לאחרונה התייחסה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, במספר כנסים, לעליית המחירים הצפויה בשוק הנדל"ן. הדברים נאמרו רגע לפני ההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, בעניין מבצעי המימון של הקבלנים, אבל המסר שלה הוא ברור: היא שלחה את רוכשי הדירות שעדיין מתלבטים למשרדי המכירות וניבאה כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות.

הדברים שלה הגיעו במקביל לאמירות של מנהל רמ"י, ינקי קוינט, שקרא לציבור לעשות פעולה הפוכה: להימנע מרכישת דירות בעת הזו, בטענה שמחירי הדירות יירדו. כבר למדנו בעבר שאמירות אופטימיות לא תמיד משנות את שוק הדיור כפי שאמירות פסימיות עלולות להשפיע עליו. מנגד, ההיסטוריה מלמדת שלבוגין יש על מה להתבסס. היא ראתה איך מחירי הדיור עולים גם בשנה החולפת, תחת מלחמה וריבית גבוהה.

הנחיות המפקח על הבנקים אמורות להיכנס לתוקף בימים הקרובים, אחרי שכבר פורסמה טיוטה להערות הציבור. מצד אחד, התחושה היא שהמפקח יגרום להקטנת העסקאות בשוק הדירות החדשות, אבל ייתכן כי לצד הורדת הביקוש לדירות חדשות נראה בשוק תהליכים הפוכים שעלולים להזיק לו: עליית מחירי הדירות, שתגיע בעקבות ירידה בהיצעים מצד הקבלנים שיקפיאו פרויקטים, ומצד שני בעקבות עלייה בעלויות המימון שלהם, שחלקם יגולגלו לרוכשי הדירות. השאלה הגדולה היא מה יקרה להבטחה של בוגין, שהייתה בטוחה גם לפני המלחמה שהנדל"ן בישראל יעלה, בעקבות ההנחיות? 

המגמה תימשך? דירות בבנייה (איציק יצחקי)

"המחירים ימשיכו לעלות, שלא יהיה ספק. יש ביקוש קשיח לדירות, ההיצע מצומצם מדי", אומרת בוגין ל-ice. "במיוחד בימים אלה, עם הקושי להשגת עובדים, הפער בין ההיצע לביקוש גדל, ואנחנו לא רואים ירידת מחירים נראית לעין - מה גם שאין גורם בשוק שרוצה שהמחירים יירדו. המגמה היא לחלוטין מגמת עלייה. שוק הנדל"ן שאני מכירה 35 שנה, בסוף תמיד במגמת עלייה. גם אם יש תקופה של כמה חודשים, של עצירה וירידה - זה נקודתי".

למרות ההנחיות? למרות מס הרכישה והניסיון של משרד האוצר להילחם במחירי הדיור העולים?
"השוק שלנו מתאושש מהר מאוד ממשברים. כשיש שינוי מסוים - הריבית ואז המלחמה שהייתה אירוע מאוד משמעותי, אפשר היה לראות חודשיים שלושה אחר כך, שהשוק חזר לעצמו. ולא רק זה: אפילו מזהים בשוק, באזור הצפון למשל, פלח אטרקטיבי להשקעה. אנשים מהירי החלטה יצאו מתוך הנחה שהצפון לא רק שיחזור לעצמו, אלא אפילו יתעצם והלוואי שכך יהיה לא רק מסיבות נדל"ניות. מי ששוקל לקנות נכס, אני ממליצה לו לא לחכות. פשוט לקנות".

מה את חושבת על ההחלטה של המפקח?
"הפטנט של 20/80 הוא לא חדש, הוא מוכר כבר שנים רבות בשוק וזאת לא הפעם הראשונה שעושים בו שימוש. כנראה שבשנה אחרונה עשו זאת בהיקפים גדולים. מסיבה מסוימת ניתן על זה פוקוס, יותר משמעותי מאשר קודם. לגבי המפקח - אין ספק שהאופציה לרכוש באזור של 20/80 או 10/90 מושך את קהל הרוכשים ואפילו הסיט ביקושים מדירות יד שנייה לראשונה. אני דווקא מסכימה עם התפיסה של המפקח שצריך לייצר איזון ומידתיות. אני לא מתייחסת להחלטה הכמותית, אבל בגדול - מתבקש שתהיה הגבלה".

