בזמן שמשבר הדיור הולך ומחריף, ההיצע מתקשה לדגדג את הביקוש והמחירים ממשיכים לטפס – אחד המהלכים שמקדמת הממשלה במטרה לבלום את ההתייקרויות, להגדיל את ההיצע ולהוסיף לשוק יחידות דיור נוספות, נוגע להסבת שטחי תעסוקה ומשרדים למגורים.

חוק ההסדרים שאושר בכנסת בסתיו האחרון, כלל התייחסות פרטנית לנושא. עיקרי הרפורמה: לוועדה המקומית תוענק הסמכות לאשר בהליך של היתר, הסבה של שטחי תעסוקה ומשרדים בבניינים שטרם נבנו, למגורים או  ל"שימושי מגורים אחרים"  – דוגמת דיור להשכרה לטווח ארוך, דיור סטודנטיאלי או דיור מוגן – עד 30% מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש (על פי התוכניות התקפות). 

בנוסף, תוכל ועדה מקומית לאשר תוספת לשטחי ציבור שנועדו לשרת את הגדלת השימוש למגורים או את תוספת השימושים האחרים למגורים – עד 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש (על פי התוכניות התקפות). כמו כן תוקם ועדה ארצית ייעודית שבסמכותה לאשר תוכניות לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים ללא הגבלת שטח והיקף.

רוח גבית למיקוד המשאבים בהסבת שטחי תעסוקה ומשרדים למגורים, מספק מחקר שנערך על ידי חברת פז כלכלה והנדסה. נתוני המחקר, שהוצגו בכנס מיוחד שנערך לאחרונה – ועל פיהם קיימת אפשרות להגדלת השטחים המוסבים למגורים על בסיס תוכניות מאושרות זמינות, ובדרך זו לנצל מיליוני מ"ר שכבר אושרו לצורכי תעסוקה ואין להם ביקוש, לטובת הגדלת היצע המגורים. לפי המחקר מדובר על פוטנציאל של כ-120 אלף יחידות דיור במטרופולין תל אביב לבדו.

"ישנו עודף גדול מאוד בשטחי משרדים בישראל, כשנכון להיום קיימים שטחים מתוכננים שיספיקו ל-100 השנים הקרובות. מנגד, בשוק הנדל"ן למגורים חסרות כ-100 אלף דירות והפער מתרחב בכל שנה", מסבירה דניאלה ארז, המנכ"לית והבעלים של חברת פז כלכלה והנדסה.

עו"ד דורון אריאל, מוסיף כי צעד שכזה מחויב בהסדרה מול ראשי הרשויות המקומיות. "אי אפשר יהיה לעשות זאת בלעדיהם, אם הם לא יסכימו, לא יהיה ניתן להסב משרדים למגורים ולא משנה כמה המדינה תדחוף", הוא מדגיש. "הוקמה כבר ועדה מיוחדת, יש לה סמכויות של ועדה מחוזית ולא ניתן להגיש על החלטותיה ערר. אם הוועדה המקומית עושה בעיות ליזמים, הוועדה המיוחדת יכולה להחליט במקומה ולקדם את הפרויקטים. אם היא גם תהיה אמיצה, יהיה ניתן לעשות זאת במהירות".

עורכי המחקר: דניאל פז ארז (מימין) ועו"ד דורון אריאל (צילום דרור סיתהכל)

חתיכה בפאזל
האם יאמץ משרד האוצר עקרונות המחקר ויוביל מהלך שאפתני? בשלב זה התסריט עדיין רחוק ממימוש. מה שבטוח, כבר עכשיו מייצר סביבו המחקר הזה שיח נרחב. רותי שרת, אדריכלית ומנכ"לית פורום שרת, המכירה את שוק הנדל"ן מקרוב, מציינת כי "כל יוזמה שתשחרר יחידות דיור נוספות היא מבורכת. עם זאת, חייבים להבין כי משבר הדיור מחייב טיפול רב זרועי. נדרש כאן סל שלם של פתרונות – ובראשם שחרור קרקעות לבנייה על ידי רשות מקרקעי ישראל וקידום התחדשות עירונית. הסבת אזורי תעסוקה למגורים הוא בבחינת צעד משלים, עוד חתיכה מתוך פאזל שלם".

