פרויקטים
העלאת מס הרכישה על דירה שנייה אושרה בכנסת: האם יש סיבה לבהלה?
הצעת החוק החדשה הקובעת עלייה מ-5% ל-8% ברכישת דירה שנייה, ממשיכה לעורר סערה. שרון דידי, מומחית להשקעות נדל"ן בישראל: "מדובר במצג שווא של הממשלה, זהו פלסטר שרק יוביל להתייקרות מחירי השכירות ולפגיעה במעמד הביניים"
מליאת הכנסת אישרה היום (ג') בקריאה שנייה ושלישית את הצעת שר האוצר, אביגדור ליברמן, להעלות את מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים שנייה. בהתאם להוראת שעה שתוקפה ל-3 שנים, במכירת דירת מגורים שאינה יחידה, יחול מס רכישה בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 5,348,565 שקלים, ומס רכישה בשיעור של 10% על העולה על סכום זה. כמו כן נקבע כי שר האוצר יוכל להאריך את תוקף הוראת השעה בשנתיים נוספות באישור ועדת הכספים.
רק לפני שבוע הגיע שר האוצר לכנס לשכת שמאי המקרקעין באילת, שם התייחס לעתיד שוק הנדל"ן הישראלי: "אני צופה שבסופו של דבר השנה תהיה התייקרות של כ-11% ואילו בשנה הבאה מחירי הדיור יעלו בשיעור של 5%-6%. כשאני משווה את מחירי הדיור למחירים ברחבי העולם אנחנו בתחתית הרשימה בהשוואה לשבדיה וארה"ב".
בממשלה מקווים כי אישור החוק יגרום לצינון בשוק הנדל"ן ויפחית את הביקוש הגובר ועולה של משקיעים מאז הורדת מס הרכישה ביולי אשתקד. במקביל להחלטה על העלאת המס על דירה שנייה, הוחלט במשכן על קידום צעדים להגדיל את תקרת מס הרכישה על דירה יחידה. המשמעות היא הקלת מס לדירה הנרכשת בסכום של 2 מיליון שקל ומעלה. צעד שאמור לעודד את הזוגות הצעירים לשאוף מהר יותר לדירה משלהם אבל בפועל עלול לגרום לפער בין המשקיע לבין הרוכש הפוטנציאלי.
שרון דידי
למען הצעירים
מעבר להצהרות הפומפוזיות, נשאלת השאלה, האם חייו של צרכן הקצה, אותו זוג צעיר שעתיד לקנות את הדירה הראשונה בחייו, הולכים להשתנות על רקע יישום החוק. "המהלך הוא למעשה מצג שווא של הממשלה שמנסה להראות שהיא עושה דבר מה כדי להוריד את מחירי הדיור" מסבירה שרון דידי, מומחית להשקעות נדל"ן ומלווה משקיעים. "בפועל, הדבר הוא פלסטר שרק יוביל להתייקרות מחירי השכירות ולפגיעה במעמד הביניים".
מעבר להצהרות הפומפוזיות, נשאלת השאלה, האם חייו של צרכן הקצה, אותו זוג צעיר שעתיד לקנות את הדירה הראשונה בחייו, הולכים להשתנות על רקע יישום החוק. "המהלך הוא למעשה מצג שווא של הממשלה שמנסה להראות שהיא עושה דבר מה כדי להוריד את מחירי הדיור" מסבירה שרון דידי, מומחית להשקעות נדל"ן ומלווה משקיעים. "בפועל, הדבר הוא פלסטר שרק יוביל להתייקרות מחירי השכירות ולפגיעה במעמד הביניים".
דידי מבקשת להזכיר שאין סיבה להתרגש מעליית מס הרכישה על דירה שנייה, מכיוון שעד לפני מספר חודשים, המס עמד גם כן על 8% והמחירים, גם אז, היו בעלייה מתמדת. "הדירות בישראל עומדות על תשואה של בין 2.5 % ל-4 % בשנה, דבריו של ליברמן לעלייה צפויה של 6% בשנה, מלבה ומזמינה את המשקיעים להשקיע בישראל יותר מכיוון והם מבינים שהכסף שלהם, יעשה יותר אם יהיה מושקע בנדל"ן", היא מסבירה.
