הבוקר, (חמישי), התקיים יום עיון בנושא חוק ההסדרים החדש במשרד עורכי הדין אגמון עם טולצ'ינסקי. את הכנס יזם והוביל עו"ד ישי איציקוביץ', ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד. בין דוברי הכנס ניתן למנות את ראול סרוגו, נשיא התאחדות קבלני בוני הארץ ורותי שורץ, סמנכ"לית לרגולציה ברישוי ובניה, מנהל התכנון.

תחילה פתח סרוגו בתמונת מצב הענף בימים אלו: "הריבית היא גלולת רעל לענף הבנייה והתשתית ובכלל לכלכלה כולה. אני חושב שבנק ישראל עושה שגיאה בכל פעם שהוא מעלה את הריבית כשהאינפלציה עולה. האינפלציה הזו היא לא אינפלציה של צריכה, המחירים עולים מסיבה אחת ויחידה – העלויות של היצרנים וספקי השירותים עולות כל הזמן. באופן אוטומטי כשהבנק מעלה את הריבית, האינפלציה עולה. אף אחד לא יוריד מחירים בגלל שיש פחות צריכה. בית מלון יעדיף להיות בתפוסות יותר נמוכות ולחסוך את ההוצאות המשתנות. זאת אינפלציה שלא זכורה מאז מלחמת העולם השנייה. בין היתר, בגלל עצירה של שרשראות האספקה בכל אירופה ועלייה במחירי האנרגיה והחיטה. לכן, אנשי הכלכלה צריכים לחשב מסלול מחדש. זה לא עובד יותר בדרך שבה אתה מקטין צריכה והמחירים יורדים, בטח שלא באינפלציה הזאת".

עוד טען: "בנוסף, הריבית עושה נזק אדיר לענף הבנייה. הענף נמצא במיתון. הרבעון האחרון של 2022 והרבעון הראשון של 2023 – ראינו קיטון בהשקעות בענף הבנייה. היום התחלות הבנייה ירדו בלמעלה מ-25%, הקצב השני בחצי השנייה של 2022 ירד ל-14-15 אלף יחידות בנייה לרבעון. הרוכשים על הגדר בכל הארץ. רוכשים על הגדר יוצרים ביקוש כבוש. רק ב-2022 הצטרפו כ-40 יח"ד לגרעון שלהערכתנו עומד על כ-300 אלף יח"ד."

באשר לדברים שיש לעשות כיום בשוק בהתאם לשיעור הריבית והאינפלציה טען: "חוק ההסדרים טוב לענף שלנו. יחד עם זאת, אם הרשויות, כולל משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון וכו' לא יבינו את השפעת הריבית, המצב ילך וידרדר. המצב גרוע, הם צריכים לקבל החלטות מיידיות שיעודדו את הענף שלנו לבנות יותר. הדברים שאפשר לעשות היום בין היתר הדברים הבאים".

"ראשית, להוריד את מס הרכישה לדירה שנייה ואילך – כדי להחזיר את המשקיעים לשוק. מאז שהעלו את מס הרכישה, המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר שהם קונים אותן. רוב המשקיעים מוכרים יד שנייה וקונים דירה חדשה תוך שהם לוקחים משכנתא להפרש. מכיוון שהריבית עולה ומס הרכישה עולה, הרכישות ירדו משמעותית. גם כמות הדירות להשכרה בשוק ירד – מה שהביא לכך שהביקוש לדירות השכורות עלה. מחירי השכירות עלו ב-30%, הם טסו. הצעד המיידי הוא להוריד את מס הרכישה וכך להחזיר את המשייעים לשוק –יקנו יותר דירות ויגדילו את הכמות דירות השכירות".

סרוגו המשיך: "שנית, עסקאות קומבינציה של היזמים עם המדינה – צריך להפסיק עם תכניות כמו 'מחיר מטרה' ועם מכרזים של 'דירה להשכיר'. היום לאף אחד לא כדאי לקנות מגרש בדיור להשכרה. בתוך כך, צריך גם להפסיק את הייעוד של דירות להשכרה. ההגדרות הללו מורידים את מחיר הקרקע. במקום זאת, יש לקיים עסקאות קומבינציה וכך המדינה תקבל דירות במקום כסף ולאחר מכן להחליט למה היא מייעדת אותם. אם המדינה תקבל בעסקה על כל 100 דירות, 40 דירות. אז את ה-40 דירות היא יכולה לייעד למה שהיא רוצה – לדיור בר השגה, לדיור לזכאים, לשכירות ארוכת טווח. כך היא גם תוכל למכור לקרן ריט דירות להשכרה בצורה סבירה. כמו כן, תוכל למכור את הדירות במחיר כזה שלקרנות הריט תהיה תשואה טובה יותר. אני אומר שהכסף שהמדינה תקבל בעד הדירה יהיה גבוה יותר משווי הקרקע – יהיה לה רווח יזמי. כשאני פונה לאגף התקציבים, אני מקבל תשובה ש'אנחנו לא יודעים לנהל עסקאות קומבינציה".

