פרויקטים

הכר את המומחה: מיכאל, אדרי ושות' לוקח את ההתחדשות העירונית לשלב הבא

מעטפת משפטית מלאה ליזמים ולבעלי דירות, יחס אישי ובלתי מתפשר, ומעורבות של השותפים בכל פרויקט – כך הפך משרד הבוטיק של עורכי הדין קובי מיכאל, אבי אדרי וויקטור שטקל, לאחד השמות העולים בתחום ההתחדשות העירונית

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 7/7/2022 15:47

עו"ד אבי אדרי (מימין), עו"ד ויקטור שטקל, עו"ד קובי מיכאל (צילום אוראל כהן, כלכליסט)

פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי בבניין במרכז הארץ כבר עמד בפני שוקת שבורה. הציפייה ארוכת השנים של עשרות הדיירים לשיקום וחידוש המבנה הישן, הפכה בהדרגה מחלום לסיוט. חילוקי דעות כספיים בין הקבלן המבצע ליזם, הביאו לעצירת העבודות כשבתווך כלואים הדיירים חסרי אונים בתוך אתר בנייה. כאשר נראה היה שהסיכויים להגיע אל קו הסיום הולכים ופוחתים, ועוד פרויקט התחדשות עירונית מצטרף לסטטיסטיקה עגומה ועומד בפני גניזה – לתמונה נכנס משרד עורכי הדין מיכאל, אדרי ושות', שהרים את הכפפה והצליח להעלות את המיזם התקוע מחדש על המסלול.

"היזם שכר את שירותינו לאחר שמשרד עורכי דין אחר לא הצליח להתיר את הפלונטר ולגשר על הפערים עם הקבלן המבצע", משחזר עו"ד קובי מיכאל, שותף מייסד במשרד מיכאל, אדרי ושות'. "ניצבה בפנינו סיטואציה לא פשוטה: תנאי המגורים של הדיירים הפכו בלתי נסבלים, והם היו על סף ייאוש. בזמן הזה, כשהפרויקט נעצר, העיכובים תורגמו לגידול בהוצאות הכספיות של היזם ולהארכת לוחות הזמנים. במצב העניינים המורכב הזה היה לנו ברור שנדרשת מאיתנו פעולה מהירה".

"הצלחנו לרתום את בעלי הדירות ואת הבנק המלווה, מהלך מורכב בפני עצמו, והגשנו לבית המשפט תביעה ובקשה לסעד זמני כנגד הקבלן המבצע", ממשיך עו"ד אבי אדרי, גם הוא שותף מייסד במשרד. "בתוך כשבועיים מאז שהתיק התגלגל לערכאות משפטיות, כבר הושג הסדר בין הצדדים – ואחרי חודשים ארוכים, העבודות חודשו עד לסיום הפרויקט".

מקרה נוסף בו המשרד ידע לצלוח מהמורות, טמון בעסקת רכישת קרקע במחיר של עשרות מיליוני שקלים באחד מאזורי הביקוש. התעקשותם של מוכרי המקרקעין על קבלת כל התמורה במזומן במעמד החתימה, הקשתה על ביצוע העסקה – שכן בעסקאות בסדר גודל כזה, נהוג על פי רוב להעניק מרווח בין מועד החתימה למועד סגירת העסקה, כדי שהקונה יוכל לגייס מימון בנקאי. "הלקוח רצה מאוד לקיים את העסקה", מפרטים השותפים. "במאמץ גדול הצלחנו להשיג מהבנק הסכמה לא שגרתית לאישור המימון טרם החתימה, תוך סגירת כל הביטחונות והמסמכים. נציג מטעם הבנק הגיע עם השיקים למעמד החתימה והעסקה נסגרה בהצלחה לשביעות רצונו של הלקוח שלנו".

פרויקט תמ"א 38. "מערכת היחסים העדינה בין בעלי דירות ויזמים, ממחישה את חשיבות עורכי הדין בהתליך" (צילום פלאש 90/מאיר וקנין)

לנטרל מוקשים
חילוץ והתנעה של מיזמי התחדשות עירונית באמצעות פתרונות יצירתיים, הם ביטוי לארסנל היכולות שמציג משרד מיכאל, אדרי ושות', המלווה בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 הן יזמים והן בעלי דירות – וממצב עצמו כאחד השמות העולים בתחום.