על המחקר אומרת שרת כי "הרציונל לייעל את השימוש בקרקע ולהפנות את הפוקוס לשחרור שטחי תעסוקה לטובת מגורים במסגרת תוכניות שכבר אושרו, הוא בהחלט נכון - אלא שבין תיאוריה לפרקטיקה הפער גדול, בטח במציאות בה הוצאת היתר בנייה הפכה לעניין מסורבל ומתיש. עם כל הכוונות הטובות, המורכבות פה גדולה".

אחד הפלונטרים שמזהה שרת, טמון בהירתמות הרשויות המקומיות ליישום הצעדים שמציע המחקר. "בעוד הארנונה ממשרדים, מסחר ותעסוקה היא מהעוגנים הכלכליים של העיריות, הרי שפרויקטים למגורים מייצרים עבורן הוצאות נכבדות. כולנו מודעים לכספים שנאלצות העיריות להוציא על כל פרויקט תמ"א שאושר בשטחן, כשברור שכל מיזם נוסף למגורים – בטח באזורי תעסוקה ומשרדים – יצריך עוד תשתיות שיתורגמו לעוד הכבדה על התקציב".

"במצב עניינים שכזה", מחדדת שרת, "כשעל הכף מונח מהצד אחד ארנונה מעסקים ומהצד השני עוד הוצאות לטובת מיזמי מגורים, אני מעריכה שהעיריות לא יזדרזו לשתף פעולה. אם המדינה רוצה שזה יעבוד, היא תידרש להכניס את היד עמוק לכיס – במצב העניינים הנוכחי אני לא רואה את הממשלה מרימה את הכפפה ומשחררת כספים".

דבריה של שרת לא נאמרים בחלל ריק. רק לאחרונה התייחס לנושא ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, שציין: "המדינה באה ואומרת נסב משרדים למגורים, אבל מה עם גני ילדים, מעונות, אולמות ספורט, איפה הראייה הציבורית? ומה עם שעות הלילה? אם יהיו אזורי בילוי ליד מגורים נראה שיכורים מהבארים מסתובבים איפה שגרים ילדים. אני אומר למדינה, תגידו מה אתם רוצים, את האיך תשאירו לנו".

גם ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר, יישר קו עם הדברים: "תמיד עושים את ראשי הערים לאויבים הגדולים. אנחנו בסך הכל מנסים להילחם למען התושבים שלנו ולספק להם איכות חיים ראויה. אם רוצים לקדם מתחם מעורב שימושים, צריך פתרונות תחבורה ראויים, צריך שהרכבת הקלה כבר תפעל וגם המטרו, ויותר מכך – צריך שהם ייסעו גם בשבת".

פרויקט משרדים בבנייה בבני ברק (צילום: פלאש90/גילי יערי)

קווים מקבילים
מחקרם של ארז ועו"ד דורון, מחזיר את שרת אחורה, לשנות ה-90 – אז היא עצמה הייתה מעורבת בסקר שעסק בהגדלת היצע הדיור. "הייתי חלק מפרויקט שבוצע עבור משרד הפנים –  על רקע גלי העלייה הגדולים ממדינות ברית המועצות לשעבר – וביקש למפות קרקעות פנויות למגורים בתוכניות מאושרות שלא מומשו", היא משחזרת. "אף שמדובר בתקופה אחרת, יש עדיין כמה קווים מקבילים: קודם כל הצורך בהתגייסות קולקטיבית של כלל הגורמים הרלוונטיים. אם הממשלה והרשויות לא ילכו יד ביד, לא ניתן יהיה להתקדם".

"מעבר לזה", מסכמת שרת, "משבר הדיור הוא עניין לאומי, ומצריך פתרונות מקיפים ולטווח ארוך. כשמדובר בנושא כה קריטי, חובה לפעול בשיקול דעת ואחריות ובשום אופן לא להיחפז ולאשר תוכניות תחת בלחץ – התנהלות כזו עלולה להוביל ליותר נזק מתועלת".