פרויקטים
פינוי בינוי ברמת השרון: משכונת קשת יום ליעד מבוקש – המהפך של מורשה
בזכות מיזמי פינוי-בינוי ועם רוח גבית של העירייה, השכונה הוותיקה שברמת השרון ניצבת בפני עידן חדש – והמחירים מזנקים. בחזון משתלבת היטב חברת אאורה עם פרויקט להקמת 6 מגדלים, שיתפסו את מקום מבני הרכבת הישנים. "זו תהיה שכונת העתיד", מצהיר הבעלים והמנכ"ל יעקב אטרקצ'י
ב-2023 תציין רמת השרון 100 שנים להיווסדה, ואף שהיא מזוהה עם פרדסים ושדות תות, רוח הזמן בהחלט ניכרת על שכונותיה הוותיקות, אשר נדרשות בשיקום וריענון. דוגמת מובהקת מספקת מורשה, שהוקמה בשנות ה-50 במטרה לקלוט את דיירי מעברת מורשה הסמוכה – ולאורך העשורים הבאים הודבקה לה תדמית של שכונת קשת יום החוסה בצילן של שכונות הווילות היוקרתיות של העיר.
אלא שבשנים האחרונות התהפכה המגמה: שכונת השיכונים שבמזרח העיר הולכת וממצבת את מעמדה כאחד מיעדי הנדל"ן האטרקטיביים בגוש דן, ומושכת אליה אוכלוסייה צעירה ובורגנית. את הפלטפורמה לשינוי מספקים מיזמי ההתחדשות העירונית המתרוממים בתחומה ומבטיחים להפוך את מורשה לאחת השכונות המתפתחות והמבטיחות בישראל.
"מבני הרכבת שהוקמו בשכונת מורשה התיישנו והתבלו, הם כבר לא ראויים ולא מכבדים – וזה עוד לפני שדיברנו על מיגון מפני רעידות אדמה וטילים", קובע ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר. "תוכניות פינוי-בינוי שגובשו למתחמים שונים בשכונה החלו בהדרגה להבשיל, ואני גאה על ההזדמנות להוביל את שינוי פניה של מורשה. כחלק מההתחדשות העירונית נדאג לשדרג לא רק את מבני המגורים, אלא את גם המעטפת".
"מורשה נמצאת היום בתנופת פיתוח ענפה", מתאר גרובר. "מדובר בהקמת מוסדות חינוך ומתנ"ס, סלילת שבילי אופניים שיחברו את השכונה למרכז העיר, ותוספת של תאורה והצללות, שיהפכו את המרחב הציבורי למזמין ובטוח יותר. באפריל האחרון נחנכה דרך אדלשטיין, המסדירה את הכניסה והיציאה מהשכונה ומהווה שער ראשון לעיר – והיא רק נדבך אחד מתוך פרויקט גדול של משרד התחבורה הנוגע לכביש 4 וכביש 5. אנו פועלים להבטיח שבכל פרויקט של התחדשות עירונית כ-20% מיחידות הדיור יהיו קטנות, כך שיספקו מענה הולם גם לאוכלוסייה הצעירה ולגיל השלישי. את האפקט של ההתחדשות העירונית, אני מאמין שנראה גם בשוק השכירות".
עיריית רמת השרון. "שמירה על הצביון הפסטורלי, תוך התאמת המגורים והתשתיות למאה ה-21" (צילום ויקיפדיה, דוד שי)
בונים קהילה
אחד הפרויקטים המסקרנים בשכונת מורשה שכבר נמצא עמוק בשלבי הביצוע, הוא הפינוי-בינוי של אאורה, חברת ההתחדשות העירונית הגדולה בישראל. המיזם כולל את הריסתם של 180 יחידות דיור במבני רכבת ישנים, כשאת מקומם יתפסו 6 מגדלים יוקרתיים ומודרניים בני 19 קומות כל אחד, ובסך הכל 687 יחידות דיור. העבודות בשטח כבר מתנהלות בהלוך גבוה: הצפי לאכלוס שלב א' בפרויקט, הכולל את 2 המגדלים הראשונים, הוא חודש מרץ 2024. הצפי לאכלוס שלב ב', הכולל את 4 המגדלים הנוספים, הוא חודש דצמבר 2026.