מה היא צריכה להיות?
"בעיניי היא צריכה להיות על אחוז הדירות בפרויקט מסוים. קהל הלווים הוא זה שצריך את ההגנה שלנו. ברגע שאנשים מתפתים לעסקה שהיא מאוד נוחה מימונית, התפקיד הוא הוא לשמור עליהם שלא יהיו תחת סיכון. הדרך הנכונה לשמור הוא להגביל את מספר הדירות בכל פרויקט. המגבלה שהוטלה בעניין מספר הדירות היא נכונה, כי היא מבטיחה את איתנות הפרויקט ומקטינה סיכון כלפי מי שבחר במסלול המימוני".

השאלה היא החשש שהמחירים יעלו.
"מה שהקבלנים אומרים זה שלעומת המצב שבו יכלו להשתמש ב-20/80 באחוז גבוה יותר, כעת יהיה שינוי מול הבנק. אבל מה היה קודם? הפטנט הזה כשהיזם משלם עלויות מימון של לווה פרטי, הוא שיפור לעומת מה שהיה קודם. אין ספק שעליית הריבית מעלה את מחירי הדיור משום שהיזם מגלגל את העלויות על הציבור. מה שאומרים היזמים זה שהעלות שלהם הופחתה על ידי מבצעי 20/80. כלומר, הקבלן קיבל כסף זול. עדיין, אני חושבת שחייבים לשים פה איזה גבול של סיכון גבוה מדי. יכול להיות שעלות המימון מעט יותר נמוכה, אבל זה מכניס את הרוכשים לסיכון גבוה. כמדיניות, מבלי להיכנס לשיקולי הנגיד לגבי הריבית, ונעזוב בצד רגע את הרווח היזמי או עלויות הבנייה, הנושא החשוב הוא הגנה על הרוכשים. פעם הציעו להעלות ל-90 אחוז את אחוז המימון במשכנתא - ואני התנגדתי".

"בסוף, הנושא החשוב הוא הגנה על הרוכשים". בוגין (לשכת שמאי המקרקעין)

לא שמו לב עד עכשיו שאנשים רכשו דירות, במשך שנה וחצי, במבצעי מימון? התקשורת זיהתה את זה כבר בתחילת המלחמה.
"יכול להיות שלא היו מודעים למצב, היינו בתוך מלחמה והיו עוד דברים על השולחן. אני גם לא חושבת שצריך לקבל החלטות בפזיזות. צריך לבדוק את ההיקפים והמשמעות של הדברים. לדעתי התגובה לא מאוד איטית".

מצד שני, עוד לפני ההחלטה, הציבור זינק על דירות בדצמבר בגלל הטבת מע"מ מינורית.
"היזמים יצאו במבצעים לפני עליית המע"מ, כלומר היא טריגר שיווקי אבל הציבור רצה להנות מהמבצעים האלה. היה טירוף בסוף 2024. בסוף, היזמים יצאו עם הנחות כלשהן ותנאים יותר טובים. לא משנה איך קוראים לזה, הקהל נהר בהמוניו".

החלטת המפקח תגרום לזליגה מדירות חדשות לדירות יד שנייה?
"שני דברים יקרו בשוק: אני חושבת שתהיה חזרה לדירות יד שנייה. בנוסף, ואולי זו תופעה שחייבים לקחת בחשבון, תהיה פניה בהיקף גדול יותר של יזמים לחברות החוץ בנקאיות, שלא מוגבלות על ידי ההנחיות של בנק ישראל. אני מניחה שגם היקפי מימון דרך החברות האלה יהיו גדולים יותר".

זה קצת מטריד.
"זה מטריד, כי אז קבלן יהיה חופשי למכור במבצעים האלה אחוז גבוה יותר מהדירות".

מה יקרה למחירי הדירות ב-2025?
"אם בשיא המלחמה המחירים עלו בכמעט 8%, אז קל וחומר שהשנה לא תהיה עלייה פחותה מזו".

עוד ב-

המפקח על הבנקים ל-ice: "מבצעי המימון היו מסוכנים גם לקבלנים"

לכתבה המלאה