פרויקטים
פוליטיזציה, חשדנות, ארנונה ונדל"ן: השמאי ארז כהן מנתח את הבחירות לרשויות המקומיות
הבחירות לרשויות המקומיות מתקיימות על רקע מתח בין השלטון המרכזי לעיריות החזקות והעצמאיות, כשהמחלוקת הבאה כבר מעבר לפינה. בטור מיוחד, מסביר השמאי והמשפטן ארז כהן, מה נדרש כדי לשקם את האמון ומבהיר: "במקום לרכז סמכויות על הממשלה להאציל אותן"
לאחר דחייה של 4 חודשים, הבחירות לרשויות המקומיות מגיעות היום (שלישי, 27 בפברואר) לישורת האחרונה, כשמיליוני ישראלים יתייצבו בקלפי. בניגוד למערכות בחירות קודמות, זו הנוכחית תיזכר כמי שהתנהלה בפרופיל תקשורתי נמוך באופן יחסי – וזאת עקב התארכותה של מלחמת חרבות ברזל, שממשיכה לעמוד בראש סדר היום ולרכז את מרב תשומת הלב הציבורית.
זה לא סוד, הבחירות הנוכחיות מתקיימות על רקע מתח וחשדנות בין השלטון המקומי לבין הממשלה – כשבמיוחד אמורים הדברים באשר לפורום ה-15, המייצג את הרשויות החזקות והעצמאיות. הרושם שלי הוא שראשי הערים שלא יהיו מזוהים פוליטית עם הממשלה המכהנת, צפויים לקדנציה מורכבת – ואם לא תתקיימנה בחירות לכנסת בזמן הקרוב – גם לחיכוך תמידי עם השלטון המרכזי.
כולנו עוד זוכרים את המאבק שהוביל פורום ה-15 בקיץ האחרון נגד הלאמת הארנונה (מאבק שכלל גם את השבתת הפעילות ברשויות). זעמו של הפורום הופנה אז נגד הקמת קרן ייעודית, שתכליתה צמצום פערים בין הרשויות המקומיות – באופן שבו הרשויות הנהנות מהכנסות גבוהות מארנונה מסחרית, יפרישו חלק מהסכומים עבור הקרן, שתחלק את הכספים שהצטברו לרשויות חלשות יותר.
על אף הרצון המובן של הממשלה לייצר עוד מקורות תקציביים, שיסייעו לרשויות חלשות ופחות מתפקדות, זו לא הדרך. המהלך הזה הוא בגדר "גול עצמי", ועלול לייצר דווקא את האפקט ההפוך: להפוך רשויות עצמאיות לנתמכות, ולהקשות עליהן לספק את סל השירותים הנדרש לתושביהן.
בנימין נתניהו (מימין) ורון חולדאי. האם הממשלה ופורום ה-15 שוב על מסלול התנגשות? (צילומים פלאש 90/מרים אלסטר, אבשלום ששוני)
מהנחתות לדיאלוג
ובינתיים, המחלוקת הבאה בין הצדדים, עושה רושם, כבר נמצאת ממש מעבר לפינה – וטמונה בתזכיר החוק המציע להפוך את הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), אשר פעלה עד כה מתוקף הוראת שעה, לוועדה קבועה. על אופן פעילותה של הותמ"ל שהוקמה לפני כעשור, השמיעו לא פעם ראשי רשויות מקומיות ביקורת נוקבת. כעת, כשסמכויותיה עשויות להתעצם – כולל בין היתר בכל הקשור להרחבת מתחמים מוכרזים ביחס לתוכניות המקוריות וללא צורך בהתייעצות עם ראשי הערים – אנו כנראה לקראת עימות נוסף.
ובינתיים, המחלוקת הבאה בין הצדדים, עושה רושם, כבר נמצאת ממש מעבר לפינה – וטמונה בתזכיר החוק המציע להפוך את הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), אשר פעלה עד כה מתוקף הוראת שעה, לוועדה קבועה. על אופן פעילותה של הותמ"ל שהוקמה לפני כעשור, השמיעו לא פעם ראשי רשויות מקומיות ביקורת נוקבת. כעת, כשסמכויותיה עשויות להתעצם – כולל בין היתר בכל הקשור להרחבת מתחמים מוכרזים ביחס לתוכניות המקוריות וללא צורך בהתייעצות עם ראשי הערים – אנו כנראה לקראת עימות נוסף.
אני סבור כי צעד שיגדיל את סמכויות המדינה על חשבון הרשויות המקומיות, הוא טעות גדולה. מדוע? כי ברמה הפרקטית לא ניתן יהיה להניע פרויקטים, ללא שיתוף פעולה מצד העיריות. במילים אחרות: גם אם המדינה תיתן לתוכניות תוקף, הן לא תוכלנה להתממש ללא מעורבות של ראשי הערים והוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. מפיתוח תשתיות ועד גביית היטל, הסמכות היא של הרשות המקומית, ובפועל פשוט לא ניתן להתקדם בלעדיה.
השורה התחתונה ברורה: אם ראשי הערים והעיריות לא יהיה חלק ממנגנון קבלת ההחלטות, פרויקטים רבים לא יגיע לידי יישום. טוב תעשה המדינה אם תייצר שיח עם הרשויות המקומיות, במקום להנחית עליהן החלטות מלמעלה. אגב, מי שצריך עוד תזכורת לצורך בדיאלוג, כדאי שייבחן מה קורה היום כשרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנסה לקדם פרויקטים על ראשן של הוועדות המקומיות, ואיך ראשי הערים נעמדים על רגליהם האחוריות.
