נדל"ן ותשתיות
אז מדוע יריתם בתוך הנגמ"ש? מדיניות בנק ישראל כושלת
היצע התחלות הבנייה הגיע לכ-37 אלף במהלך שני הרבעונים הראשונים לראשונה מאז שנות ה-90, מה שהיה אמור להוריד את המחירים, אבל לא רק שזה לא קרה, המגמה בשוק דווקא הפוכה. האשמים: המדיניות הכושלת של בנק ישראל ועליית מחירי הדיור
מעטים מאוד שמו לב לכך, אולם במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2022, הייתה בשוק הדיור תופעה שאותה לא ראינו מעולם: היצע התחלות הבנייה, לראשונה מאז שנות ה-90, הגיע לכ-37 אלף במהלך שני הרבעונים הראשונים, עלייה דרמטית של כ-26 אחוזים לעומת 2021, ועל פי הערכות יגיע לכ-55 אלף עם סיום הרבעון השלישי.
מלאי הדירות הקיים נגמר בעיקר בשל מבצעי מכירה מסיביים בייחוד בפרויקטים הגדולים באזור המרכז שמסתכם בכ-15,000-18,000 יחידות דיור. עובדה זו, לכאורה, הייתה אמורה להשפיע משמעותית על שני אינדיקטורים, הן על כמות הביקושים לדיור וכמות המכירות והן לגרום לירידה, אפילו מתונה במחירי הדיור, לראשונה מזה שנים רבות.
אולם, וזה אולם גדול, לא רק שזה לא קרה, המגמה בשוק הייתה דווקא הפוכה. כמות הביקושים ירדה באופן חסר תקדים של כ-30 אחוזים והזכירה את המיתון של שנות האינתיפאדה, 2001-2004, ומחירי הדיור, גם אם המתנו, עדיין לא ירדו. ובמילים אחרות, נוצר בשוק פרדוקס לכאורה בלתי מובן של הרבה יותר התחלות בנייה, הרבה פחות מכירת דירות ורמות מחירים שעודן מסרבות לשנות מגמה.
נכון. אותם נתוני התחלות בנייה מרשימים יבואו לידי ביטוי בפועל רק בעוד 3-4 שנים שתסתיים בנייתן של אותן דירות, אולם הדוגמאות ההיסטוריות בשוק הדיור מלמדות כי כשיש התנעה משמעותית של התחלות הבנייה, נוצר מיד אפקט של הרבה יותר מכירות ובד בבד התמתנות מחירים, כפי שקרה, לדוגמא, בשנות ה-90 כשהייתה עלייה המונית מבירת המועצות לשעבר ובד בבד 80-100 אלף התחלות בנייה לשנה.
את הפרדוקס, הלכאורה, מוזר זה, אפשר להסביר בשני גורמים מרכזיים: האחד, מדיניות כושלת של בנק ישראל כשהעלאות הריבית מחשש לאינפלציה (להערכתי מוגזם ביותר!) לא לקח בחשבון כלל את השפעתן, הן הפסיכולוגית והן בפועל על קיפאון בשוק הדיור. יתרה מכך: בנק ישראל הגדיל לעשות ובכך שבד בבד להעלאות הריבית הקשיח את תנאי המשכנתאות, הביא את השוק לתרדמת, תרתי משמע, כך שהגידול המרשים בהתחלות הבנייה לא בא לידי ביטוי כלל.
הגורם השני הינו העלייה של 18 אחוזים במחירי הדיור במהלך השנה הקלנדרית האחרונה, הגבוהה כל הזמנים. מסתבר שהעובדה שבשיחות ערבי שישי קיימת "אגדה אורבנית" לפיה במחירי הדיור "השמיים אינם הגבול", איננה נכונה. גם לנכונות של ציבור הרוכשים לשלם עבור דירה קיים גבול, מה שמסביר גם כן את הירידה התלולה בכמות הרוכשים.
אולם, וזה אולם גדול, למרות העלאות הריבית התכופות, למרות הקשחת תנאי המשכנתאות ולמרות העלייה חסרת התקדים במחירי הדיור, שנבעה בחלקה הגדול מעליית תקורות הבנייה לקבלנים, משבר הקורונה למלחמת רוסיה-אוקראינה, למרות כל זאת מחירי הדיור עודם מסרבים לרדת, מהטעם הפשוט שעלות הקרקע לקבלנים זינקה באופן חסר תקדים במהלך השנתיים האחרונות ובתוספת העלייה המסחררת בחומרי הבנייה, השוק הגיע למצב של קיפאון, אבל במחירי שיא.