אחד הפרויקטים המסקרנים בשכונת מורשה שכבר נמצא עמוק בשלבי הביצוע, הוא הפינוי-בינוי של אאורה, חברת ההתחדשות העירונית הגדולה בישראל. המיזם כולל את הריסתם של 180 יחידות דיור במבני רכבת ישנים, כשאת מקומם יתפסו 6 מגדלים יוקרתיים ומודרניים בני 19 קומות כל אחד, ובסך הכל 687 יחידות דיור. העבודות בשטח כבר מתנהלות בהלוך גבוה: הצפי לאכלוס שלב א' בפרויקט, הכולל את 2 המגדלים הראשונים, הוא חודש מרץ 2024. הצפי לאכלוס שלב ב', הכולל את 4 המגדלים הנוספים, הוא חודש דצמבר 2026.
לצד מבני מגורים חדישים, יטמיע הפרויקט את מודל עירוב השימושים – ויציע בין היתר גם שטחי מסחר עם חנויות ובתי קפה, גני ילדים, מועדוני דיירים, מתקני משחקים ופינות ישיבה, וכן ריאות ירוקות במרכזה של השכונה.
"אנחנו מאמינים במיזמים בנפחים גדולים, זו הדרך היחידה לייצר שינוי מהותי – פרויקט הדגל שלנו ברמת השרון נכנס בדיוק לקטגוריה הזו", מסביר עו"ד יעקב אטרקצ'י, הבעלים ומנכ"ל אאורה. "מדובר בפרויקט עוצמתי שעושה מהפכה. לא הגענו לכאן במקרה, אנחנו מאוד מאמינים במורשה. זו שכונת העתיד של רמת השרון, שזוכה לרוח גבית מהעירייה ועוד רחוקה ממיצוי הפוטנציאל הטמון בה. מעבר לזה, במורשה יש אנשים טובים שזכאים להיות חלק ממתיחת הפנים שעוברת רמת השרון. הפרויקט שלנו ימזג בין דיירים ותיקים לחדשים, וייצר קהילה מגובשת".
"עוד משנות ה-80 מדברים על התחדשות עירונית בשכונה, ואנחנו שמחים לראות שלאחר קשיים לא מעטים, ההצהרות הופכות למעשים", אומר גור ורבין, המתגורר במורשה כ-30 שנה. "צריך להבין: השיפוץ האחרון במורשה היה תחת שיקום שכונות לפני עשרות שנים, ומאז המבנים והשטחים הציבוריים סובלים מתחזוקה נמוכה, מתקלפים ומתפוררים. התחדשות עירונית מהווה הזדמנות חד פעמית לתושבי השכונה, ולכן הקמנו ועד מסודר ויחד עם ראש העיר הקודם איציק רוכברגר, העירייה והחברה הכלכלית, קדמנו תהליך של פינוי-בינוי. שיתוף הפעולה עם אאורה הוא חיובי, יש לנו פרטנר. עם סיום העבודות, איכות החיים של כל מי שגר כאן עתידה להשתנות מקצה לקצה".
הבעלים ומנכ"ל אאורה, עו"ד יעקב אטרקצ'י. "מאפשרים לדור הצעיר ולדור הוותיק להמשיך לגור בעיר" (צילום ראובן קופצ'ינסקי)
משנים מציאות
לאחר הצלחת שלב א' בפרויקט, יוצא כעת כאמור לדרך שלב ב' עם ארבעה מגדלים ובהם 447 יחידות דיור בתמהיל של 5,4,3 ו-6 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. "אנחנו מכירים היטב את רמת השרון ויודעים שהיא סובלת ממחסור גדול בדירות", מרחיב אטרקצ'י. "זו הסיבה שהקפדנו על דירות במנעד משתנה של גדלים ומחירים, שעונה הן על הדרישות של משפרי דיור והן על אלה של מצמצי דיור. אנחנו רוצים לאפשר לדור הצעיר ולדור הוותיק להמשיך לגור ברמת השרון, ולהיות חלק מאחת הערים הטובות בישראל".
לאחר הצלחת שלב א' בפרויקט, יוצא כעת כאמור לדרך שלב ב' עם ארבעה מגדלים ובהם 447 יחידות דיור בתמהיל של 5,4,3 ו-6 חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. "אנחנו מכירים היטב את רמת השרון ויודעים שהיא סובלת ממחסור גדול בדירות", מרחיב אטרקצ'י. "זו הסיבה שהקפדנו על דירות במנעד משתנה של גדלים ומחירים, שעונה הן על הדרישות של משפרי דיור והן על אלה של מצמצי דיור. אנחנו רוצים לאפשר לדור הצעיר ולדור הוותיק להמשיך לגור ברמת השרון, ולהיות חלק מאחת הערים הטובות בישראל".
