התחדשות עירונית בפריפריה לא ממש משתלמת. יש לכך סיבות רבות, אבל בראשן: זה פרויקט לא כלכלי ליזמים. נתחיל עם דוגמא. ניקח פרויקט במרכז, בגבעתיים למשל, ופרויקט בפריפריה, בנשר.

נניח שבשני הפרויקטים יש 20 דירות, וינתן יתרון משמעותי לפריפריה: מכפיל 7 לעומת מכפיל 5 בגבעתיים. כלומר, בפועל ייבנו 140 דירות בנשר (בשני מגדלים, 17 קומות) לעומת 80 בלבד בגבעתיים (בשני בנייני בוטיק, 9-10 קומות). מיד תבינו למה לא כלכלי לבנות בנשר למרות המכפיל הגבוה יחסית, המאפשר בנייה של מגדלים.

בשני המקרים גודל דירה ממוצע 100 מ"ר, אבל המחיר למ"ר שונה. בנשר הוא עומד על 17,500 שקל למ"ר ובגבעתיים על 40 אלף שקל למ"ר. בטבלה הבאה הכנסנו הכנסות והוצאות צפויות מהמכירה. במקרה הזה, למרות שהפרויקט בנשר קיבל מכפיל גבוה יותר, כך שיותר דירות נבנו, הרווח מתאפס. בגבעתיים קיבלנו רווח של 170 מיליון שקל ולכן הפרויקט ייצא לדרך.

במקרה כזה, דוח שמאי יוכיח שאין כדאיות כלכלית לפרויקט בנשר ואז יקרה דבר פשוט: על מנת להוציא את הפרויקט לפועל, נצטרך להגדיל את המכפיל בנשר, כך שייבנו יותר מ-140 דירות (למשל, 180 דירות). חישבנו עבורכם את הרווח היזמי בשקלים והוא יעמוד על 70 מיליון שקל בגלל הגדלת מספר הדירות. במקרה כזה, היזם יעלה על הקרקע ועדיין - ההבדלים בין הפרויקטים יהיו גדולים מאוד.

חשוב לציין: לא כל כך פשוט לפנות לועדה המקומית ולשנות את מספר הדירות שייבנו, כלומר את המכפיל. הרבה פעמים פרויקטים לא יוצאים לדרך ונתקעים בשל הביורוקרטיה הזאת.

אז איך בכל זאת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שדיווחה השבוע ש-30% מהפרויקטים הם בהתחדשות עירונית, מצליחה לייצר פרויקט בפריפריה? ראשית, המדינה מאפשרת מכפיל גבוה יותר או לתמרץ יזמים באמצעים אחרים. הפעילות אינה כדאית כלכלית, בדגש על ערים המאופיינות בסיכון סיסמי גבוה, או מצויות בחזית.

התחדשות עירונית בנשר (גורדון אדריכלים ובוני ערים)

עוד ב-

התחדשות עירונית 2024: רשימת הערים המובילות נחשפה - ויש הפתעה

לכתבה המלאה

השנה, כידוע, קידמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתחמי פינוי בינוי המצויים כיום בשלב של תכנון מפורט, וכוללים למעלה מ-17 אלף יח"ד, שיבוצעו באמצעות מענקים כספיים שיוצעו ליזמים לצורך השלמת כדאיות כלכלית. אם המצב הנוכחי יימשך, וקצב הפרויקט בהתחדשות העירונית יחצה בעתיד את רף ה-40% מכלל הפרויקטים, המדינה תצטרך למצוא מימון מתאים.