אז מה יקרה לשוק הדיור ומחירי הדיור במהלך השנה הקרובה? האם בסופו של דבר המוני הרוכשים יחזרו לשוק והאם מחירי הדיור כן יתחילו לבצע תיקום כזה או אחר כלפי מטה?אכן תרחיש זה בהחלט אפשרי, אבל הכל תלוי במהלך המדיניות של מקבלי ההחלטות. האם בנק ישראל ייסוג מהחלטתו להמשיך ולהעלות את הריבית? את זאת נדע ב-3 באוקטובר ובהמשך השנה.
האם יסירו לפחות חלק מהגזירות על נוטלי המשכנתאות? האם המשך העלייה בהתחלות הבנייה, כולל מספר משמעותי של דירות מוזלות עבור זכאים וכולל מינוף סוף, סוף של התחדשות עירונית כוללת? כל אלה, מן הסתם, ייצרו מציאות אחרת, טובה יותר, בשוק הדיור. הפתרונות, מן הסתם, מונחים לפתחם של מקבלי ההחלטות בממשלה החדשה שתבחר, ובכלל!
עוד ב-
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(10):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
7.מה לא ברור?liorman 11/2022/17הגב לתגובה זו0 0אנשים קונים דירה להשקעה וממשיכים לגור עם ההורים.מחיר למשתכן זה בלוף אחד גדול.כל אחד רוצה להיות משקיי נגל"ן- זאת הבעיה.סגור
-
6.מביאים לקבלן לכתוב נגד הריביתנורמטיבי 10/2022/22הגב לתגובה זו2 0כתבה לא רלוונטית בעליל, קבלן שאומר שריבית בנק ישראל מעלה מחירים? זה הדבר היחיד שמונע אינפלציהסגור
-
5.שנה אחת בלבד !עופר שטראוס 10/2022/09הגב לתגובה זו1 0רק הקונים אשמים -נקודה! ("גובה המחיר כגובה טמטום הצרכנים") לא קונים במחירים המוצעים -הנדלן ירד גם ב68% =דירה בישראל יכולה לעלות מתחת ל1 מיליון שקל ןאפילו 680.000 אלף שקל בלבד . לא תקנו המחירים יצנחו חזק ביותרסגור
-
4.הוד השרוןאריק 10/2022/06הגב לתגובה זו1 0זו מדיניות מכוונת של כל הממשלות ובעיקר הממשלה החדשה ובעלי ההון הטייקונים שמחזיקים את ממשלות הבובות . 1. ממשלות הבובות רוצות להרוויח ממסים גבוהים , אין להם אינטרס להוריד את מחירי הדיור ככל שהדיור גבוה כך המיסים . ממשלות ישראל מעדיפות פחות היצע ויותר ביקוש כל הזמן . רודפי בצע הבנקים מרוויחים 5 פעמים ... ושמור לי אשמור לךסגור
-
3.מס גבוה על בעלי 10 דירות ומעלה תוציא אותם משוק הדירותיוסי 09/2022/23הגב לתגובה זו7 1אבל הממשלה - ועוזריהן - בעלי ההון , שמחים מעליית המחירים. הם לא יעשו כלום להוריד מחירים.סגור
-
יפתחו תאגידים או עמותות וירשמו על שמםקוראת 10/2022/17הגב לתגובה זו1 0צריך פתרון כולל. לא רק על פרטייםסגור
-
מדוע לא מ3 ומעלה ? למה רק לבעלי 10 דירות.יוסי 09/2022/28הגב לתגובה זו4 2וכן לבעלי דירות רפאים (אזרחי חוץ שקונים פה דירות שלא לשימוש כלומר פחות מ 3 חודשים בשנה) . להעלות להם את המס והארנונה עוד ועוד עד שיגיעו למסקנה שלא כדאי להם לקנות פה. לא עולה על הדעת שאנשים פה משרתים בצבא ומגינים על דירות של אזרחי חוץ שכאילו.סגור
-
בגלל ש10 זה ברור שהוא משקיע. 3 אולי זה פנסיונר מיסכן.יוסי 10/2022/16הגב לתגובה זו1 0ככה באמת יהייה אפשרי להטיל מס כבד.סגור
-
2.לא מדיניות כושלת, מדיניות מכוונת!דניאל 09/2022/22הגב לתגובה זו6 2למצוץ את הדם של האזרח באופן מיטבי אך לא מעבר לנקודת ההתמרדות הכוללתסגור
-
1.לפעמים החגיגה נגמרת.שם 09/2022/22הגב לתגובה זו8 1כל עליות המחירים נבעו מריבית נמוכה ומחוסר אלטרנטיבות השקעה . תם הטקס!סגור
