פרויקטים
עו"ד מיכאל בן שושן: בדרך לרכישת דירה? אלו הסיבות שבגללן תשלמו יותר
התייקרות מחירי הדיור בתקופה האחרונה היא כנראה רק הפרומו לעליות החדות הצפויות בתום המלחמה. עוה"ד אלי בן יוסף ומיכאל בן שושן, מומחים לדיני מקרקעין ונדל"ן, מנתחים את הסיבות למחירים המאמירים ומספרים על דרכים יצירתיות שעשויות לגלגל תשלומים נוספים לעבר הרוכשים
כבר בתחילתה של מלחמת חרבות ברזל, הנחת העבודה בקרב רבים משחקני הנדל"ן, גרסה כי שוק הדיור ביום שאחרי סיום המערכה הצבאית יתאפיין בעליית מחירים. ההערכה הזו התבססה בין היתר על תקדימי עבר, כשההיסטוריה בישראל מלמדת על ביקוש גדול למגורים עם תום המלחמות – ובהתאם לכך, גם על מחירים מאמירים.
אלא שהתחזיות לפיהן מחירי הדיור צפויים לטפס, מסתירות שורה תחתונה מדאיגה ודרמטית. הפעם עליית המחירים צפויה להיות חדה ותלולה, כשההתייקרות לה אנו עדים בענף הנדל"ן למגורים לאורך התקופה האחרונה תהיה ככל הנראה רק הפרומו למה שצפוי לנו בהמשך. המשמעות: עבור משקי בית לא מעטים, דירה תמשיך להישאר בגדר פנטזיה.
לא במקרה, בתדרוך לעיתונאים שנערך בשבוע שעבר, על רקע החלטת בנק ישראל להותיר את הריבית ברמה של 4.5%, התייחס הנגיד פרופ' אמיר ירון לנעשה בשוק הדיור והדגיש: "אנו עוקבים מקרוב אחר ההתפתחויות. בחודשים האחרונים נרשמת עלייה ניכרת במחירי הדירות, לאחר הירידות שנרשמו בשנת 2023". בדבריו הבהיר עוד הנגיד: "בד בבד לעלייה בביקושים, ענף הבנייה עדיין אינו פועל במלוא הפוטנציאל".
הפרופ' אמיר ירון, נגיד בן ישראל (צילום ויקיפדיה/ (U.S. Embassy Jerusalem
שוק דיור בצל מלחמה
מהשוואה שערכה הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) במחירי העסקאות שבוצעו בשוק הדיור בין החודשים מרץ–אפריל 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בין החודשים פברואר–מרץ 2024, התברר כי מחירי הדירות עלו בשיעור של 0.9%.
מהשוואה שערכה הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) במחירי העסקאות שבוצעו בשוק הדיור בין החודשים מרץ–אפריל 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בין החודשים פברואר–מרץ 2024, התברר כי מחירי הדירות עלו בשיעור של 0.9%.
כשמסתכלים על התמונה הרחבה ומנתחים את המצב לעומק, ניתן לומר כי עליות המחירים נובעות מכמה וכמה סיבות. המרכזית שבהן היא כמובן המלחמה המתנהלת כבר למעלה מ-9 חודשים והשפעותיה מורגשות בשלל תחומים. דוגמה מייצגת מספק ענף הנדל"ן שמאז ה-7 באוקטובר נמצא בטלטלה ונדרש לחשב מסלול מחדש. על רקע מצוקת כוח אדם (עקב האיסור הגורף על כניסת פלסטינאים לישראל, ואי הצלחת המדינה למלא את החסר באמצעות הבאת פועלים זרים) באתרי בנייה רבים מתנהלת הפעילות בהילוך נמוך אם בכלל, כשהפער שכבר כך קיים בין היצע וביקוש עתיד רק להתרחב ולהחריף.
כאשר מדברים על השלכות המלחמה, חובה להתייחס גם לעשרות אלפי הישראלים שפונו מיישובים סמוכי גבול בצפון ובדרום למרכז הארץ, וטרם שבו לביתם – כשחלק מאותם תושבים אגב, כבר הצהירו כי אין בכוונתם לעשות זאת גם כאשר תסתיים המלחמה. מכאן שהביקוש באזור המרכז (ובעיקר בגבולות חדרה–גדרה) ימשיך להתעצם, ואיתו גם הצורך הבוער בדירות נוספות.
פעילות בעצימות נמוכה. בניית מגדל מגורים (צילום vecteezy)
היזמים נדרשים גם הם להתיישר עם המציאות המשתנה – כאשר אל סביבת הריבית הגבוהה, מצטרפים ההתייקרות בחומרי הגלם ובמחירי השינוע, הגדלת הוצאות התשלום לפועלים והקשחת תנאי המימון מגופים בנקאיים וחוץ בנקאיים. כשזה מצב העניינים, אנו רואים עוד ועוד קבלנים המעדיפים לצמצם הוצאות ולהקפיא לעת עתה קידום הפרויקטים.