אז מה המתכון להפחתת המתח? במקום לרכז סמכויות, על המדינה להאציל סמכויות. העיריות והמועצות הוכיחו בזמן המלחמה (ועוד קודם לכן במהלך הקורונה) את יכולתן לתפקד בשעת חירום ולספק פתרונות הולמים לתושביהן – והן בהחלט ראויות למנדט. כמו שאני רואה את הדברים, הרציונל הוא לאפשר לכל עירייה לפעול באופן עצמאי ולייצר לעצמה הכנסות מבלי להזדקק לקופת המדינה, כשהרווח כאן יהיה משולש – הן הממשלה, הן לרשויות המקומיות, והן לנו, התושבים.
פרויקט פינוי-בינוי. "עידוד התחדשות עירונית מקיפה – אמצעי להגדלת תקציבי הרשויות המקומיות" (צילום Magma Images)
להתחיל מחדש
בהקשר הזה של הבחירות לרשויות המקומיות, אסור לשכוח כי הזזת תאריך הבחירות מאוקטובר לשלהי פברואר, הביאה גם לדחייה בטיפול בלא מעט מיזמי נדל"ן הנמצאים בצנרות של ועדות התכנון והבנייה ברשויות המקומיות. בערים ובמועצות מסוימות אמנם קודמו בתקופה האחרונה תוכניות ופרויקטים – אולם על פי רוב, ההליך הביורוקרטי שגם כך הוא ארוך ומסורבל, התעכב עוד יותר ויאריך את לוחות הזמנים בדרך לביצוע.
בהקשר הזה של הבחירות לרשויות המקומיות, אסור לשכוח כי הזזת תאריך הבחירות מאוקטובר לשלהי פברואר, הביאה גם לדחייה בטיפול בלא מעט מיזמי נדל"ן הנמצאים בצנרות של ועדות התכנון והבנייה ברשויות המקומיות. בערים ובמועצות מסוימות אמנם קודמו בתקופה האחרונה תוכניות ופרויקטים – אולם על פי רוב, ההליך הביורוקרטי שגם כך הוא ארוך ומסורבל, התעכב עוד יותר ויאריך את לוחות הזמנים בדרך לביצוע.
לכך צריך להוסיף גם את המשבר בו שרוי ענף הנדל"ן עוד טרום ה-7 באוקטובר, והחריף מאז פרוץ המערכה הצבאית. המשמעות: לצד פעילות חלקית או מצומצמת באתרים (בשל איסור כניסת פועלים פלסטינים לאתרי הבנייה בישראל ומחסור אדיר בכוח עבודה מיומן), ירידה בהתחלות הבנייה וצמצום בהיקפי העסקאות, התארכות הליכי התכנון והרישוי מייצרת עוד נדבך המקשה על החזרה למסלול.
בהקשר הנדל"ני, מתקיים אחד המהלכים המוצלחים באינטראקציה שבין המדינה לרשויות המקומיות, ונוגע להסכמי המסגרת להתחדשות עירונית – עליהן חתם משרד הבינוי והשיכון ב-2022 מול 12 עיריות, ואשר מעניקים תמריץ כספי על כל היתר בנייה שיונפק. הצעד הזה מוכיח את עצמו, ומביא את מרבית הרשויות הכלולות בהסכם להאיץ את קידום הפרויקטים ולזרז את הפיתוח. על רקע המלחמה, וכשכולנו מבינים את הצורך הבוער בהתחדשות עירונית אינטנסיבית, יש להרחיב את המתווה ולצרף אליו בהקדם רשויות מקומיות נוספות.
עידוד התחדשות עירונית מקיפה, חשוב להבין, הוא גם אמצעי להגדלת תקציבי הרשויות המקומיות – באמצעות גביית היטל השבחה. לצד מיזמי פינוי-בינוי המחויבים במרבית העיריות בתשלום היטל, הרי שהמעבר מתמ"א 38 הפטורה מהיטל לפורמט ההתחדשות הבניינית (המאפשרת את הגדלת נפחי הבנייה), עתיד להכניס לקופות העירוניות תשלומים מהם היו פטורים יזמים במסגרת התוכנית הוותיקה.
בהקשר הזה, חשוב גם להביא בחשבון את ההיטל בפרויקטים של העצמת זכויות במסגרת תוכנית המטרו – בשל הפחתת היטל ההשבחה לעיריות בפרויקט המטרו מ-50% ל-40%, עוד לפי חוק ההסדרים לשנת 2023, בעוד התוכניות עצמן אושרו לאחרונה. הדבר גורע מהכנסות הרשויות ומעביר 35% נוספים כהיטל לאוצר.
במבט קדימה, הרי שבלא מעט עיריות ומועצות מקומיות ואזוריות, תירשם בשבועות הקרובים תחלופה בצמרת – כשכניסה לתפקיד של ראש רשות חדש, תלווה בפרק זמן ללמידת הצרכים והשטח, ולעיתים גם בהטמעת מדיניות חדשה ושונה מקודמתה. התהליך הזה יחייב את התושבים (ואת שחקני הנדל"ן) לסבלנות. מי שמחפש את חצי הכוס המלאה, כדאי שיאמץ את המנטרה לפיה מטאטא חדש מטאטא טוב יותר – כשבטווח הארוך, החלפת השלטון ברשויות מסוימות עוד עשויה להתברר כחיונית וחיובית. כך או כך, נקווה שמכאן נצא לדרך חדשה. יום בוחר פרודוקטיבי לכולנו.
הכותב, הוא השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
