מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יולי כבר חוצה את רף ה-82 אלף. ביחס לשנה קודם, מדובר בעלייה של 20%. לכאורה, המצב הזה אמור להוביל לעלייה משמעותית בהיצע, להדבקת הפער מהביקוש ולירידה מחירים חדה. לפי סגנית הכלכלן הראשי באוצר, מדובר בעלייה של 69% בתוך חמש שנים, אחרי שב-2021 המלאי ירד ב-7%.

איפה התחיל השינוי הגדול? באפריל 2022, עת הריבית החלה לטפס ולהרחיק קונים, בצורה הגדרתית, מהשוק - עליה בקצב של 1.5% בממוצע לחודש בסך הדירות שנותרו למכירה מאז.

הנתון המעניין שמפרסם אגף הכלכלנית מגיע דווקא מדירות בהמתנה. לדברי בן נאים, בעלי הדירות הישנות של משפרי דיור שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת, נמצאים בבעיה. שים לב לבעיה: כל אלה הצהירו בפני רשות המסים שבכוונתם למכור את הדירה מבלי להיקלע ל"ארוע מס". כלומר, דירה יחידה. במקרה שהם מוכרים בזמן, הכל בסדר. אבל אם לא, הם יחויבו במס של 8%.

24 חודשים למכירת דירה זה הרבה מאוד זמן. זה מאפשר לשווק את הדירה ולהתעקש על המחיר בשנה הראשונה, יש הרבה מאוד זמן לקרוא את השוק ואפשר לחכות אפילו להתעוררות שלו בזמן לכשהריבית תרד. שים לב למספר המטורף של הדירות האלה, שנמצאות במצב "המתנה": 22,500 כאלה נכון לחודש יולי. זו הרמה השלישית בגובהה ב-20 האחרונות.

ב-2010 הייתה למוכרים סיבה טובה לחכות. הם המתינו מתוך אמונה שערך הדירה רק יעלה. אבל השנה, המחירים יורדים והמוכרים לחוצים. בן נאים מסבירה כי היום פחות משפרי דיור נוטים כיום לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. "לכן, כ-10,000 דירות בהמתנה נכנסו למצב המתנה במהלך 2024. עוד 7,500 נכנסו למלאי זה בשנים 23'-22'. שעון המס מתקתק".
 

אז מה שונה בנתונים שהיא מפרסמת? פשוט, שהחל מיולי 2024, קרה משהו בשוק. בגרף למעלה (ניתן להגדלה) ניתן לראות שמספר הדירות הלא מכורות עקף את מספר הדירות הממתינות.

לדברי בן נאים, "אכן היו פה שנים בהן התחלות הבניה לא הדביקו את קצב מכירת הדירות, מה שבא לידי ביטוי בירידה במלאי הדירות הלא מכורות. חלק מאותו פער שלילי שנוצר באותן שנים, בפרט לאחר פרוץ המשבר העולמי ב-2008, היה כתוצאה מתכנון לקוי של קרקעות (ניסו לדחוף את האוכלוסיה לפריפריה, מבלי ליצור תשתיות נאותות) וחלק אחר כתוצאה מהורדת הריבית לאפס".

היא מוסיפה כי "העובדה ששני גורמים אלו פעלו סימולטנית יצרה את עליית המחירים חסרת התקדים בין השנים 2022-2008. כיום, לאחר שנים של שיווקים גבוהים והתחלות בניה הגבוהות מקצב גידול משקי הבית, בשילוב תום עידן הריבית האפסית אנו רואים את התוצאות בגרף הזה ובירידה במחירי הדירות".

אז מה המסקנה מכל הדברים האלה? שהפער בין מספר הדירות הלא מכורות ובין מספר הדירות הממתינות הולך ועולה. כשיש היצע כל כך גדול, הסיכוי של הרוכשים למכור את הדירה, בפרט כשהם נמצאים תחת לחץ, הוא קטן יותר ולכן הם מורידים מחיר. לפעמים המחיר יורד במאות אלפי שקלים.

דבר אחד נוסף צריך לציין: מספר הדירות הלא מכורות גדל בהדרגה אבל מספר הדירות המוכנות לאכלוס נותר נמוך במיוחד, כ-15 אלף כאלה, כולל דירות יוקרה. בשלב שבו הריבית גבוהה ואנשים זקוקים להלוואת גישור או להטבת מימון כדי לרכוש דירה בטווח הארוך, הדירות המוכנות הן אלה שנפגעות. ועל כך נרחיב בהמשך.

עוד ב-

שוק הנדל"ן רושם האטה - והקבלנים ממריאים לצרפת כדי למכור דירות

לכתבה המלאה