בראש צוות המשרד עומדים שלושה: עו"ד ונוטריון קובי מיכאל (41, תושב מודיעין) שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן, בוגר הפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל אביב; עו"ד אבי אדרי (37, תושב שוהם) שותף מייסד וראש תחומי המסחר וההתחדשות העירונית, בוגר הפקולטה למשפטים של האוניברסיטה העברית בירושלים; ועו"ד ויקטור שטקל (35, תושב רעננה), שותף וראש תחום ליטיגציה אזרחית-מסחרית, אף הוא בוגר הפקולטה למשפטים של האוניברסיטה העברית – המביאים ניסיון מצטבר של למעלה מ-25 שנים בתחום המקרקעין על נגזרותיו השונות.

משרד הבוטיק הוקם בראשית שנת 2020. "אבי ואני הכרנו כשעבדנו יחד באחד ממשרדי עורכי הדין המובילים. גילינו שיש בינינו כימיה טובה ואנחנו מפרים אחד את השני", מספר עו"ד מיכאל. "עם השנים השתפשפנו, התחשלנו ורכשנו ניסיון. בשלב מסוים הרגשנו שהגיע העת לצאת דרך עצמאית ולכתוב את הסיפור שלנו".

"אפשר לומר שהתשוקה בערה בנו", מוסיף עו"ד אדרי. "הבנו שאנחנו בשלים לפתוח משרד משלנו, על כל המשמעויות הכרוכות בכך. ברור שלא פשוט לעזוב גוף גדול עם משכורות גבוהות ובטוחות, ולהתחיל מאפס – אבל האמנו בעצמנו וביכולות שלנו".

הספתח היה צנוע, כשעורכי הדין אדרי ומיכאל חלקו שולחן עבודה אחד במשרד של 10 מ"ר, כשכמות הלקוחות עמדה על מספר חד ספרתי. על אף התפרצות הקורונה והטלטלה שיצרה במשק, תוך כדי תנועה התרחבה הפעילות ולמשרד התווספו עוד ועוד לקוחות.

היום, בפרספקטיבה של כשנתיים וחצי – עם עשרות פרויקטים תחת אמתחתם, מעבר למשרדים גדולים ומרווחים במגדל השחר בגבעתיים, ודירוג ברשימת המשרדים המובילים של Dun's 100 – ההחלטה של עורכי הדין אדרי ומיכאל מוכיחה את עצמה בגדול. המשרד מקפיד על צמיחה שקולה ואחראית, ודואג לשמר את האופי ה"בוטיקי" – בדגש על יחס אישי ובלתי מתפשר, ומעורבות של השותפים בכל פרויקט ומול כל לקוח.

נקודת ציון חשובה בתולדות משרד מיכאל, אדרי ושות', היא פתיחת מחלקת ליטיגציה, עליה מופקד עו"ד שטקל, שהצטרף למצבת השותפים לפני כשנה. "נדל"ן וליטיגציה הולכים יד ביד, ומאפשרים לנו להעניק ללקוחות מעטפת מלאה של פתרונות משפטיים", מסביר עו"ד שטקל. "אנחנו מלווים את התהליך מהמו"מ על הקרקע ועד קבלת המפתחות והאכלוס. כשהכול מתבצע כ-ONE STOP SHOP, ניתן לנטרל מוקשים משפטיים מבעוד מועד, לקדם פרויקטים באופן אפקטיבי, למנוע מראש הליכים משפטיים מיותרים, ולבנות את ההגנה או את ההתקפה תוך כדי תנועה למקרה שלא ניתן יהיה להימנע מפנייה לערוץ המשפטי".

שרת הפנים, איילת שקד. "החלופה לתמא" 38 הכרחית ומתבקשת" (צילום פלאש 90/אוליבייה פיטוסי)

בונים דיאלוג
כשנחיצותה של ההתחדשות העירונית, גם בהיבט של הגדלת היצע הדיור וגם בהיבט של מיגון מבנים ישנים ומסוכנים מובנת לכלל הגורמים, מקווים במשרד מיכאל, אדרי ושות' כי חוסר היציבות הפוליטי לא יפגע בתנופה. "כשאין ממשלה מתפקדת, אי אפשר להסיר חסמים", מסביר עו"ד מיכאל. "כולנו ראינו כמה זמן לקח להעביר בכנסת את חוק ההסדרים. צריך להבין, התחדשות עירונית מחייבת ודאות וכללי משחק ברורים. ברגע שאי אפשר להטמיע רפורמות ולהתכתב בחקיקה עם הבעיות העולות מהשטח, החשש הוא שהתחום צועד לקראת הלא נודע".

