השוק
מנכ"ל פרשקובסקי בריאיון: מחירי הדירות עולים כבר עכשיו ב-20%
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים אומר שמחירי הנדל"ן החלו לעלות ובמספרים מבהילים רק כדי להדביק את קצב עליית המחירים במכרזים של המנהל; "אנחנו לא אוהבים את עליית המחירים הזו, אבל נערכים גם אליה"
אם אנחנו רוצים להבין את ההתפתחות של שוק הנדל"ן ולייסד תחזיות להמשך הרי שצריך לדבר עם הקבלנים ורצוי הוותיקים שבהם. פרשקובסקי היא חברה קבלנית שפועלת כבר 4 דורות וכמעט בכל דירוג שנערך באתר ice החברה צצה במקומות הראשונים.
קונצנזוס ההערכות מדבר כרגע על עליית מחירים שצפוייה בענף הנדל"ן אבל שיחה עם חיים קראדי, בכיר בקבוצת פרשקובסקי, מגלה שעליית המחירים כבר כאן והיא החלה ואם קבלן מסתכל 5 שנים קדימה בממוצע (משך הזמן שלוקח לרכוש קרקע, להוציא רישיונות עד היתר בניה ועד לבניה בפועל) הרי שחשוב להבין מהקבלנים מה קורה היום במכרזים ואיך יראו המחירים בעוד 5 שנים.
"מה שקורה בישראל זה שיש מחסור בקרקע, זה נכון מאז שקמה המדינה והיום המצב מחריף. יש שנים שהמחסור בקרקעות הוא גדול יותר ויש שנים שהוא קטן יותר, אבל נקודת המוצא היא שיש מחסור בקרקעות".
כשיש מחסור קבוע בקרקעות, איך למעשה פועל קבלן שצריך לכלכל את צעדיו?
"המצב הוא שכל הזמן אתה צריך לאגור קרקעות. אתה צריך לתכנן את הצעדים שלך שנים קדימה. לפעמים אתה אוגר קרקעות שאתה מתחיל לעבוד על הרישוי שלהם כדי שתסיים פרויקט ותתחיל אחר ולפעמים, כמו שאנחנו עשינו, אנחנו קונים קרקעות חקלאיות ומחכים אפילו 15 שנים עד שהן הופכות לקרקעות שניתן להתחיל את עבודת הרישוי עליהן וזה אומר שאתה קונה היום קרקע, משכיב הון לא מבוטל שיושב באדמה במשך 20 שנה עד שאתה נפגש עם כסף"
מה קורה היום בעולם המכרזים של רמ"י?
"בנקודת הזמן הנוכחית קורה תהליך חמור שנגרם בגלל הסחבת במנהל שנגרמה בגלל הבחירות האינסופיות שהיו כאן, נוצר מצב שהיום יש חוסר דרמטי בקרקעות וזה גורם לחברות בניה שאין להן מלאי נורמלי של קרקע זמינה ללכת למכרזים שהמנהל מוציא ולהציע מחירים שהם מעל מחיר השוק וזה אומר שכל המכרזים בחצי השנה האחרונה, המחירים גבוהים בין 10% עד 20% בהשפעה על מחיר המכירה".
מה זה אומר למעשה במונחים של כסף?
"זאת אומרת שקבלן שנכנס היום למכרז לרכישת קרקע, צריך למכור את הדירות בפרויקט במחיר שגבוה ביותר מ-20% (במונחים של מחיר מכירה של דירות ללקוח הסופי) כדי לא להפסיד וזה משמעותי. אתה צריך להבין שקרקע שנרכשת היום במכרז בעוד 5 שנים במקרה הטוב ימסרו דירות ללקוח הסופי וזה כי לוקח שנתיים להוציא היתר בניה ועוד שלוש שנים בניה אנחנו מדברים על 5 שנות מחסור בדירות בנקודת הזמן הנוכחית כשאנחנו מדברים כאן ועכשיו.
"שים לב לנתונים מדהימים: במתחם צריפין דירת 5 חדרים נמכרה עד לא מזמן ב-2.5 מיליון שקל. ואז היה מכרז של המינהל באזור ומי שזכה שם היה רמי שבירו. רמי שבירו שילמו על הקרקע מחיר שמשקף מחיר מכירה של 3 מיליון שקל לאותה דירה שלפני כמה חודשים נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.
