נדל"ן ותשתיות
ויכוח על סאונה: הסיבות שהובילו לסכסוך בבניין של יהודה פוליקר
פסק הדין בעניינו של יהודה פוליקר חושף עד לאן יכול להיגרר סכסוך שכנים, אבל גם שבסוף, חשיבות קידום הפרויקט היא מעל הכל. עו"ד רן ברא"ז, מומחה להתחדשות עירונית, מנתח: "אכן ניתנו תמורות גבוהות יותר לחלק מהבעלים. המפקחת העדיפה תשלומי איזון על פני ביטול הפרויקט"
פסק הדין בעניינו של הזמר יהודה פוליקר תפס השבוע לא מעט כותרות. המפקחת הבכירה על המקרקעין בתל אביב, אושרת ארפי מוראי, הכריעה בתביעה נגד דיירים סרבנים בפרויקט בכיכר המדינה בתל אביב שאחד מדייריו הוא פוליקר. לאחרון יש חמש דירות בבניין.
פסק הדין ארוך ומפורט מהרגיל והוא משתרע על 59 עמודים, אבל יש בו קביעות חשובות שעושות סדר במחלוקות השונות המעסיקות את בעלי המקצוע סביב סוגיית הדייר הסרבן. השורה התחתונה שעולה ממנו היא שסכסוך הדיירים הגיע סוף סוף להכרעה: שתיים מבעלות דירה בבניין סירבו לחתום על התחדשות עירונית (הריסה ובנייה), בטענה שפוליקר נהנה מהטבות שקשורות לשטחים שאינם בבעלותו, כולל גג ויחידת מרתף. המפקחת ארפי-מוראי, קבעה שפוליקר לא קיבל יתרון אך מצד שני החליטה לפצות את שתי הדיירות. פוליקר יקבל נכסים בשווי של כ-20 מיליון שקל, כשהתמורה שלו תהיה נמוכה ב-120 אלף שקל לעומת דיירים אחרים.
עוד מעט נשמע ניתוח מעניין של סיפור פוליקר, אבל קודם כמה מילים על הפרויקט, שנמצא ברובע 4 בתל אביב. יש בו 13 דירות כשכל דייר היה אמור לקבל 18 מ"ר וגם מרפסת, מחסן וחניה. ההסכם נחתם ב-2020, אז תקופה טובה יותר בשוק הנדל"ן. הוויכוח נע סביב התמורות לפוליקר.
"הסרבניות טענו כי פוליקר והדיירת הנוספת קיבלו תוספת שטח גדולה יותר מהאחרים, הן טענו כי נכונות היזם לממן את חבויות המס במקומם של בעלי הדירות אשר להם ריבוי דירות הינה תמורה עודפת וכך גם נכונותו להעלות את הדיירים האלו לקומות גבוהות יותר", מנתח עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל בפירמת עורכי הדין לוי טילר ברא"ז ושות', ומומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית.
לפי פסק הדין, מסביר ברא"ז, "הן טענו שפוליקר זכה למפרט יוקרתי מהאחרים ובכלל כך בניית סאונה, חדר מלח וחיפוי עץ וכן טענו כי הסכמת היזם לבנות חניון משותף לבניין ולבניין השכן, תוך הקניית זיקות הנאה הדדיות פוגעת בזכותם הקניינית".
עו"ד ברא"ז (ט.ג.ב ניהול)
ומה קבעה המפקחת?
"המפקחת מנתחת אחת לאחת את הטענות תוך שהיא מסתמכת על חוות דעתו של השמאי המומחה שאותו מינתה. היא מבהירה כי המבחן הרלוונטי לבחינת שוויון תמורות הוא המבחן הכמותי מהותי להבדיל ממבחן כלכלי. כלומר, בית המשפט בודק האם מבחינה כמותית תוספת התמורה זהה מבחינה מהותית. בית המשפט מבהיר שהוא אינו מתיימר לבחון האם כל דייר משפר את מצבו הכלכלי באופן יחסי זהה, אלא כאמור רק מבחינה כמותית. עוד מבהירה המפקחת כי מבחן השוויון חל בין קבוצות שוות, כך שייתכן כי קבוצות שונות תקבלנה תמורות שונות. לאמור שוויון הוא יחס שווה לשווים ושונה לשונים".
"המפקחת מנתחת אחת לאחת את הטענות תוך שהיא מסתמכת על חוות דעתו של השמאי המומחה שאותו מינתה. היא מבהירה כי המבחן הרלוונטי לבחינת שוויון תמורות הוא המבחן הכמותי מהותי להבדיל ממבחן כלכלי. כלומר, בית המשפט בודק האם מבחינה כמותית תוספת התמורה זהה מבחינה מהותית. בית המשפט מבהיר שהוא אינו מתיימר לבחון האם כל דייר משפר את מצבו הכלכלי באופן יחסי זהה, אלא כאמור רק מבחינה כמותית. עוד מבהירה המפקחת כי מבחן השוויון חל בין קבוצות שוות, כך שייתכן כי קבוצות שונות תקבלנה תמורות שונות. לאמור שוויון הוא יחס שווה לשווים ושונה לשונים".
