עולם הנדל"ן כמרקחה ביממה האחרונה, מאז ההודעה הדרמטית של המפקח על הבנקים בעניין הגבלת שיעור עסקאות המימון של היזמים. לצד ביקורת שספג מהיזמים בעקבות המהלך, צריך לזכור שפגיעה במספר העסקאות היא גם מכה לא פשוטה לבנקים למשכנתאות, שהצהירו השנה על רווחים גבוהים מריבית, שעיקרם בריביות לדיור. אתמול טען כאן בראיון המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, כי ההחלטה שלו ניתנה לטובת היזמים והרוכשים, אך ברור כי מה שעומד כל קודם לנגד עיניו, ובצדק, הוא טובת הבנקים.

התגובה הראשונית הגיעה, כמובן, דרך הבורסה. יזמיות הנדל"ן המשיכו להציג ירידות. בכך, הבורסה משדרת את החששות של המשקיעים בנוגע לענף כולו. אבל השאלה שמעניינת את האדם הממוצע בשוק היא מה יקרה למחירי הדיור ואיך הן יושפעו מהמהלך הזה.

מי שרכש עד כה דירה בעסקת מימון, לא יושפע מהמהלך. ברגע שהעסקה אושרה על ידי הבנק, היא לא תחול רטרואקטיבית על עסקאות שעברו חיתום. מה זה כן יעשה? בטווח הקצר, זה אמור ליצור לחץ כלפי מטה על מספר העסקאות. מי שחשב לעשות עסקה בשיעור מימון גבוה, עשוי לשכב על הגדר ברגע שההגבלה תיכנס לתוקף. בטווח המאוד קצר, של ימים אחדים, ההערכה היא שעד שההנחיה תיכנס לתוקף יהיה מי שינצל אותה לטובת עסקה מהירה.

להחלטה של המפקח יש שתי השפעות. הראשונה היא בנוגע להלוואות בולט ובלון. עד היום היזם חילק כאלה באופן חופשי וללא הפרעה וכעת הוא יוגבל ל-10%. יחד עם זאת, לא כל מבצע מימון 20/80 כלל גם הלוואת קבלן. יש כאלה ששילמו 20% מקדמה ועוד 80% בסוף ללא הצמדה למדד. בהקשר הזה, חלק מהקבלנים הודו כי הם מתכוונים "למחוק" את הטבת המדד כך שבפועל, הרוכש ישלם את מחיר הדירה בהצמדה מלאה.

עם כל הכבוד למפקח, הריבית תכתיב את הקצב. פרופ' ירון וחחיאשווילי (פלאש 90/יונתן זינדל, דוברות בנק ישראל)

כלומר, טקס הלוואת הבלון תם ונשלם וספק אם הקבלנים יציגו אותו לרוכשים בעת המשא ומתן. יכול להיות שמלכתחילה, רק עסקאות היוקרה או לקוחות הפרימיום יקבלו הטבה כזו, או לחלופין משום שלקוח בעייתי בכל מקרה נמצא תחת סיכון ולא יוכל לרכוש את הדירה גם תחת הטבת מימון מפליגה. נזכיר כי הלוואות הבלון הגיעו לקצב של 17% בחודש האחרון - כמעט פי 4 מהממוצע לפני שנה.

פעם שנייה, בנק ישראל קורא לעסקאות בשם אחר. הוא לא מכנה אותן "20:80" או "10:90" אלא מסביר כי עסקה מסוכנת היא כזו שבה מדובר בדחיה של 40% לפחות מהתשלום. מה עשו הקבלנים אתמול? ראשית, שוחחו עם מנהלי הבנקים כדי להבין את ההחלטה. הדבר השני הוא שיחה מהירה עם עורך הדין המלווה את הפרויקט ועם היועצים הכלכליים, כדי לבדוק איך בכל זאת "עוקפים" חלקית את הוראת הבנק וממשיכים למכור דירות.

ההצעה הראשונה שעלתה היא לאפשר לרוכשים הלוואה במסגרתה ישלמו מקדמה נמוכה, ו-39.5% במסירה. כלומר, אם אדם רכש דירה ב-3 מיליון שקל, הוא צריך לקחת בחשבון שיוכל לדחות רק 1.185 מיליון שקל ליום המסירה. הקבלנים יוכלו ליצור לוח תשלומים שבו חלק גדול מהסכום נדחה לקראת סיום הפרויקט ואולי כך להקטין את הסיכון שעסקאות כאלה יתפוצצו. אחד היזמים אמר אתמול ל-ice כי "אנחנו בדיוק בשלב שבו אנחנו שוקלים כיצד אפשר לעשות עסקאות שבהן הלקוחות בכל זאת יקבלו הטבה, אבל מצד שני, צריך להבין: ההוראה של המפקח עלולה לגרום למחירי הדיור לעלות". הצעה נוספת שעלתה: הלקוח ייקח משכנתא מלאה כשהקבלן יסבסד לו את הריבית באופן חלקי. כלומר, היזם לא יקרא לזה הלוואת בלון, כי הלקוח עומד בסטנדרטים של הפיקוח, וכך יוכל לעשות עסקאות.

אותו יזם שעימו שוחחנו דיבר על החלק השני בהוראת המפקח, שקובעת כי "כרית הביטחון" של הבנקים תגדל במקרה בו ינתנו הלוואות מימון מעבר לשיעור שנקבע. זה אומר שהבנקים יצטרכו להפריש יותר הון עצמי, שיגיע בסוף מהקבלן. "בסוף, כסף עולה כסף. צריך להבין שמישהו יצטרך לשלם על זה. אין לי ספק שכל עוד הביקוש לדירות לא יקטן משמעותית, המחירים ימשיכו לעלות", אמר.

כפי שהבנתם קודם, היזמים טוענים למעשה שההחלטה להקטין את הלוואות הבלון תעשה יותר ליזמים, משום שהיזמים יצטרכו לרתק הון רב יותר וכך יעלו עוד יותר עלויות המימון שלהם, שמצטרפים לעלויות הבנייה המאמירות. "מה שיקרה זה אחד משניים, או במקרה של יזמים רבים - גם וגם. מצד אחד, מחירי הדירות יעלו ומצד שני - ההיצע יקטן. איזה יזם שאתה מכיר ייכנס לפרויקט חדש תחת סיכון כזה? המפקח משחק עם הביקוש, אבל אנחנו נשחק עם ההיצע. לא כי אנחנו עושים 'דווקא' למישהו, אלא כי אף אחד לא ייקח סיכון. בעוד חצי שנה, כשמספר העסקאות יצנח אבל המחירים יעלו אנשים ישאלו איך זה יכול להיות. כולם מסתכלים רק על מספר העסקאות, אבל זה ממש לא הגורם שמכתיב את קצב המחירים", סיכם לנו אותו יזם.

עוד ב-

המפקח על הבנקים ל-ice: "מבצעי המימון היו מסוכנים גם לקבלנים"

לכתבה המלאה

ועוד דבר לסיום: ההחלטה של המפקח עדיין לא סופית. פנינו אתמול לחלק מהבנקים כדי לבקש מגורם בכיר להתראיין לכתבה, אבל רובם סירבו ואחרים עוד לא החליטו וסביר שיסרבו. אחד מהם אמר שלא לייחוס: "יש כבר לא מעט פניות של יזמים אלינו. גם אנחנו מנסים להבין מה קורה. אל תשכח: זו עדיין טיוטה ובנק ישראל עוד יתייעץ עם הגורמים השונים לפני שיפרסם את הנוסח הסופי. נראה איך תיראה ההוראה אחרי התהליך הזה".