אדם חכם סיפר פעם שלמילים אין מע"מ. זו הסיבה שבגללה בשנת בחירות, אפשר לפזר הבטחות ללא כיסוי לאוויר. עד הבחירות האחרונות, אף ממשלה לא באמת נלחמה במחירי הדיור. הם ראו איך מחירי הדיור מטפסים ב-2021 ו-2022 בשיעור של 30% ולא עצרו את המפולת.

בחודשים הקרובים תשמעו עוד ועוד הצהרות סותרות לגבי יוקר המחיה ושוק הנדל"ן - שני הנתונים המרכזיים שמשפיעים על ההכנסה הפנויה שלכם. השאלה הגדולה היא למה שנאמין להם? אחרי אינספור תוכניות חומש, משרד האוצר, הממשלה ומוסדות התכנון נכשלו. הם הצליחו לספק 55 אלף דירות גמורות בשנה, בזמן שישראל זקוקה ל-65-70 אלף. הם אבל מספרים לנו שמספר הקרקעות המתוכננות ומספר הקרקעות ששווקו לקבלנים עלו בצורה ניכרת, כמו נתוני ההתחדשות העירונית. אבל השורה התחתונה היא חשובה, ושם ישראל לא מצליחה, כנראה בכוונת מכוון, לייצר יותר דירות.

בשורה התחתונה, למרות ריבית גבוהה, הגבלות חזקות על הטבות המימון ומבצעי הקבלנים ומלחמה, שום דבר משמעותי לא קרה בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה. נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה של 2% במחירי הדירות החדשות. היזמים יכולים לספוג את זה. הם יכולים למכור ברווח יזמי של 13%-12% ולא לגרוף רווחים של מיליונים על פרויקטים. הבנקים, מצדם, המשיכו לתת הלוואות לכל דורש ואפשר לראות בדוחות שלהם איך התשואה על ההון גדלה כתוצאה מהריביות הבלתי נתפסות בשוק הדיור. מצד אחד, הבנקים הרוויחו יותר ומצד שני, הקבלנים גלגלו את עלויות המימון על הרוכשים, ניצלו את היצע הדיור הנמוך בישראל ובנו פחות. במצב הזה, פלא שהבנקים יוצאים בהצהרות שמחירי הדיור יעלו?

הירידות הקלות - לא בזכות הפוליטיקאים, אלא בגלל החלטה אחת שלו. הנגיד (shutterstock)

הגיע הזמן לדבר על הפיל הלבן שבחדר: אף אחד מהגורמים שמנינו כאן אינו תמים. במשרד האוצר עושים לא מעט יחסי ציבור רעים לשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים. זה בא לידי ביטוי בראיונות בפאנלים, אבל פחות בשטח. הנתון המשמעותי שעליו הם מסתמכים נמצא בכלל בבנק ישראל, שלא הוריד את הריבית בשנה האחרונה ובכך הוריד את הביקוש.

אם לומר את האמת, מחירי הדיור יורדים בעיקר באזור תל אביב, בגלל המחירים והריבית הגבוהה ולא בגלל היצע מוגבר. בסוף, האקט היחיד של המשרד היה ללחוץ להשאיר את המס על משקיעים גבוה ולהדיר אותם מהשוק. הפעולה עשתה ההפך: אגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים הכניס פחות כסף ממס רכישה והמדינה חיפשה את המסים במקום אחר, מה שהשפיע על הכיס של כולנו. עכשיו היא רוצה להטיל מס רכוש, שיכניס 8 מיליארד שקל. אחרי הבחירות, כנראה שתגלו שהסכומים יהיו אחרים לגמרי, בעיקר בגלל שמספר הקרקעות הסופי שייכלל באותה רפורמה יירד.

מעבר לכך, המדינה היא החליטה שלא להאריך את הוראת השעה בעניין מכירת דירה תוך 18 חודשים וכעת חלק מהקונים, שהיו לחוצים למכור, יכולים לקחת עוד אוויר ולהמתין להתאוששות שכבר מגיעה למשרדי המכירות בימים אלה.

אם להאמין לקבלנים, מחירי הדיור יעלו בשיעור חד ספרתי בשנה הקרובה. אם תקשיבו לפוליטיקאים, תשמעו הצהרות על ירידות. את אותן הצהרות שמענו גם ב-2018, עת שוק הדיור קפא מלכת. את ההמשך כולנו זוכים. אם להאמין לשוכרי הדירות, הירידות אוטוטו כאן. הם אמרו את זה גם רגע לפני ההתפרצות הגדולה של 2020. "מי קונה דירה ביותר ממיליון שקל בפריפריה?", אמרו אז. היום הם משלמים עליה 50% יותר.

קשה מאוד להאמין להצהרות שיגיעו ממשרדי הממשלה בשנה הקרובה והתחושה היא שמטעים אותנו - גם בדיווחים. הכותרות מספרות שמחירי הדירות החדשות ירדו ב-1.4% בחודש האחרון, למרות שמי שמתעמק בנתונים מגלה שללא תוכנית דירה בהנחה, המחירים אפילו היו עולים. 

גם מהסיעות הדתיות והחרדיות ששולטות על המשרדים המובילים תשמעו על ירידות שבדרך, למרות שרק השבוע פורסם של-75% מהחרדים יש דירה. שלא תטעו, אף אחד במפלגות החרדיות לא באמת רוצה שהמחירים יירדו. בזמן שהקואליציה מתכוונת להילחם בכל הכוח בשוק הדיור, אחרי שזנחה אותו במשך שנים, באופוזיציה נציגו לכם נתונים הפוכים, שמלמדים כי מחירי הדירות לא ירדו באמת ושיוקר המחיה עדיין מהדהד - למרות שבתקופת החלפת השלטון המחירים המשיכו לעלות.

לקרב הצפוי בחודשים הקרובים אין מנצח. יש רק מפסיד. הציבור. כבר שנים שמספרים לו שמחירי הדיור יירדו בחדות, אבל כששומעים את הצהרות הקבלנים, מבינים שהדבר לא אפשרי. חלום הדירה ממשיך להתרחק מהישראלי הממוצע. אם המצב הנוכחי יימשך, הציבור לא יוכל לקנות דירה בעוד כמה שנים גם בפריפריה, או שימשיך לחכות לזכייה לדירה בהנחה - פרויקט שחילק מיליונים למעטים, במקום סובסידיה להמונים. צרות של עניים.