"יום אחרי המכרז כל הקבלנים באזור העלו את המחיר הממוצע מ-2.5 מיליון ל-3 מיליון כי ברור לכולם שאם רמי שבירו יצא למכירה הוא לא יכול לרדת מ-3 מיליון שקל וזה יהיה יותר גבוה כי עלות הבניה ממשיכה לעלות וזה הצמיד תג מחיר. נכון שהמכירות באזור נתקעו אבל בסופו של דבר אם במחירים ירדו ל-2.7 מיליון שקל בממוצע, זה משקף עליית מחירים של 8% ואפילו יותר. זו ההשפעה המידית של המכרז האחרון בצריפין, עכשיו תיקח 5 שנים קדימה ותעשה את החשבון לבד"
נראה לי שבאופן תיאורטי, אתה צריך להיות מרוצה מהמצב הזה.
"ההערכה שלנו בפרשקובסקי היא שעליות המחירים לא בריאות. אנחנו חוששים שהקונים לא יעמדו במחירים הגבוהים במונחים של הון עצמי. זאת אומרת שאם אנחנו מדברים על דירה באזור באר יעקב במחיר של 3 מיליון שקל אז הרוכשים צריכים להעמיד הון עצמי של 750 אלף שקל עד 1.5 מיליון שקל ויכול להיות שהם לא יצליחו ואז תהיה בעיה במכירות.
"אני רוצה שתשים לב לנתון נוסף שנמצא כל הזמן ברקע. ההערכות מדברות על זה שצפוי גל של עלייה של יהודים בשנים הקרובות וכאן נשאלת השאלה אם מדובר בעולים עשירים? עולים עם כושר קניה ממוצע? אם זה המצב, המחירים יעשו עוד עליית מדרגה אבל אם לא יהיה גל עלייה אזי עליית המחירים תהיה מתונה יותר
"אני רוצה שתבין עוד דבר, לשמחתי בגלל שאנחנו חברה ותיקה אנחנו דואגים שתהיה לנו סחורה בכל מיני אפיקים. יש לנו חטיבה של התחדשות עירונית עם פרויקט בביצוע ועוד 5 פרויקטים בשלבים שונים לקראת ביצוע. חטיבה של נכסים מניבים ויש לנו קרקעות חקלאיות ויש לנו פרויקטים של "דירה להשכיר" ונכסים בארה"ב. יש לנו מארג נרחב של קרקעות וכשצד אחד נחלש, צד אחד מתחזק. אנחנו קיימים בתחום דור רביעי ויודעים לכלכל את הצעדים שלנו הרבה שנים קדימה".
חיים קראדי אחראי, בין היתר על תחום הנדל"ן המניב בפרשקובסקי ולהערכתו מתחילים לראות התאוששות בשוק המשרדים שספג מכה לא קטנה בתקופת הקורונה. "עד הקורונה הכל היה מצוין בשוק המשרדים, הקורונה שינתה את המשחק ואנשים עברו לעבוד מהבית. בסופו של דבר אי אפשר להיות בפיג'מה כל היום ואנשים יחזרו למשרדים. בחודשיים שלושה האחרונים רואים חזרה של השחקנים לשוק הזה.
"כמובן שיש את תל אביב באזורים המבוקשים של רוטשילד איילון וכד' ואנחנו רואים שם עליית מחירים קלה ולמעשה השוק חזר לפעול וזה משליך על כל שוק המשרדים בישראל".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(4):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
4.בטח צריך לממן את הגלדיאטור ו הbmw החדשים (ל"ת)אחמד 06/2021/13הגב לתגובה זו0 0סגור
-
3.צודק (ל"ת)שימי 06/2021/08הגב לתגובה זו0 0סגור
-
2.המחירים יעלו אבל הוא סתם מגזיםאהוד 06/2021/08הגב לתגובה זו0 0צריך לקחת בערבון מוגבל את מה שאומרים קבלנים ויזמים כי האינטרס שלהם ברורסגור
-
1.קיצר, חוסר השליטה של הימין ברשויות השלטוןדביר 06/2021/08הגב לתגובה זו0 1גורם להם לא להיות מסוגלים ליישם את התכניות שלהם. תחשבו גם על הנסיגות שממשלת השמאל תבצע, מה שאומר עשרות ומאות אלפי אזרחים שיפונו מהשטחים ויצטרכו דירה? השמאל לא יהיה מרוצה עד שלא יראה את כולנו גרים שוויונית בערי אוהלים.סגור
