הקודם, זו אפילו ירידה של 5%, אבל ביחס לירידות הקבועות שראינו בחודשים האחרונים - זה סימן מעודד.

צריך לזכור שהירידה במכירת דירות יד שנייה נבעה בעיקרה מנטישת (טבעית) של דירות ללא ממ"ד לטובת דירות עם ממ"ד. בערים כמו חיפה, הנטישה הזאת לא באה מספיק לידי ביטוי, בגלל הכמות הרבה של דירות ישנות ללא ממ"ד. אם היו יותר דירות חדשות בחיפה, אין ספק שהמספרים היו גבוהים בהרבה.

חיפשנו את 5 הערים שבהן מכירת דירות יד 2 זינקו משמעותית במהלך הרבעון האחרון (או ליתר דיוק: דצמבר 2024 עד פברואר 2025, לעומת שלושת החודשים שלפניו - ספטמבר עד נובמבר 2024). בכפר סבא מצאנו זינוק משמעותי יותר מכל עיר אחרת - של 62.5%. אחריה בתור הגיעו, לפי הסדר הזה, בני ברק, הרצליה וקריית גת, שם עלה שיעור הדירות שנמכרו בין 49%-42%. הנה החמישייה הראשונה, לפי הסדר:

1. כפר סבא - עלייה של 62.7%.
2. בני ברק - עלייה של 48.5%.
3. הרצליה - עלייה של 47.7%.
4. קריית גת - 42.2%.
5. מודיעין - 38.8%.

הנתון הזה, של עלייה בשוק דירות יד שנייה, הוא חריג משום שלא מדובר בדירות חדשות. כשמדובר בדירות קבלן, לעתים רואים עליה משמעותית, באחוזים כאלה, בשל בניית פרויקט או אחד שניים. כשבעיר מסוימת נמכרות בחודש מסוים 200 דירות ופתאום משתחרר לשוק פריסייל של פרויקט מסוים, אפשר לראות קפיצה של 50% בשל מכירת שנעשו בתקופה קצרה יחסית.

זינוק משמעותי. דירות יד שנייה (איציק יצחקי)

זה לא המקרה. הציבור בערים האלה פשוט קפץ על הדירות. כפי שאפשר לראות, לא מדובר בהחלטה שנובעת מענייני מלחמה. כל האזורים ברשימה הם אזורים שקטים יחסית ורובן גם לא ערי משקיעים. בקריית גת מספר המשקיעים קטן באופן יחסי לעבר, בשל המחיר שהתחיל לטפס. בשאר הערים המחיר גבוה מהממוצע בישראל.

ברשימה הזו לא כללנו ערים קטנות, שבהם נמכרו עשרות דירות בלבד, כדי לא להטות את הספירה. הסתמכנו על נתוני הלמ"ס שנכללות בהן ערים שמכרו מעל 100 דירות. בבני ברק ובקריית גת נמכרו ברבעון האחרון כמעט 250 דירות. נתון שמפתיע הוא המכירה המועצת באזור ירושלים - עלייה של 17% לעומת הרבעון הקודם. קרוב לאלף דירות נמכרו שם כשעל פי שיחות עם יזמים ייתכן מאוד שהסיבה לכך היא העלייה של יהודים מכל העולם, או תושבי חוץ שלא עשו עלייה, והחליטו לרכוש דירה בישראל.