נדל"ן ותשתיות

רכשתם נכס בחו"ל? כך לא תסתבכו עם רשויות המס בארץ ובחו"ל

כל ישראלי שרכש ומשכיר נכס בחו"ל חייב להבין כיצד פועלים חוקי המס, גם בהשכרה וגם במכירה. רו"ח אריה רותם, בעל משרד לראיית חשבון ויעוץ מס, סוקר את תהליך תכנון המס

רו"ח אריה רותם | 10/10/2024 12:02

חוקים והסכמי מיסוי בין מדינות יכולים להשפיע על חבות המס. כל מי שמשכיר נכס בחו"ל חייב להבין כיצד פועלים חוקי המס המקומיים וגם אלו של ישראל. הנה פירוט על תהליך תכנון המס ותשלום המס למשכירי ורוכשי דירות בחו"ל, כולל היבטים של הסכמי מיסוי בינלאומיים.

כל מדינה שבה מושכרת הדירה קובעת את חוקי המיסוי שלה. הכנסות משכירות חייבות במס בהתאם לחוקי המדינה שבה נמצא הנכס. שיעור המס יכול להשתנות ממדינה למדינה, ובחלק מהמקרים ניתן לנצל ניכויים או הטבות מס במדינות שבו ממוקם הנכס.

תושבי ישראל חייבים בדיווח ותשלום מס הכנסה בישראל על הכנסותיהם בכל העולם, כולל הכנסות משכירות נכסים בחו"ל. ישנם מספר מסלולים לתשלום המס, למשל מסלול מס מופחת של 15% ללא אפשרות לניכוי הוצאות – למעט הוצאות פחת או, מסלול במס מלא (שיעור המס השולי) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת, דמי ניהול, תיקונים ואף נסיעה לחו"ל.

רו"ח חשבון אריה רותם. צילום: משה כהן

ישראל חתומה על אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות בעולם. אמנות אלה נועדו למנוע מצב שבו משכיר הדירה נדרש לשלם מס כפול – גם במדינת הנכס וגם בישראל.

בהתאם לאמנות למניעת כפל מס, ניתן לנכות את המס ששולם במדינת הנכס מהחבות במס בישראל. אם שיעור המס במדינת הנכס נמוך יותר משיעור המס בישראל, תצטרך לשלם את ההפרש לרשות המסים בישראל. קיזוז מתאפשר רק אם בוחרים במסלול המס השולי. יש לבדוק בכל מקרה את ההסכם בין ישראל למדינה הספציפית, מאחר שלכל הסכם יש תנאים שונים לגבי אופן ההתחשבנות.

בישראל: יש לבחור את מסלול המס הרצוי בעת הגשת הדו"ח השנתי לרשות המסים (למשל מסלול 15% ללא ניכוי הוצאות – למעט הוצאות פחת, או מסלול מס מלא עם ניכויים נוספים). תכנון מס נכון כולל בדיקה איזה מסלול עדיף כלכלית, בהתאם להכנסות והוצאות הנכס.

במדינת הנכס: עליך לבדוק כיצד מדווחים ומשלמים את המס המקומי. במדינות רבות ישנם יועצים או רואי חשבון מקומיים שיכולים לסייע בהגשת הדוחות.

במסלול המס המלא בישראל: ניתן לנכות הוצאות הקשורות לנכס, כמו תיקונים, ביטוח, שיפוצים, עלויות נסיעה לביקור הנכס וכו'. בנוסף, ניתן לנכות פחת, שמאפשר להפחית את ערך הנכס באופן מדורג לאורך שנים ולהפחית את החבות במס.
במדינות מסוימות ניתן לנצל הטבות מס מקומיות לנכסים המושכרים, לכן מומלץ לבדוק אילו הוצאות ניתנות לניכוי בהתאם לחוקי המדינה שבה נמצא הנכס.

כאשר מוכרים דירה בחו"ל, על פי חוקי המס של המדינה שבה נמצא הנכס יש חובת תשלום מס רווחי הון על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה. גם בישראל יש חובת תשלום רווח ההון על הרווח שנוצר ממכירת נכס בחו"ל, אך ניתן לקזז את המס ששולם במדינת הנכס לפי אמנות למניעת כפל מס.

יש חובה לדווח לרשות המיסים על ההכנסות משכירות נכסים בחו"ל במסגרת הדו"ח השנתי. במקרים מסוימים יש חובה לשלם מקדמות מס במהלך השנה. אם הכנסות משכירות הן קבועות, כדאי לשקול ביצוע מקדמות כדי להימנע מ"הפתעות" בסוף השנה.

תכנון מס למשכירי ורוכשי דירות בחו"ל כולל הבנה של חוקי המס המקומיים, חישוב חבות המס בישראל ושימוש בהסכמי מניעת כפל מס בין המדינות. תכנון מס נכון יכול לסייע במינוף הפוטנציאל הכלכלי של הנכס ובהפחתת חבות המס בצורה חוקית.