פרויקטים של התחדשות העירונית עוברים מסע מהרגע שבו הפרויקט מאושר ועד שהדיירים מקבלים מפתח. לעתים פרויקט כזה יכול להתבצע תוך 7-10 שנים. הוא משפיע על המחירים ברחוב ובסביבה, ובעיקר על מחירי השכירות בטווח קצר. יחד עם זאת, לאחרונה התרחש מקרה מעט חריג: בשכונת בבלי בתל אביב התקבל היתר בניה לפרויקט התחדשות עירונית במסגרתו ייבנו 299 דירות חדשות במקום 123 קיימות.

לכאורה, הנתון הזה לא נשמע חריג, עד ששמענו את התמורות שמקבלים הדיירים ועל העובדה שהפרויקט הזה הפך מעוד פרויקט תמ"א 38 (כלומר, לבניין יחיד) לפרויקט פינוי בינוי (כלומר, הריסת מתחם שלם של בניינים, מה שמגדיל את מספר יחידות הדיור).

נתחיל עם התמורות של הדיירים. לפי עו"ד קרן פרשקר המייצגת את הדיירים, בעלי הדירות הוותיקים יקבלו תמורות גבוהות בשווי מוערך של כ-3 מיליון שקל כל אחד. כשמדובר בשכונת בבלי שבצפון העיר, זה לא דבר של מה בכך. 

שכונת בבלי (ויקיפדיה)

הפרויקט הספציפי הזה היה שייך לחברת אורבן נדל"ן, שמכרה את חלקה בפרויקט לקבוצת ב.ס.ר וקנדה ישראל (שמתעתדת לבנות גם ביהודה הלוי) שמקימות את הפרויקט בשיתוף עם הכשרת היישוב ומצטרפות לקבוצת חג'ג' שכבר בונה שם. במסגרת היתר הבניה שניתן מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) אך אושר כמתחם לפינוי בינוי במסלול מיסוי, יהרסו 123 דירות ישנות בבנייני רכבת וותיקים בני 4 קומות כל אחד. במקומן יוקמו 9 בניינים חדשים בני 9 קומות, עם 299 דירות חדשות. כמו כן יקימו היזמיות בשטח הפרויקט  גם  מקלט ציבורי, שתי כיתות גן וחניון תת קרקעי גדול.

עורכי הדין המייצגים את הדיירים ממשרד רז – כהן פרשקר ושות' טוענים כי התמורה היא מיטבית, למרות ערכי הקרקע הגבוהים בשכונה זו. בעלי הדירות הוותיקים צפויים לקבל בפרויקט החדש דירות הגדולות ב-44 מ"ר משטח הדירות המקורי, בתוספת מרפסת בשטח של כ-12 מ"ר, חניה ומחסן. החישוב הוא פשוט: אם מ"ר ממוצע בשכונה עולה 59 אלף שקל, ומרפסת שווה חצי מהשטח הבנוי, מדובר בהטבה של 2.95 מיליון שקל. תוסיפו חניה ומחסן ותגיעו בעצמכם לתוצאה.

"על פי מחירי הדירות באזור עבור דירות חדשות מדובר בתוספת שעשויה להגיע עד לסך של 3 מיליון שקלים לשווי הדירה", אומרת עו"ד קרן פרשקר המייצגת את הדיירים. "כיום, חלק מהדירות הקיימות בפרויקט הינן בשטח של כ- 70 מ"ר וחלקן דירות מורחבות בשטח גדול יותר. בפרויקט החדש הדירות יהיו בין 104- 124 מ"ר . קידום הפרויקט היה מורכב ממספר סיבות, בין היתר, בשל רישום כל הבניינים הקיימים בפרויקט כבית משותף אחד על חלקה אחת וכן אתגרים הנדסיים נוספים שעלו במהלך הדרך".

הפרויקט ממוקם בלב השכונה, במתחם הרחובות בבלי, תוספתא, הכנסת הגדולה וירושלמי. שכונת בבלי  ממוקמת בצפון תל אביב, מזרחית לכביש החוף, וצמוד לפארק הירקון. היא מונה כ-10,000 נפשות. בדקנו את המחירים בשכונה: המחיר הממוצע למ"ר עומד על 59 אלף שקל. כלומר, 5.9 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת בשטח 100 מ"ר. יחד עם זאת, צריך לזכור שבשכונת בבלי יש לא מעט דירות ישנות, כך שהן מורידות את המחיר הממוצע.

מה עשינו? בדקנו את מחירי הדירות החדשות באזור. ובכן, בפרויקט חדש ברחוב נירים המחירים נעים בין 74-77 אלף שקל למ"ר. בפרויקט ברחוב בבלי 28-36 ותוספתא 3-13 תל אביב, בו עו"ד פרשקר ייצגה את הדיירים, המחירים דומים ונעים סביב 74-76 אלף שקל למ"ר. 

עוד ב-

בכמה נמכר פנטהאוז בשכונת בבלי וכמה עולה דירה באזור?

לכתבה המלאה