מה המשמעות של הקביעות האלה?
"ניתוח התמורות באותו מקרה מלמד כי אכן ניתנו תמורות גבוהות יותר לחלק מהבעלים. המפקחת קובעת כי לנוכח תכלית החקיקה יש להעדיף תוצאה המאפשרת את ביצוע הפרויקט תוך השתת תשלומי איזון על פני קביעה שתביא לביטול הפרויקט".
"ניתוח התמורות באותו מקרה מלמד כי אכן ניתנו תמורות גבוהות יותר לחלק מהבעלים. המפקחת קובעת כי לנוכח תכלית החקיקה יש להעדיף תוצאה המאפשרת את ביצוע הפרויקט תוך השתת תשלומי איזון על פני קביעה שתביא לביטול הפרויקט".
ומה לגבי התמורות הנוספות והחניות?
"ברור כי נכונות היזם לשאת בחשיפת המס אינה מהווה תמורה עודפת. מאידך, בניית חדר מלח, סאונה וחיפוי עץ הן תמורות עודפות וזאת ללא קשר לסטנדרט הבניה בדירות המוצא.
לגבי סוגיית החניות, לפי הכרעת המפקחת חניון משותף הוא פתרון יעיל אשר מצמיח תועלת לכל הגורמים המעורבים ואינו מהווה פגיעה קניינית".
"ברור כי נכונות היזם לשאת בחשיפת המס אינה מהווה תמורה עודפת. מאידך, בניית חדר מלח, סאונה וחיפוי עץ הן תמורות עודפות וזאת ללא קשר לסטנדרט הבניה בדירות המוצא.
לגבי סוגיית החניות, לפי הכרעת המפקחת חניון משותף הוא פתרון יעיל אשר מצמיח תועלת לכל הגורמים המעורבים ואינו מהווה פגיעה קניינית".
בשורה התחתונה, הפרויקט יוצא לדרך. זה מה שחשוב?
"פסק הדין חשוב מאוד וכולל קביעות ומסקנות בשורה של סוגיות עקרוניות. ניכר כי המפקחת רואה לנגד עיניה את חשיבות הפרויקט ואת התועלת הציבורית בקידומו. באופן חריג המפקחת שילבה בגוף פסק הדין קריאה כללית המופנית לכל דייר המסרב לפרויקט לשקול את צעדיו ואת התנגדותו בשים לב לחשיבותם הקרדינאלית של פרויקטי התחדשות עירונית וההוכחה כי מדובר בפרויקטים מצילי חיים".
"פסק הדין חשוב מאוד וכולל קביעות ומסקנות בשורה של סוגיות עקרוניות. ניכר כי המפקחת רואה לנגד עיניה את חשיבות הפרויקט ואת התועלת הציבורית בקידומו. באופן חריג המפקחת שילבה בגוף פסק הדין קריאה כללית המופנית לכל דייר המסרב לפרויקט לשקול את צעדיו ואת התנגדותו בשים לב לחשיבותם הקרדינאלית של פרויקטי התחדשות עירונית וההוכחה כי מדובר בפרויקטים מצילי חיים".
עוד ב-
כל הקביעות בפסק הדין ראויות?
"מתוך פסק הדין ניתן לזהות מגמה של זליגה לכיוון המבחן הכלכלי תוך החלשת המבחן הכמותי מהותי. למרות שפסיקת המפקחת מבוססת על בחינת השוויון הכמותי עדיין חלק מקביעותיה מנסות לייצר שוויון מדויק, עד לרמת שברירי אחוזים, ומכאן כי במקום שוויון מהותי אנחנו מחפשים שוויון דווקני. בכך, אנו עלולים לחזק עמדות סחטניות של סרבנים שמחפשים להשיג רווח אישי מתוך עמדה של הפעלת לחץ על הדיירים התומכים בפרויקט".
"מתוך פסק הדין ניתן לזהות מגמה של זליגה לכיוון המבחן הכלכלי תוך החלשת המבחן הכמותי מהותי. למרות שפסיקת המפקחת מבוססת על בחינת השוויון הכמותי עדיין חלק מקביעותיה מנסות לייצר שוויון מדויק, עד לרמת שברירי אחוזים, ומכאן כי במקום שוויון מהותי אנחנו מחפשים שוויון דווקני. בכך, אנו עלולים לחזק עמדות סחטניות של סרבנים שמחפשים להשיג רווח אישי מתוך עמדה של הפעלת לחץ על הדיירים התומכים בפרויקט".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