בהתאחדות הקבלנים אופטימיים עוד פחות. הצבענו בוועדה על נתונים, לפיהם משקיעים בדירות מוכרים דירות על פני שנים רבות בהיקפים דומים לאלה שהם רוכשים, לא מתחרים בזוגות צעירים על אותן דירות ולא פוגעים באמת באיזון שבו פועל שוק הדיור", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "אין כל ודאות לכך שהעלאת המס תרחיק משקיעים מהשוק ולא פחות חשוב, לא ברור כלל אם תתרום בכלל להפחתת המחירים, בעוד שיש ודאות לכך שהעלאת המס תוביל לעליית מחירי השכירות על חשבון זוגות צעירים ועלולה לפגוע בגמלאים הרוכשים דירה להשלמת הכנסה ובעולים חדשים ויהודי התפוצות"
כך, עליית מס הרכישה עלולה להוביל את הישראלים להשקיע יותר בנדל"ן מעבר לים. תופעה שכבר הפכה לפופולארית בשנים האחרונות וגרמה להפסדים של מיליונים לקופת המדינה. לעומת זאת, השקעה בהגדלת היצע הדיור שיש כבר למדינה, כמו הפריפריה, הייתה יכולה לתת רוח גבית למשקיעי הנדל"ן, ללכת ולרכוש נכסים במקומות מתפתחים עם השבחה עתידית פוטנציאלית כמו אופקים ובאר שבע.
הבהלה כבר החלה?
בכל הנוגע לבהלת הדירות והמוני המשקיעים שכבר צובאים על דלתות משרדי היזמים והתיווך, דידי מבהירה שאין סיבה מוצדקת לרכישות אימפולסיביות. "כלומר אם ישנה עסקה שהיא טובה מבחינת כמה וכמה גורמים, ואתם יודעים עליה, נצלו את הפער במס הרכישה ורכשו עוד היום, אבל אם לא, לחץ לרכוש דירה לפני כניסתו של החוק לתוקף, עלול להוביל לטעויות אסטרטגיות בבחירת מיקום וסוג הנכס שיגרמו לנו להפסד גדול יותר מהמיסוי שחסכנו".
בכל הנוגע לבהלת הדירות והמוני המשקיעים שכבר צובאים על דלתות משרדי היזמים והתיווך, דידי מבהירה שאין סיבה מוצדקת לרכישות אימפולסיביות. "כלומר אם ישנה עסקה שהיא טובה מבחינת כמה וכמה גורמים, ואתם יודעים עליה, נצלו את הפער במס הרכישה ורכשו עוד היום, אבל אם לא, לחץ לרכוש דירה לפני כניסתו של החוק לתוקף, עלול להוביל לטעויות אסטרטגיות בבחירת מיקום וסוג הנכס שיגרמו לנו להפסד גדול יותר מהמיסוי שחסכנו".
"בסופו של דבר כאשר אנחנו מדברים על הדירות הפופולאריות ביותר, כלומר דירות 3 חדרים ישנה, במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקלים, אנחנו מדברים על פער של 45 אלף שקלים לפני העלייה ואחריה", מסכמת דידי. "ייעוץ והכוונה נכונים לפני הקנייה, שכוללים סקירה של היכולות הכלכליות של המשקיע אל מול בחירת המיקום הנכון עם פוטנציאל השבחה גבוה, הם הדרך היחידה להשגת תשואות גבוהות והשקעה אפקטיבית. אני ממליצה לכל המשקיעים לעשות את ההשקעה העתידית שהולכת להיות העוגן הכלכלי שלנו והפנסיה העתידית שלנו".
למידע נוסף אודות יצירת השקעות נדל"ן חכמות, כנסו לקישור לקבלת כל הטיפים בחינם
