אחת הסיבות לכך שמחירי הדיור לא יורדים היא הצורך של המדינה במיסוי מקרקעין. כשמחירי הדירות בשפל - כך ההכנסות של המדינה יורדות. ההסבר הוא פשוט: אדם שרוכש דירה במיליון שקל, לא משלם מס, אדם שרוכש דירה ב-2.5 מיליון שקל משלם מס נמוך ואדם שרוכש דירה ב-4 מיליון שקל מכניס סכום משמעותי יותר לקופת מדינה.

על פי נתוני משרד האוצר, ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו בינואר 2025 ב-1.7 מיליארד שקל. זוהי עליה של 30% לעומת ינואר 2024. אם מישהו רצה עדות נוספת לרצון של המדינה להשאיר את מס הרכישה למשקיעים על כנו - הוא קיבל אותה. כיום, 300 אלף ישראלים מחזיקים ביותר מדירה אחת על שמם. חלקם רושם את הדירה על שם הילדים ולכן המספרים גבוהים יותר.

העסקאות האלה מכניסות לא מעט כסף לקופה. אם מישהו חשב שהתוצאות הן תוצר של המלחמה, כדאי שיביט על נתוני חודש אוגוסט 2024, אז ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו ב-1.3 מיליארד שקל, עלייה של 12% לעומת אוגוסט 2023 - כלומר, חודשיים לפני המלחמה ובשיא עונת הביקושים. באותה תקופה, ההכנסות ממס שבח ירדו ב-9% והכנסות ממס רכישה עלו ב-26%. זה היה שוק של קונים, בעיקר של דירות חדשות. לגבי מיסוי מקרקעין בשנת 2024 כולה - ההכנסות נטו הסתכמו ב-15.6 מיליארד שקל, עליה של 5%. אם מישהו חושב שזו עלייה לגיטימית בשל המלחמה - התשובה היא חיובית, אבל בהינתן שנת מלחמה עם ריבית גבוהה, היינו מצפים שהביקושים לא יירדו - אלא יצנחו, ועוד בתקופה שבה התחלות הבנייה בירידה.

התחלות הבנייה בירידה ובכל זאת - ההכנסות ממיסוי עולות (אתר בנייה, אילוסטרציה AI)

אז למה המצב כל כך מדאיג? כי בשנת 2025 הוא יכול להיות מושפע משני דברם: הראשון הוא מס יסף בשיעור של 2% על הכנסות הוניות גדולות. עד כה, המס עמד על 3% וכעת הוא יגדל עבור העשירים שמכניסים מעל 721 אלף שקל. בסוף השנה הנוכחית חברות הקדימו את חלוקת הדיבידנד כדי לממש את הרווח ההוני לסוף השנה וחסכו מס יסף, אבל בשנה הבאה הם לא יוכלו לעשות כן.

בנוסף, חוק הרווחים הכלואים קובע כי אותן חברות שלא מחלקות דיבידנד ימוסו. נקבע כי בעלי אותן חברת ישלמו מס שולי על רווח של מעל 25% מהמחזור או יחלקו 6% מהרווחים הלא מחולקים וישלמו עליהם מס דיבידנד. בשורה התחתונה: חלק מהחברות עלולות להשקיע את הכסף במשרדים, למשל, מה שיגדיל עוד יותר את שיעורי המס.

מי שחשב ששנת 2024 תביא איתה שפל במכירת דירות משקיעים, יכול לקבל את התשובה דרך שיעור העלייה בהכנסות ממס שבח בינואר, שעמד על 18% ובהכנסות ממס רכישה שעמד על 46%. בזמן ששוק המשרדים נמצא בשפל והמחירים בו נמוכים יחסית, רוב המסים נגבים ממשקיעים, אבל גם מבעלי דירה ראשונה, שצריכים להוציא היום הרבה יותר כסף מהכיס כדי להגיע לחלום. עובדה: מספר נוטלי המשכנתאות שהלוואה שלכם מהווה 40% ומעלה מהשכר הפנוי שלהם עולה.

באוצר מציינים כי ההכנסות ממיסי מקרקעין בחודש ינואר נגבו בחלקן הגדול בגין עסקאות מסוף שנת 2023 תקופת תחילת מלחמת חרבות ברזל, אבל יש לזה גם סיבה נוספת: עליית המע"מ, שהובילה רוכשי דירות רבים להקדים את הרכישה, למרות שאין בזה היגיון כלכלי: מדובר בהנחה של 0.85% במחיר הדירה, כשחלק ממנה משולם רק בסוף, כך שההנחה בפועל היא קטנה מאוד ועומדת על כמה אלפי שקלים בודדים בממוצע. בהשוואה לינואר 2023 לעומת זאת, נרשמה ירידה שנתית ממוצעת של כ-3%, אבל עיקר הירידה הגיע ב-2024 ולא בין 2024 ל-2025.

עוד ב-

לכמה אנשים יש יותר מדירה אחת בישראל? לא תאמינו לנתונים

לכתבה המלאה

כפי שאפשר לראות מהנתונים, שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש בזמן ריבית אגרסיבית ותקופת מלחמה, אבל הוא גם נמצא תחת סיכון: הטבות המימון שנתנו הקבלנים הצילו אותם ואפשרו להם לקבל הלוואות זולות דרך הלוואת קבלן. השאלה הגדולה היא מה יקרה בעוד שנתיים, כשחלק מהרוכשים יצטרכו לפדות את ההלוואות האלה. אם הריבית לא תרד, יכול להיות שנחווה משבר אמיתי בשוק הנדל"ן. אם כוונות הנגיד אמיתיות, והריבית תרד בחצי אחוז השנה ובשיעור דומה או גבוה יותר בשנת 2026, ההערכה היא שמחירי הנדל"ן יוסיפו לעלות.