לצד הקושי הגדול של נוטלי המשכנתאות, קשה מאוד לבקר את הנגיד על ההחלטה להשאיר את הריבית על כנה במשך שנה ברציפות. לרגעים מסוימים השנה, בצל מלחמה שמשתוללת בחוץ ועליית מחירים, האינפלציה התכנסה לתוך היעד של בנק ישראל וירדה מתחת לרף העליון של 3%. העובדה שהיא שוב הרימה את ראשה, גורמת לנגיד לחשב מסלול מחדש ולנקוט במדיניות שמרנית - כלומר, להשאיר את הריבית על כנה ברמת 4.5% (כלומר, ריבית פריים של 6%).

השאלה היא איך זה משרת את נוטלי המשכנתאות? הרי בסוף, חלק גדול מההלוואות בישראל מורכבות על בסיס ריבית הפריים. כל עלייה ברכיב הפריים יכולה להיות הרסנית לנוטלי המשכנתאות. מצד שני, אסור לשכוח שחלק מהמשכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן, כך שהורדת ריבית עלולה להוביל לעליית מחירים שתעלה את המדד ובכל מקרה תגרום לנוטלי המשכנתאות לנטל.

אז למה הקבלנים כל כך מתנגדים לשיעור ריבית גבוה? תהיו בטוחים שהם לא עושים את זה רק בגלל רחמים על הרוכשים. בסוף, גם עלויות המימון של הקבלנים נגזרות מהריבית. כשהם משלמים 8% ריבית במקום 4%, הרווח היזמי שלהם נפגע. הבעיה היא שיזם לא יכול לעבוד על פרויקט ולא להרוויח. מה הוא עושה? מעלה מחיר ומגלגל חלק מהעלייה על הרוכש. זה, לטענתם, מבריח בסוף את הלקוחות וגורם לקיטון בביקוש. בסוף, הביקורת של הקבלנים בנושא הריבית לא קשורה בהכרח רק לעניין המשכנתא, אלא לציפיות. כשהריבית יורדת, כפי שקרה בינואר, השוק מתחיל לנוע ונוצרים ביקושים על סמך אותן ציפיות להתקררות צפויה.

הריבית מכבידה על עלויות הבנייה - וזה מתגלגל לכיס של רוכשי הדירות. בנייה בירושלים (איציק יצחקי)

אבל מה הבעיה עם ירידה בביקושים, בוודאי תשאלו? הרי בסוף, המטרה של משרד האוצר היא למתן את הביקוש בשוק הדיור, כלומר לאזן את עקומת הביקוש וההיצע דרך פגיעה בצד הביקוש, לא? הבעיה היא שהאוצר לא עושה זאת נכון. הוא צריך לטפל בעקומה דרך צד ההיצע, כלומר שחרור עוד קרקעות ובניית 100 אלף דירות בשנה, כדי להתגבר על פערי עבר, ולא דרך הורדת הביקושים. כבר הוכח לא פעם שגם בתקופה שבה הריבית אגרסיבית, הציבור רוכש דירות. לפי נתוני החודש האחרון, ריבית המשכנתא הממוצעת עומדת על 5.73% - 0.13% פחות מהחודש הקודם. זו עדיין ריבית גבוהה מאוד. בשל מחירי הדיור שעולים, זוג צעיר שלקח משכנתא של 2 מיליון שקל בתחילת 2022, ישלם במקום 9,000 שקל לערך בתקופה ההיא - 11,000-11,500 שקל כיום.

הבוקר פרסמנו הכלכלנים תחזית קודרת. הם מעריכים שהנגיד, בהחלטתו שתתפרסם היום סמוך לשעה 16, לא יוריד את הריבית. לכן שוחחנו איתם, בניסיון להבין מה ההשלכות על שוק הנדל"ן ומה לגבי העובדה שצפויות שתי הורדות ריבית, כך על פי ההערכות, עד סוף 2025. לפני הכל, צריך לזכור: הנגיד לא מקבל החלטות לפי הגאות והשפל בשוק הנדל"ן. החלטת הריבית מתקבלת בראיית מאקרו ועובדה שהיא שמדד מחירי הדירות (אך לא השכירות, שמהווה בערך 26% ממדד המחירים לצרכן) מתפרסם בנפרד.

"הריבית משפיעה פעמיים על שוק הנדל"ן, הפעם הראשונה נושא המשכנתאות - כי מייקר מאוד את ההחזר החודשי", אומר  אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. "מצד שני זה מייקר את העלויות ליזמים. כל עוד הריבית לא תרד - רמות המחירים של העסקאות יישארו גבוהות. יכול להיות שהריבית לא יורדת מסיבות אחרות, אולי הנגיד רואה שהממשלה לא עושה מספיק צעדים על מנת להוריד את המחירים. עובדתית, האינפלציה לא פורצת את היעד, המדדים האחרונים היו די צפויים. הנגיד מסתכל על החוב הממשלתי. בחודשים האחרונים היו אינדיקטורים חיוביים, אבל הוא רוצה לראות שהתקציב עובר, שהממשלה עושה תכנית להאצת הכלכלה ולא רק צעדים מרסנים כמו העלאות מיסים וקיצוצים. יכול להיות שהוא מעדיך לתת לממשלה לעודד את המשק. אולי זו ביצה ותרנגולת. גם הורדת הריבית בארה"ב אמורה להשפיע". 
דיברת על ריסון. האוצר משאיר את מס הרכישה על כנו, מצד שני גם המע"מ עולה. זה אמור ליצור האטה בשוק הנדל"ן. לפחות לפי החודשים האחרונים, זה לא קורה.
"הציבור הישראל קורא שעלויות הבנייה עולות, עקב מחסור בפועלים ועקב אספקה יותר ארוכה וכל זה תורם לעליית מחירים של שוק הדיור. רוכשי הדירות לא רוצים לספוג את זה. הקבלנים עוזרים להם עם כל מיני מבצעי מימון. מלאי הדירות הולך ומצטמצם, אז אנשים יורדים מהגדר ומבצעים עסקה, לא מחכים".

הם חוששים מהתפרצות ביקושים?
"האוצר, כחלק מהממשלה, לא צריך לרסן את הביקושים, אלא להעלות את ההיצעים. מה שיכול לרסן את המחירים הוא צד ההיצע. נכון שרמ"י שיווקו לקראת סוף השנה המון מכרזים, אבל עד שנראה את התוצאות - יעברו שנים. הממשלה צריכה לעודד בנייה ולהקל על היזמים. כך מורידים מחירים. היא לא פועלת מספיק כדי לעשות את זה".

עוד ב-

עמית גוטליב תוקף: "המילואימניקים יחזרו מהקרב - ומה הם יקנו?"

לכתבה המלאה

איך ענף הנדל"ן בצפון ובדרום יתאושש?
"אם יעודדו הגירה חיובית לשם. מדברים ב-24 השעות האחרונות על שיקום הצפון. הנושא הזה, יחד עם שיקום הדרום, יכול מאוד לעזור לשוק הנדל"ן. אם יהיו תכניות לעודד הגירה חיובית, כי הרבה אנשים לא גרו עד היום בצפון או בדרום, וישכנעו אנשים שזה הזמן לעבור דרך הטבות - זה יכול לעזור. אנחנו רואים הגירה שלילית משם. הממשלה צריכה לעודד מיזמים של התחדשות עירונית ומענקים, לעשות דברים יצירתיים יותר".