דוגמה מוחשית לקשר שבין המציאות הפוליטית השברירית לקושי שבקידום צעדים לייעול התחום, מהווה התוכנית החלופית של שרת הפנים, איילת שקד לתמ"א 38, שאושרה רק לאחרונה אחרי שבועות ארוכים שעמדה באוויר. בין עיקריה: מסלול הריסה ובנייה מחדש עם תוספת זכויות בנייה של עד 400% ואפשרות להקצאת שטחי ציבור של עד 10% בבניין החדש; מסלול חיזוק ועיבוי, עם תוספת זכויות בנייה של עד 200%; מסלול הריסה ובנייה מחדש וניוד זכויות; סעיף שנועד לקידום מיזמים בפריפריה, בה שווי הקרקע נמוך, כאשר לשרת הפנים המנדט לקבוע בצו אזורים בהם תגדל תוספת הזכויות עד ל-550%. כמו כן מאחדת החלופה בין אישור התוכנית והוצאת ההיתר לשלב אחד, שיצמצם הליכים שעד כה קודמו זה אחר זה.

"חלופת שקד הכרחית ומתבקשת", מבהיר עו"ד אדרי. "נכון, התוכנית לא חפה מפגמים, אבל בהחלט מהווה בשורה חשובה. זה לא סוד שכיום רשויות רבות לא ששות לקדם תמ"א 38 בתחומן, משום שהמיזמים הללו מחייבים חידוש תשתיות ומכבידים על קופות העיריות. כעת, כחלק מהתוכנית החלופית, יוכלו הרשויות לחייב פרויקטים בהיטל השבחה, עניין שיהווה תמריץ עבורן לאשר פרויקטים. אני מאמין שהגדלת זכויות הבנייה בפריפריה ל-550%, תוביל להתרחבות פרויקטים גם למעגלים המרוחקים יותר. ועדיין, על אף הרצון לייצר שינוי, צריך לזכור שאף אחד עוד לא ממש יודע איך תעבור התוכנית משלב התיאוריה לפרקטיקה".

המשרד מברך גם על קובץ התקנות עליהן חתם שר המשפטים גדעון סער, המבקשות לייעל את האינטראקציה בין יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. לפי התקנות, טרם חתימה על עסקה, על החברות היזמיות לערוך אספה ייעודית ולשתף את בעלי הדירות בכל המידע הרלוונטי: היקף המיזם, התמורות המוצעות, אופן המימון, לוחות הזמנים לביצוע ותוקף הסכם ההתקשרות.

במסגרת התקנות נדרשות החברות היזמיות גם לחשוף בפני בעלי הדירות כל הליך מנהלי או משפטי המתקיים נגדן, ולסקור את הפרויקטים שתחת אחריותם. במידה וחלק ניכר מבעלי הדירות דובר ערבית, אמהרית או רוסית על החברה היזמית להעמיד עבורם מתורגמן. בסיום האספה נדרש לפרסם פרוטוקול פרטני.

"כל רפורמה שתסייע להגברת האמון בשיח בין יזמים לבעלי הדירות היא חשובה" מדגיש עו"ד אדרי. "אנחנו יודעים שלתחום מתנקזים לא פעם יזמים וקבלני חתימות שמפזרים לבעלי הדירות אשליות שבפועל לא ניתן יהיה לממש. מנגד, יש גם בעלי הדירות שדורשים תמורות חסרות פרופורציה וסחטנותם מעקרת פרויקטים".

"מערכת היחסים העדינה בין בעלי דירות ויזמים רק ממחישה את החשיבות הקריטית של עורכי הדין המלווים את התהליך, ובקיאים בנבכי ההתחדשות העירונית", מסכם עו"ד שטקל. "פה היתרון של עורכי דין שמייצגים גם בעלי דירות וגם יזמים בא לידי ביטוי. היכרותם עם שני הצדדים תורמת לגישור על פערים ומחלוקות, ולבניית דיאלוג שקוף ומקצועי לטובת הפרויקט".