מה יקרה לשוק המשרדים ב-2025? הריבית הגבוהה גורמת למשקיעים לחפש אלטרנטיבות טובות וסולידיות יותר, אבל גם ההיצע משפיע: עשרות אלפי מטרים של משרדים נבנים בכל זמן נתון, מה שגורם לירידה במחירי המשרדים בשנה האחרונה.

השאלה היא האם השפל בו נמצא שוק המשרדים גורם ליזמים להוריד מחירים. התשובה היא חד משמעית - כן. מבדיקה שערכנו במספר פרויקטים באזור המרכז, עולה כי המחיר לרכישת משרד ירד ב-1,000 שקל למ"ר ובחלק מהפרויקטים המחיר ירד אפילו בצורה חדה יותר. עם זאת, יש מי שמסביר שהיכולת של היזמים להוריד מחירים מוגבלת, בשל עלויות הבנייה הגבוהות.

"אני בונה מגדל חדש באזור רחוב הלח"י בבני ברק, סמוך לפארק הירקון, הכי יקר וגדול במדינה, עם רכבת כבדה מצד אחד וקלה מהעבר השני. הבניין מוקף תחבורה, בניין יוקרתי, אפשר למכור ב-18-19 אלף שקל למ"ר, אבל היום מוכרים משרדים גדולים ב-13 אלף שקל למ"ר, משרדים קטנים של רבע קומה ב-14,500. אין יותר לאן לרדת", אומר לנו היזם יקי רייסנר יו"ר רייסדור. "אני שואל למה אנשים מחכים, שהמחיר יעלה בקרוב ל-16-17 אלף שקל למ"ר, השוק יתאושש והם ירוצו לקנות?".

מצד שני, יוקר המחיה משפיע. השקעה במשרד, במקרים רבים, כבר לא כדאית כמו פעם.
"מי האנשים שצריכים לקנות היום? אלה שמשלמים שכירות וקונים בתקופת שפל, כי כשנגיע ל-20 אלף שקל למ"ר הוא לא יקנה. היחס בין השכירות לרכישה לא יהיה כדאי בקרוב. לקנות משרד - אין תקופה טובה יותר מהיום כדי לעשות את זה. אם המחירים האלה יישארו בעוד שנה? זה לא יימשך עוד הרבה זמן".

מ-40 אלף שקל למ"ר בשיא - לאן? משרדים בתל אביב (מרים אלסטר, פלאש 90)

השוק תנודתי מאוד.
"בשנת 2021, בתקופה הקורונה, ישבתי במשרד שלי, כשהרחובות ריקים. צפיתי לכיוון רחוב הלח"י, הסתכלתי על המשרדים ואמרתי 'שהשם יעזור לי, מה יהיה עם הדבר הזה? לאן זה הולך?'. הקורונה הסתיימה, דיברו על עבודה מהבית, לא יכולת להשכיר מטר והאופק לא היה ברור. עוברת שנה, ולא ניתן להשיג מ"ר אחד בת"א ואפילו בפריפריה. הביקושים בתל אביב החלו, היו ביקושים מטורפים, 240 שקל למ"ר לשכירות, 40-42 אלף שקל למ"ר לרכישת משרד. שנה אחרי מתחילה מהפכה משפטית וחוזרים למצב הפוך. מי שיודע את ההבדל להסביר בין 2022 ל-2024, יודע שזה לא ההיצע. לא נפתחו פתאום מיליון מ"ר. האטמוספריה השתנתה, השתנתה האווירה ומה שהיה בהייטק והמלחמה נגמר. תראה מה קורה בשוק המגורים: עדיין לא מצליחים להבין למה מוכרים דירות בפריפריה בהיקפים גדולים? האמונה במיטוט החמאס שיחזק את הדרום גורמת לכך שיש עליות. התושב האנגלי וההייטקיסט מניו יורק, לא יכולים להבין את זה. לכאורה, הוא אמור להתרחק כי יש עסקת חטופים".

אנחנו בתקופת שפל?
"שוק המשרדים עובר רגיעה או שפל בשנתיים האחרונות בגלל אירועים שמשפיעים מאוד ועד שהדבר הזה לא ישתנה, המצב לא ישתנה. זה העלייה בשוק הדירות היא די קבועה, אבל שוק המשרדים מושפע דרמטית מהאווירה, משפיע על העבודה, על חו"ל, על הייטק. היום, רוב המשרדים הגדולים הולכים להייטק. בסוף, תל אביב משפיעה על רמת גן ורמת גן על בני ברק, וככה הפוך לכיוון כפר סבא או רחובות. לא נשכח שיש מחזוריות, מעין 'גלגל', עליות וירידות. עכשיו זו נקודת השפל. אני לא יודע לנבא האם יימשך שלוש שנים, אבל בטח ששפל לא נמשך עשור. יש עצירה בבניית משרדים ביחס למצב לפני שנתיים. לא נפתחים בניינים רבים. מה שכן, יש תב"ע שהופך ייעוד למגורים".

