נדל"ן ותשתיות

הזדמנות אדירה למשקיעי הנדל"ן בחו"ל: אלו הערים האטרקטיביות

היכולת לזהות את "האזור הבא" היא לעיתים קרובות הגורם המבדיל בין תשואה סבירה לבין הצלחה מסחררת. כיום, בפורטוגל, מתהווה תבנית דומה שכדאי למשקיעים הישראלים לשים אליה לב

אסף טיאר | 22/5/2025 12:59 1

השקעות במיאמי (צילום shutterstock, freepik)

במהלך השנים האחרונות, העיר פורטו שבפורטוגל הפכה למוקד חם להשקעות נדל"ן. מחירים שזינקו לרמות של כ-5,500 יורו למ"ר בדירות חדשות במרכז העיר, הפכו אותה ליקרה מדי עבור רבים מהתושבים המקומיים ואפילו עבור משקיעים בינלאומיים רבים. בתגובה, התרחש בפורטוגל תהליך טבעי המוכר היטב מערים מתפתחות ברחבי העולם: זליגת הביקוש אל מעבר לגבולות העיר המרכזית.

גונדומר, עיר לוויין במזרח מטרופולין פורטו, מהווה דוגמה מובהקת לאזור שנמצא בנקודת זמן קריטית לפני השבחה משמעותית. המחירים שם עומדים על כ-3,000 יורו למ"ר בלבד – כמעט מחצית מהמחיר במרכז פורטו וזאת במרחק נסיעה של כ-10 דקות בלבד. היחס הזה מזכיר את היחס בין גבעתיים או רמת גן לתל אביב, או בין ברוקלין לשכונות היוקרה במנהטן.

במבט השוואתי, כדאי להתבונן במקרה המבחן של ויליאמסבורג בניו יורק. ב-2010, המחיר למ"ר שם עמד על כ-265 דולר בלבד. היום, בשנת 2025, המחיר חצה את רף ה-1,600 דולר למ"ר – עלייה דרמטית של פי שישה בתוך 15 שנה. המקרה הזה מדגים בבירור את הפוטנציאל של השקעה מוקדמת באזור מתפתח הסמוך למטרופולין צומח.

ישנן סיבות מבניות ברורות מדוע דווקא חלקה המזרחי של פורטו, ובפרט אזורים כמו גונדומר, צפויים להיות הנהנים העיקריים מגל ההתפתחות הבא. ראשית, החלק המערבי של פורטו, הקרוב לאוקיינוס ולחופים, כבר הפך ליקר מדי ופחות אטרקטיבי להשקעה. שנית, תוכניות פיתוח תשתיתיות משמעותיות מקודמות באזור המזרחי, כולל תחנת רכבת מהירה שתחבר את מדריד, ליסבון ופורטו, ומסוף מטרו חדש שיימצא במרחק דקות ספורות מגונדומר.

הרכבת המהירה אינה רק עוד פרויקט תשתיתי. מדובר בשינוי פרדיגמה לאזור המזרחי של פורטו, שיהפוך אותו לצומת תחבורה מרכזי בין שלוש הערים המרכזיות בחצי האי האיברי. השפעת תשתיות תחבורה על ערכי נדל"ן היא מתועדת היטב ברחבי העולם, וצפויה לחזור על עצמה גם כאן.

בנוסף, למשקיע בגונדומר יש יתרון משמעותי נוסף בדמות בסיס לקוחות יציב. האזור מאוכלס בעיקר במעמד ביניים מקומי ופונה למכנה המשותף הרחב של האוכלוסייה. זהו יתרון עצום מבחינת יציבות ההשקעה – במקום להסתמך על מגזר התיירות המתנודד או על משקיעים זרים, ניתן להסתמך על ביקוש מקומי יציב לאורך זמן. האזור מציע תשתיות חינוך טובות למשפחות, מה שהופך אותו לאטרקטיבי במיוחד עבור שוכרים לטווח ארוך.

בתמונה: אסף טיאר, מנכ"ל סולידו נדל״ן, (קרדיט: יח״צ)

חשוב לציין גם את אירוע המונדיאל הצפוי ב-2030, שחלקו יתקיים בפורטוגל. אירועי ספורט גלובליים מסוג זה מהווים זרז ידוע להאצת השקעות בתשתיות ולעליית ערכי נדל"ן. השילוב בין פיתוח תשתיות לקראת המונדיאל והמיקום האסטרטגי של גונדומר מבטיח תמיכה ממשלתית משמעותית באזור בשנים הקרובות.

המודל העסקי המומלץ למשקיע הישראלי בגונדומר הוא פשוט: רכישת נכס במחיר התחלתי נמוך יחסית, השכרתו בטווח הביניים בתשואה אטרקטיבית (גבוהה יותר מבמרכז פורטו) והמתנה לעליית ערך משמעותית בטווח הבינוני-ארוך.

יתרון נוסף של אזורים כמו גונדומר הוא נגישות ההשקעה לשכבה רחבה יותר של משקיעים. בעוד שהשקעה במרכז פורטו דורשת הון משמעותי, ניתן להיכנס לשוק בגונדומר בהשקעה ראשונית נמוכה יותר, המתחילה בכ-180-220 אלף יורו לדירה, עם הון עצמי של כ-75 אלף יורו בלבד והיתרה במשכנתא מבנק מקומי.

נסיים במילה של זהירות: כמו בכל השקעת נדל"ן, גם כאן הבחירה הספציפית של הנכס והמיקום בתוך האזור הם קריטיים. לא כל נכס בגונדומר ייהנה מאותה עליית ערך ולא כל אזור בפאתי פורטו מציע את אותו פוטנציאל. אולם, למשקיע המוכן לבצע מחקר מעמיק ולהבין את דינמיקת התפתחות המטרופולין, מודל גונדומר מציע הזדמנות להיכנס לשוק בשלב מוקדם של התפתחות – בדיוק כפי שעשו המשקיעים החכמים בברוקלין או בנווה צדק לפני שני עשורים.