האדריכל גיל שנהב, מבעלי משרד כנען שנהב אדריכלים ובעל התמחות מיוחדת בתכנון מיזמי פינוי-בינוי, מספר על הרציונל מאחורי תכנון הפרויקט והשכונה: "אנחנו לא מסתכלים רק על מבני המגורים, אלא גם על השכונה כולה. המגדלים משתלבים בחזון לגבש מתחם שוקק ומזמין, שמהווה עוגן לכלל תושבי מורשה. שמנו דגש על יצירת שדרה רחבה הטובלת בירוק, תוך שימור עצי האקליפטוס הוותיקים, שבה משפחות יכולות לנוע בנוחות. כדי להפחית את התנועה ברחובות ולדלל את כמות כלי הרכב, החניות בפרויקט הן במפלסים תת קרקעיים. הדירות עצמן הן רחבות ידיים, מוארות וגדולות, ומייצרות גמישות המאפשרת לדיירים להתאים את החללים לצרכים ולרצונות שלהם".
"לממש את היעד הזה היה אתגר בלתי רגיל, שדרש מאיתנו לרדת ברזולוציות ולבצע מה שנקרא 'כירורגיה עירונית'', מדגיש שנהב. "במעבר משלב א' לשלב ב' התכתבנו גם עם הבקשות והפידבקים שקיבלנו מבעלי הדירות תוך כדי תנועה, במטרה לייצר כאן פרויקט משנה מציאות".
פרויקט הפינוי-בינוי של אאורה במורשה. "מתחם שוקק המהווה עוגן לכלל תושבי השכונה" (הדמיה באדיבות אאורה)
ביקושים בעלייה
מה שבטוח, הבאזז סביב מורשה מורגש היטב בשטח ומתורגם גם למחירי הדירות בשכונה. על פי נתוני אתר מדלן, בתוך עשור הנכסים באזור הכפילו את ערכם: אם במרץ 2011 מחירה הממוצע של דירה בשכונה עמד על 1.56 מיליון שקלים, הרי שבדצמבר 2021 כבר חצה המחיר את רף 3 מיליון השקלים. עיון בעסקאות שנעשו במהלך החודשים האחרונים בסביבה, מלמד כי דירות בשכונה נמכרו גם בסכומים של 4 ואפילו למעלה מ-5 מיליון שקלים.
מה שבטוח, הבאזז סביב מורשה מורגש היטב בשטח ומתורגם גם למחירי הדירות בשכונה. על פי נתוני אתר מדלן, בתוך עשור הנכסים באזור הכפילו את ערכם: אם במרץ 2011 מחירה הממוצע של דירה בשכונה עמד על 1.56 מיליון שקלים, הרי שבדצמבר 2021 כבר חצה המחיר את רף 3 מיליון השקלים. עיון בעסקאות שנעשו במהלך החודשים האחרונים בסביבה, מלמד כי דירות בשכונה נמכרו גם בסכומים של 4 ואפילו למעלה מ-5 מיליון שקלים.
"שכונה מורשה מציעה מגוון יתרונות", מנתח שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "היא נהנית ממיקום אופטימלי: עם נגישות לצירי תנועה ראשיים, כבישים 4 ו-5, סמיכות לבתי ספר דוגמת דבורה עומר, בית ספר רמה למחוננים, תיכון רוטברג ובית הספר למוזיקה רימון, וגם קרובה לשכונות המבוססות של העיר. כשכונה המאופיינת בצפיפות נמוכה, מורשה אידיאלית להתחדשות עירונית מקיפה, דבר שגם מתבטא בשורה של מיזמי פינוי-בינוי בשטחה. אנחנו עדים לביקושים הגדולים לדירות במורשה, למגורים ולהשקעה, ואני מעריך שהשכונה טרם מיצתה את עליית המחירים".
"במבט קדימה, אני רואה את מורשה כשכונה איכותית מאוד המהווה עוגן משמעותי בעיר בריאה וצומחת", מסכם ראש העיר גרובר. "זו תהיה שכונה המושכת אליה אוכלוסיות מגוונות, ומספקת שירותים עירוניים בקרבת בתי המגורים. לשמור על צביונה הפסטורלי של רמת השרון ובו בזמן להתאים את מבניה ותשתיותיה לסטנדרטים של המאה ה-21 – זה האתגר העומד בפנינו, ואנחנו נחושים לעמוד בו בכבוד".
