מדד הבנייה רגיש מאוד בתקופת המלחמה. המדד עלה בתחילת השנה על רקע חזרת החטופים והפסקת האש, אבל בחודש מרץ ראינו שחלק מהמניות, בעיקר של חברות הבנייה הגדולות והממונפות, ירדו משמעותית. סקירה חדשה מגלה מה קורה בדיוק במהלך מבצעים ומלחמות למדד הבנייה והאם הוא מושפע יותר לעומת מדדים אחרים.

הבדיקה נעשתה החל משנת 2022. היא בחנה ארבעה אירועים מרכזיים שלאחריהן הבורסה רשמה ירידות שערים: מלחמת חרבות ברזל ב-7 באוקטובר, מבצע הביפרים, עם כלביא ושאגת הארי. כפי שתוכלו לראות מיד, במהלך שתי המערכות האחרונות מול איראן מדדים הבנייה רשמו ירידה משמעותית יותר.

הסקירה נכתבה על ידי רו"ח איתי קדמי, ממכון הפניקס לחקר שוק ההון, כחלק מתמונת מצב של הענף היזמי בישראל. "ענף הנדל"ן היזמי והבנייה למגורים מתמודד בשנים האחרונות עם סביבה מאתגרת במיוחד. העלייה בסביבת הריבית במשק הובילה להאטה חדה בשוק הדיור והגדילה את עלויות המימון של החברות", נכתב. "לצד זאת, תקופה זו אופיינה ברמה גבוהה של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית שתרמה אף היא להאטה בפעילות הענף, בין היתר דרך עיכובים בפרויקטים, עלייה בעלויות הביצוע והתארכות משך זמן הבנייה".

נמצא כי ההאטה בפעילות החברות, לצד העלייה בסיכון שאפיינה את הענף, באה לידי ביטוי בביצועי החסר של החברות בבורסה בהשוואה למדדים נבחרים (ת"א 35 ולת"א 90), לצד תנודתיות גבוהה יותר משמעותית. עוד נכתב, כי פעילותן של החברות בענף מאופיינת במינוף גבוה וחלקן באשראי במשק משמעותי: לפי נתוני בנק ישראל, האשראי לבנייה למגורים ולרכישת קרקעות מסתכם בכ-170 מיליארד שקל ומהווה כ-48% מסך האשראי המאזני של חמשת הבנקים הגדולים לענף הבינוי והנדל"ן.

עוד נמצא כי חברות הנדל"ן היזמי פועלות בשגרה במינוף גבוה וביחסי נזילות נמוכים. על כן, הרעה בפעילות הריאלית מאלצת אותן להגדיל את היקף החוב כדי לממן את פעילות הבנייה. המשמעות היא הסתמכות גוברת של החברות על חוב ועל מקורות מימון חיצוניים, זאת בעקבות הירידה בתזרימי המזומנים הנובעים ממכירת דירות, כפי שבאה לידי ביטוי בשנת 2022.

בסקירה נבדק הקשר בין השינוי בשנת 2025 בסך ההתחייבויות של הקבלנים, לבין התזרים מפעילות שוטפת. המתאם היה גבוה יחסית (כ-78%) ובמילים פשוטות, זה אומר שהגידול בהיקף החוב של החברה משמעותי יותר. "הניתוח ממחיש כי עבור מרבית החברות בשנת 2025 מתקיים שילוב של תזרים מזומנים שלילי לצד גידול בהתחייבויות".

אז מה השורה התחתונה? הרעה משמעותית בפעילות החברות בענף הנדל"ן היזמי. בממצאי הדוח נכתב כי הדבר בא לידי ביטוי בהאטה בקצב המכירות, הצטברות מלאי דירות, ושחיקה מתמשכת בתזרימי המזומנים.

"התפתחויות אלו הובילו לפגיעה בפרופיל הנזילות של החברות ולהגברת התלות במקורות מימון חיצוניים, תוך מעבר ממימון פעילות המבוסס על מכירות למימון המבוסס על גידול בהיקף החוב", נכתב, תוך רמיזה שהטבות המימון הצילו את הקבלנים. "על רקע זה, מתחדדת החשיבות של הבנת הכלים בהם עושות החברות שימוש על מנת להתמודד עם סביבת הפעילות המאתגרת, ובפרט עסקאות הכוללות הטבות מימון, אשר הפכו למרכיב מרכזי בדינמיקה של שוק הדיור בשנים האחרונות".

עוד ב-

זה הקבלן הכי חזק בישראל בשנת 2025

לכתבה המלאה

לסיכום נכתב כי הטבות המימון הפכו לכלי מרכזי בשימור הפעילות בענף, כשהן מאפשרות לתמוך בביקוש ולשמר את קצב המכירות ותורמות לשימור רמת המחירים, אך מצד שני - הוא מלווה בגידול ברמת הסיכון הפיננסי של החברות. זה עלול, כך נכתב, להשליך גם על יציבות המערכת הפיננסית.