מבחינת הרוכשים, מהנתונים שפורסמו, אנו רואים כי המשכנתא התייקרה (משכנתא ממוצעת עמדה בחודש מאי האחרון על כמיליון שקלים – הנתון הגבוה ביותר מאז אוקטובר 2022) כשיותר ויותר משקי בית החלו בהדרגה לרדת מהגדר. המאסה הגדולה, צפויה כאשר המלחמה תהיה מאחורינו. לצד התייקרות המשכנתא, צריך לזכור כי על רוכשי דירות מקבלן להתמודד גם עם העלייה במדד תשומות הבנייה למגורים. לפי נתוני הלמ"ס בחודש מאי עלה המדד ב-0.5% (ל-130.7 נקודות), וב-12 החודשים האחרונים (מאי 2024 לעומת מאי 2023) הוא טיפס ב-1.2%.
לכל הסיבות שצוינו כאן, שמגולמים ועוד יגולמו בהתייקרות מחירי הדיור, צריך להוסיף גם את עליית המע"מ ב-1% החל מראשית שנת 2025. העלייה הזו, רלוונטית במיוחד עבור מי שכבר רכש דירה מקבלן אך טרם שילם את מלוא הסכום. בזמן שהטבות מצד הקבלנים, דוגמת תנאי תשלום נוחים של 20-80 (תשלום 20% במעמד החתימה על החוזה, והיתרה לקראת האכלוס), זוכות כיום לפופולריות גדלה והולכת –– יש להביא בחשבון שבשל עליית המע"מ, הרוכשים יצטרכו לשלם בקרוב יותר. כך למשל, על דירה בשווי 3 מיליון שקל, יהיה על רוכשים להוסיף סכום לא מבוטל של 30 אלף שקלים. בהקשר הזה, המלצתנו היא לנסות לזרז תשלומים כדי להקדים את עליית המחירים.
עו"ד אלי בן יוסף (צילום באדיבות משרד עורכי דין אלי בן יוסף)
משנים את כללי המשחק
מצב העניינים המורכב כבר מביא קבלנים להדק את החגורה, ולאמץ התנהלות חדשה המבקשת לגלגל עלויות לעבר רוכשי הדירות. מרחב התמרון שמאפשר חוק מכר (דירות) אמנם לא רחב דיו, אבל פה ושם קיימות פרצות העשויות להוביל לשינוי כללי המשחק שהשתרשו בהסכמים שבין יזמים ורוכשים.
מצב העניינים המורכב כבר מביא קבלנים להדק את החגורה, ולאמץ התנהלות חדשה המבקשת לגלגל עלויות לעבר רוכשי הדירות. מרחב התמרון שמאפשר חוק מכר (דירות) אמנם לא רחב דיו, אבל פה ושם קיימות פרצות העשויות להוביל לשינוי כללי המשחק שהשתרשו בהסכמים שבין יזמים ורוכשים.
דוגמה מייצגת מספקת עמלת ערבות חוק מכר, שעומדת על סכום הנע סביב כ-1% ממחיר הדירה. עד כה נהוג היה שהיזם לוקח על עצמו את תשלום העמלה – אולם המצב עלול בהחלט להשתנות בקרוב, היות ואין מניעה "לגלגל" תשלום זה על רוכשי הדירה ובתנאי שהחשבונית על תשלום העמלה תונפק על שם הרוכש. לכן לא יפתיע אם כבר בקרוב הרוכש המיועד הוא זה שיתבקש לשאת בעמלה. מהלך כזה, כמעט מיותר לציין, פירושו תוספת של עוד עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה, וזאת כאמור לצד התייקרות המע"מ ב-1%.
במבט קדימה, הרי שקהל הרוכשים עתיד לפגוש שוק דיור שונה לחלוטין מזה שהכיר. מי שחשב שעליות המחירים של התקופה האחרונה הן בבחינת סוף פסוק, כדאי שיפנים: ההסתברות לעלייה במחירי הדירות בתקופה הנוכחית גבוהה יותר ביחס לתקופת טרום המלחמה – ואם לא יגיע תרחיש קיצון שיערבב מחדש את הקלפים, עוד עליות מחירים לפנינו.
*הכותבים הם עו"ד אלי בן יוסף – הבעלים של משרד עורכי דין אלי בן יוסף, המתמחה בדיני מקרקעין, נדל"ן ומשפט מסחרי-אזרחי; ועו"ד מיכאל בן שושן, שותף במשרד.
(בשיתוף משרד עורכי דין אלי בן יוסף)