כמו כן, אמר: "שלישית אני חושב שצריך להוריד בכ-1%-2% במע"מ – היום במדינת ישראל המע"מ עומד 17%, והוא בין המיסים העקיפים הגבוהים שיש. ברוב המדינות האחרות המע"מ עומד 9%. אין סיבה שיהיה מע"מ גבוה. לבסוף, הצענו גם התחייבויות רכישה – כלומר, שהמדינה תתחייב לקנות את הדירות שהיזם לא מוכר אותם. אם המדינה בכל זאת רוצה לקדם תכניות כמו מחיר מטרה אז להגביל את כמות הדירות לכ- 20-30% שיהיו במחיר מטרה והשאר שוק חופשי".

לבסוף, התייחס לחוק ההסדרים: "אני רואה שלושה דברים בעלי בשורה ודבר אחד בעייתי:
ראשית, נושא הרישוי העצמי – אנחנו השתדלנו מאוד שזה יהיה אפקטיבי והפעם קדמנו חלופה בניגוד לחוק ההסדרים הקודם שאפשר רישוי עצמי בהתנדבות בלבד. הפעם חוק ההסדרים קבע שזה יהיה חובה. יזם שרוצה ועומד בקריטריונים העירייה תהיה מחויבת לשתף פעולה. הרשות צריכה להוציא דך מידע מתאים לרישוי עצמי. היה שאלות בדיון עם סמכויות למהנדס העיר – האם הן עוברות למורשה העיר או לא. אנחנו השתלדנו להלחם כמה שיותר שלא יהיה יותר מדי שיקול דעת לועדה המקומית. לכן הרישוי העצמי יש בו בשורה, יש בו התקדמות. זה לא ישתנה מעכשיו לעכשיו ב-180 מעלות אבל אנחנו בכיוון הנכון ויותקנו תקנות. בפרק זמן של שנתיים – שלוש נראה את הפירות של הדבר, זה יעלה את מעמד האדריכל ויאפשר הרבה כסף לאדריכל ברישוי עצמי".

עוד טען: "אני חושב שהיו הרבה הקלות חשובות כמו הירידה לרוב של 2/3 הרוב הדרוש לתמ"א. שנית, דבר נוסף טוב שעבר זה הנושא של צו התחלת עבודה. היום ברשויות לוקח שנה מההיתר לקבל צו התחלת עבודה. הרעיון היה להוציא צו התחלה מחוץ להיתר כדי לתת את ההיתר יותר מהר אבל למעשה מה שקורה זה שכל העיכובים נדחים לצו ההתחלה. הפכו את זה למפלצת שזה לוקח שנה.  בחוק ההסדרים ניתנה סמכות לשר הפנים להתקין התקנות להתחיל צו התחלה. אין סיבה שזה יחזור לועדה המקומית. סך הכל צריך לתאם את הרשויות – חשמל, מים, בזק ולתת ארגון אתר. זה הכל, זה מה שיש בצו התחלת בנייה. אפשר לעשות את זה במקביל, לא צריך לעבוד בטור ולהכניס את זה למטלות בתוך ההיתר".

עוד ב-

ראול סרוגו: "ריבית של 5% היא גלולת רעל לענף הבנייה"

לכתבה המלאה

לסיום הסביר: "לבסוף, מה שפחות טוב בחוק ההסדרים זה שהחליטו כי כשעובר פרויקט של פינוי-בינוי או תמא מיזם א' ליזם ב' אז עכשיו צריך לשלם מס רכישה. פעם לא היה צריך. אני מתפלא על רשות המיסים. למה להכביד על היזם בהתחדשות עירונית? אם יזם א' מעביר ליזם ב' את הפרויקט אז כנראה שהוא לא יכול לבנות את הפרויקט. למה למסות את זה. אנחנו רוצים לקדם התחדשות עירונית – זה הצלת חיי אדם. לצערנו זה עבר, למרות המחאות שלנו. לדעתי זה הדבר היחידי הרע שקרה בחוק ההסדרים".