"ההנחיה מהווה פגיעה משמעותית בשוק הנדל"ן ובעיקר ברוכשי הדירות הפוטנציאליים. מבצעי ה-20-80, בהם משלם הרוכש 20% במהלך הבנייה ו-80% במסירת הדירה, הם כלי מקובל ומבוסס בענף הנדל"ן כבר שנים רבות. בשנה וחצי האחרונות, בשל האתגרים בשוק, חלק מהיזמים הציעו תנאים אטרקטיביים יותר של 15-85 ואף 10-90, בשילוב הלוואות קבלן. אלו אינם מהלכים פזיזים או מסוכנים, אלא התאמה נדרשת למציאות המשתנה של שוק הנדל"ן". כך אומר יו"ר ארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז לשעבר, אבי זיתוני, על ההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים, שמטיל מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים.

זיתוני מדבר בכובעו כמנכ"ל ובעלים של קבוצת זיתוני. בימים אלה נאבקים חלק מהיזמים בהחלטה, לאחר שבנק ישראל פרסם טיוטה להערות הציבור. בינתיים, ארגון הקבלנים יוזם בסוף השבוע הבא יריד דירות כדי לסייע לקבלנים ושם טוענים כי אלו ימצאו פתרונות יצירתיים למצב. ההערכה היא שהקבלנים יתאימו את דרישות בנק ישראל למכירות, אך בדרך יעלו מחירים כדי להתגבר על הקושי המימוני שיוצר עבורם סיכון. כזכור, בראיון ל-ICE טען המפקח על הבנקים כי הוא דואג לשלומם של היזמים והרוכשים, מה שלא ראו היזמים בעין היפה וטענו כי האינטרס, בשורה התחתונה, הוא לדאוג לבנקים.

מה הבעיה עם ההצעה? 
"כשאנחנו כיזמים מציעים הלוואת קבלן, אנחנו למעשה מעבירים תהליך חיתום לרוכש הדירה, בדומה למה שהבנק עושה לפני הענקת משכנתא. אין בזה שום סיכון או מצב בעייתי. ההפך הוא הנכון - המהלך הזה מאפשר לזוגות צעירים שאין להם הון עצמי גבוה לרכוש את הדירה שהם רוצים תחת פיקוח ובפריסת תשלומים אפשרית".

ומה יקרה עכשיו?
"המהלך של המפקח על הבנקים פשוט ידיר את אותם הזוגות משוק הדיור. איזה תקווה הוא מעניק לזוגות הצעירים? שימשיכו לחיות בשכירות בלי שום אופק? הרי פריסת התשלומים והלוואת הקבלן מאפשרת לזוג לשלם את המשכנתא רק בעת קבלת הדירה ולא במקביל לשכירות. אני רואה באופן יומיומי זוגות רבים שזכו במחיר למשתכן שנקרעים תחת העול ונדרשים לשלם שכירות של שנים במקביל לתשלומי המשכנתא. האם זה הפתרון שהמפקח רוצה להנחיל על כל שוק הדיור? במציאות הנוכחית, רוכשי הדירות פחות מתמקדים במחיר הסופי של הדירה ויותר באפשרויות התשלום שיינתנו להם. גם אם המחיר גבוה בעוד כ-100-150 אלף שקל ובתמורה לכך הרוכש ייהנה מפריסת תשלומים נוחה ואפשרית עבורו, הוא יעדיף את האופציה הזו. לא בכדי חלק ניכר מהעסקאות כיום הן עם הלוואות קבלן".

השוק ייכנס לסחרור?
"המהלך החדש של המפקח על הבנקים יגרום לאי-ודאות רבה בקרב כל הגורמים בענף: גופי המימון, רוכשי הדירות ובוודאי גם אנחנו היזמים והקבלנים. אף אחד לא הולך להרוויח מהמהלך. אם עכשיו היזמים יצטרכו להעמיד הון עצמי גבוה יותר להקמת הפרויקטים או לחילופין לשלם ריבית גבוהה יותר על המימון בגלל המגבלות החדשות, הרי כולם מבינים שזה יתגלגל למחיר הדירה. ושוב, מי שייפגע אלו רוכשי הדירות ובפרט הזוגות הצעירים".

"מהלך שגוי שיפגע באוכלוסיות שזקוקות להקלות". זיתוני (ינאי אלפסי)

מה הבנק המרכזי צריך לעשות?
"במקום שבנק ישראל יבין את מצוקת הענף ויפעל להורדת הריבית בכדי להקל על היזמים והקבלנים, הוא מוסיף עוד הנחיה שתקשה על כולנו. זהו מהלך שגוי שיפגע בדיוק באוכלוסיות שזקוקות להקלות בכניסה לשוק הדיור. במקום להגביל את האפשרויות שאנחנו היזמים מציעים לרוכשים פוטנציאליים, בנק ישראל צריך לפעול לעידוד הענף ולהקלה על כל השחקנים בשוק - יזמים, קבלנים ורוכשי דירות כאחד".

עוד ב-

המפקח על הבנקים ל-ice: "מבצעי המימון היו מסוכנים גם לקבלנים"

לכתבה המלאה

מצד שני, ההנחיה נועדה במקור להפחית סיכונים במערכת הפיננסית.
"אבל עלולה להביא להשלכות הפוכות מהמטרה: הקשחת תנאי המימון, העלאת מחירי הדירות, והדרת זוגות צעירים וחלשים יותר מאפשרות הרכישה. האם בשם ניהול סיכונים אנחנו רוצים לסגור את שער הכניסה לדיור בפני אלפי משפחות?".