בעוד פחות משבועיים תסיים המדינה לשווק מאות קרקעות לציבור בדרום. מדובר ב-528 צמודי קרקע שייבנו ב-264 מגרשים ברובע 12, שכונת רכסים, בערד. ההגרלה הזאת משווקת בעיקר לאנשי צבא, עם עדיפות ללוחמים, ולבעלי מוגבלות (נכי צה"ל, נפגעי פעולות איבה ונכים יקבלו קרקעות ראשונים). חסרי דיור וכלל הציבור מקבלים עדיפות משנית ולא בטוח שיוכלו לזכות בהגרלה.

על מנת לבדוק האם ההשתתפות כדאית מבחינה כלכלית וכמה מרוויחים הזוכים, בחנו את תנאי המכרז. חשוב להדגיש כי מדובר במגרשים גדולים במיוחד, שרובם נע בין 600-800 מ"ר. למשל, אדם שיגריל שטח ממוצע של 300-400 מטר יוכל לבנות עליו צמוד קרקע אחד עם שטח גינה גדולה יחסית. חלק מהמגרשים גדולים במיוחד ומגיעים עד כמעט דונם לשני זוכים, כלומר כמעט חצי דונם לזוכה.

מחירי הקרקע נמוכים במיוחד לזוכים. למשל: עבור שטח עצום של 926 מ"ר שמשתתף בהגרלה, אמור לשלם כל אחד משני הזוכים שיקבל כמעט חצי דונם לבניית צמוד קרקע כ-90 אלף שקל בלבד. יחד עם זאת, חיילי מילואים ובפרט לוחמים יקבלו הנחה וישלמו 20-30 אלף שקל בלבד.

איפה הבעיה? כרגיל, בהוצאות הפיתוח. כשהמדינה אומרת שהיא נותנת 90% הנחה לחיילים, הוא מתכוונת לקרקע בלבד. הבעיה היא שמעל 90% מהתשלום הוא עבור פיתוח. עבור מגרש גדול ישלמו הזוכים הוצאות פיתוח של 800-900 אלף שקל. איפה היתרון? הוצאות הפיתוח מתחלקים שווה בשווה בין שני הזוכים על אותה קרקע, כך שבפועל, סביר להניח שזוכה בשטח גדול במיוחד ישלם בין 400-500 אלף שקל - מחיר שאי אפשר להשיג בישראל.

יחד עם זאת, עלויות הבנייה עלו משמעותית בשנה האחרונה. סביר להניח כי מי שירכוש את הקרקע ב-450 אלף שקל ישלם עבור בניית בית עם זכויות בנייה של כ-170 מטר כ-1.87 מיליון שקל. יחד עם הקרקע עלול להגיע סכום זה ל-2.32 מיליון שקל (עניין המע"מ בקרקע שולי, על פיתוח לא מוסיפים מע"מ), אבל צריך לזכור שבנייה עצמית כוללת שכירת קבלן ולא כללנו כאן את הרווח היזמי, שהנחנו כי יגיע, כולל תוכניות, אגרות, השבחה ופיקוח בניה, ל-15% - כלומר, מחיר כולל של 2.668 מיליון שקל, כולל מע"מ.

בדקנו מחירי צמודי קרקע ישנים יותר בערד, וקיבלנו סכומים שנעים בין 2.2-2.3 מיליון שקל, כשמדובר בשטחים קטנים יותר. לכן, סביר לעסקה כזו היא עסקה טובה שמגלמת הנחה, אך היא איננה חריגה כמו במכרזי דירה בהנחה, שם אפשר לקבל הנחות של 600-900 אלף שקל על דירה. בדימונה, למשל, מוכרים צמודי קרקע במחירים של 2-2.5 מיליון שקל. הם מוכנים ולא דורשים ביורוקרטיה והמתנה ארוכה.

בחודש פברואר השנה חילקה המדינה קרקעות בנתיבות ב-900 אלף שקל - והציבור הסתער. הסיבה הייתה הבונוס: זכויות בנייה מורחבות בחלק מהמתחמים. מחירי הקרקעות בנתיבות עולים וצמודי קרקע חדשים נמכרים במחירים של עד 3.5 מיליון שקל.

עוד ב-

משקיעי הנדל"ן מחשבים מסלול מחדש: האם המחירים בערד מסוגלים לעלות?

לכתבה המלאה