אתר ice עם פינה מספר 8 של "מתחדשים" – פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על השאלות שלכם. 
 "התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, שכל הזמן מתפתח ומשתכלל. את השינויים בתחום ממחיש בין היתר האופן בו נקבעות שווי דירות התמורה ומיקומן (דירות התמורה – אותן הדירות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקט עם חזרתם לבניין המחודש בסיום העבודות בשטח). בעבר בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, לא אחת מיקום חלוקת דירות התמורה נקבע באמצעות הגרלה – דרך שאם נאמר בעדינות, לא ממש הסדירה את הנושא באופן הוגן ושקול. מכאן גם לא מפתיע שההגרלות הללו התגלו כמתכון לאי הסכמות ומחלוקות בין בעלי הדירות.

היום, כשתחום ההתחדשות העירונית כבר עבר כברת דרך משמעותית, אופן קביעת מיקום דירות התמורה מתבצע באמצעות מנגנון שמאי. בהתאם לאותו המנגנון, שמאי מטעם בעלי הדירות – המהווה חלק מנבחרת המומחים המלווה את בעלי הדירות לאורך הפרויקט – מנקד כל דירה ודירה וקובע מה חלקה היחסי בבניין המיועד לפינוי-בינוי, ובהתייחס למספר פרמטרים מרכזיים:
 

• גודל הדירה בהתאם להיתר.
• מספר כיווני האוויר ואיזה כיווני אוויר (עורף/חזית).
• הקומה בו נמצאת הדירה.
• מצב הדירה. במידה ונעשה שיפוץ מאסיבי השמאי אמור לקחת בחשבון גם נתון זה (רק במצב ואכן מדובר בשיפוץ משמעותי בהיבט של גודל והיקף)
• הצמדות (דירות להן יש הצמדות בהיתר כגון: גג, חניה וכדומה)

לאחר חישוב הנתונים, לכל בעל דירה משובצת דירה חדשה בפרויקט – ובדגש על תמורות הוגנות, שקופות ושיוויוניות. צריך להבין: קביעת התמורות מחייבת התנהלות רגישה, סבלנית ומקצועית מול בעלי הדירות. לכן, בכל אחד מהפרויקטים שאני מלווה, אני מקפידה לשתף את בעלי הדירות כבר בתחילת הדרך: לוודא שהם מבינים ומסכימים לתהליך, ולעיתים אני גם נדרשת להסביר שהרצונות שהם מעלים בפני, אינם ברי מימוש מבחינת העירייה. אגב, בהסכם שאני עורכת מול החברות היזמיות, אני דואגת לשריין כי בעלי הדירות יקבלו דירות בשליש האמצעי של המגדל או הבניין החדש. כלומר אם ייבנה מגדל של 30 קומות, דירותיהם של הבעלים ימוקמו בין הקומות 20-10 (וכמובן בהתאם לדרוג השמאי).

פרויקט התחדשות עירונית בגוש דן (צילום Magma Images)
 "סרבנות מוצדקת מתייחסת לאותם המקרים בחוק ובפסיקה, בהם בעלי דירות יכולים שלא להסכים לקידום התחדשות עירונית בבניין או במתחם בו הם מתגוררים. כך למשל, ניתן להתנגד לפרויקט במידה והיזם מבקש להעניק תמורות לא הוגנות, המייצרות אפליה ברורה בין אוכלוסיית הדיירים.

בהקשר הזה אני יכולה לספר: כמי שנמצאת בתחום שנים ארוכות, אני מכירה היטב את ה'פונקציונרים', אותם בעלי דירות המקיימים עם היזם קשר קרוב, הרחק מעין שכניהם, מתוך מטרה לדאוג לעצמם לתמורות עודפות ביחס לשאר. כדי למנוע תרחיש שכזה, אני פועלת לצמצם את האינטראקציה הישירה בין בעלי הדירות ליזם, כשהשיח בין הצדדים יתנהל רק באמצעות עורך הדין. כמובן שגם בהסכם המשפטי, מעבר לשקיפות בתמורות, אני מנסחת סעיף במסגרתו אם יתברר כי בעל דירה מסוים מקבל יותר ביחס לשכניו, יוכלו בעלי הדירות האחרים לבטל את העסקה או לחילופין לדרוש מהיזם פיצוי כספי או את השוואת התמורות.

סוגיות מרכזיות נוספות המספקות עילה לסירוב מוצדק נוגעות בין היתר לאי העמדת בטוחות/ערבויות כספיות על ידי היזם למימוש הפרויקט, או לחוסר התייחסות מצד היזם לנסיבות אישיות מיוחדות של בעלי דירות ספציפיים – למשל קשישים, סיעודיים או בעלי מוגבלות – המחייבות התחשבות ופתרונות ייעודיים.

באותה הנשימה, חשוב גם להדגיש: במדינת ישראל התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבים הגנה מפני טילים. כל התנגדות לפרויקט שאינה סבירה, עלולה לעלות ביוקר.

למי שרואה בפרויקט התחדשות עירונית דרך לעשיית רווח כלכלי, אני מציעה להתעשת ולשנות כיוון. דירה חדשה ומודרנית עם ממ"ד, בסטנדרט מגורים ההולם את המילניום השלישי ומבלי להוציא שקל מהכיס – היא תמורה ראויה מספיק (וזה עוד לפני שהזכרנו את עליית ערך הכנס). סחטנות, נצלנות  ועיכוב מודע של פרויקטים, עשויה לעלות בחיי אדם".

 "לאחר 19 שנה, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – או בשמה המוכר יותר, תמ"א 38, פוקעת באופן רשמי. המושכות עברו כעת מהמדינה אל הרשויות המקומיות, כאשר את מקום התוכנית הוותיקה יתפסו תוכניות עירוניות להתחדשות בניינית המותאמות לאופי הבנייה, צרכי האוכלוסייה והתשתיות המקומיות בכל יישוב ויישוב.

ברמה הפרקטית: חלק מהרשויות המקומיות גיבשו תוכניות חלופיות מלאות לתמ"א 38, ברשויות מקומיות אחרות הוארכה התמ"א עד שנת 2026, עקב עמידתן בתנאים שקבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, או שתקודם בהן התוכנית להתחדשות בניינית המכונה גם 'חלופת שקד'.

מכאן עולה השאלה, מה צפוי לאותם הפרויקטים שכבר החלו לנוע במסלול של תמ"א 38? הפתרון המסתמן: מה שייקבע האם ניתן יהיה להמשיך במימוש הפרויקט, או שנדרש יהיה להתאימו לכללי המשחק בתוכניות החלופיות לתמ"א, יהיה מבחן תיק המידע. במילים אחרות, פרויקטים אשר להם תיק מידע בתוקף והספיקו לעמוד בתנאי הסף שנקבעו על ידי הרשות המקומית, ימשיכו להתקדם בצנרת ויצטרפו לאותם הפרויקטים שכבר הספיקו להגיש בקשה להיתר בנייה.

עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)

דוגמה מייצגת מספקת תל אביב, אחת הערים הפעילות והעסוקות בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית, בה תיגנז תמ"א 38 בסוף אוגוסט. בעירייה פועלים בימים אלו מול המועצה הארצית לתכנון ובנייה מתוך יעד לאפשר מהלך שיסייע גם לפרויקטים שיצאו לדרך במסלול של תמ"א וטרם סיימו את הליכי התכנון והרישוי, להתקדם אל קו הסיום".

רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il

לכל הפינות של מתחדשים לחצו כאן

 (בשיתוף עו"ד רוית סיני)