צריך להפוך מגדלי משרדים למגדלי מגורים?
"אני לא חושב שזה צריך לקרות, כי לא תהיה בעיה במרכז, בתל אביב, ואפילו בכפר סבא. הבעיה נמצאת יותר בפריפריה. בנו משרדים מתוך חשיבה שתעסוקה תכניס ארנונה. אור יהודה בונה משרדים, 100 אלף מ"ר אפשר להכיל, אבל 500 אלף לא. יש ערים שתלויים בעיקר בנושא של תחבורה ומיקום. אנשים רוצים להיות במיקום הכי טוב. במרכז, אתה יכול להכיל עוד קצת משרדים. רואה חשבון ואדריכלים יבואו, אבל לא במסות אדירות. אתה שואל אותי אם צריך להפוך ברחוב הארבעה בתל אביב משרדים לדירות? ממש לא. באזורים אחרים אולי כן".

הצפי להורדת ריבית של חצי אחוז עד סוף 2025. אם זה יקרה, כמה זה ישפיע?
"חצי אחוז לא משפיע על העסקה, כי אם הריבית יורדת מ-6.5% ל-6%, זה לא הופך עסקה מלא כדאית כלכלית לכן כדאית, אבל זה הופך את האווירה. הורגלנו להיות בשוק של 2% והלכנו ל-7%. עכשיו הריבית תרד ומה שישפיע זו המגמה. בסוף, אנשים קונים בשיטת העדר. כשזה יגיע לשיא, אנשים רק יחפשו משרדים, אבל היום הם בשפל. ניקח משרד ממוצע שעולה 15 אלף שקל למ"ר. אם תיקח את עלות הבנייה ועלות הקרקע הבסיסית, אז 20%-15% זה הקרקע, בניגוד לשוק המגורים ששם היא עולה יותר. נניח שהקרקע עולה 3,000-4,000 שקל למ"ר, הבנייה עולה 6,000 שקל למ"ר, הוצאות כלליות עוד 2,000-2,500 שקל, תוסיף רווח של עוד 2,000 שקל וקיבלת את מחיר המשרד. כלומר, אם ירדו מ-15 ל-13, זו בעיה, אבל הם לא בטח ירדו ל-9-10. לכן אני אומר: זה המחיר הכי נמוך שאפשר לקבל. זו תקופת ההזדמנות, אני לא מכיר מתקופתי מחירים כאלה".

ועדיין, המשקיעים מחפשים אלטרנטיבות.
"למשקיעים ההסתכלות היא ביחס לחלופות. בנאדם עם יכולות, בוודאי שצריך להשקיע במשרדים. מי שמשקיע בשוק המשרדים צריך לדעת להתמודד עם תקופות. בדירות, כשהשוק קשה אתה מקבל במקום 8,000 שקל 7,500. כשיש ירידה במחירי הדירות אתה מוריד מעט כדי למכור. שוק המשרדים בטיסות למעלה ולמטה. היום משרד של 13 אלף שקל למ"ר, יכול להיות בעוד שנה 18. אין את זה במגורים. שוק המשרדים יותר אגרסיבי וצריך שתהיה לך יכולת גמישות יותר מהירה, לקבל החלטה מהירה לגבי השכרה, להשקיע בגמרים ולעתים לקבל יותר. אני לא מציע לאנשים שיש להם דירה של 2 מיליון שקל לשעבד את הדירה הפרטית ולקנות משרד. אני מדבר על משקיעים שיש להם דירה ששווה יותר והם רוצים להפנות חלק מהכסף ולחלק את ההשקעה. אם אתה שואל אותי, הפריצה של המשרדים יותר קרובה משוק הדירות. אם אני צריך להעריך מה יעלה קודם, מחירי הדירות ב-20% או מחירי המשרדים - אני מהמר על המשרדים. לא חושב שלשוק המגורים יש לאן לעלות ב-20%, אלא רק באחוזים בודדים".

"עבור מי שקונה לעצמו, מה ההבדל בין 13 ל-16 אלף שקל למ"ר?". יקי רייסנר (יחצ)

בשל יוקר המחיה, חברות גדולות יכולות לוותר על קלאס A ולעבור למשרדים פחות יוקרתיים, כמו קלאס B?
"דווקא עם המשרדים הישנים צריכים לעשות חשיבה מה עושים איתם קדימה, כי הם צריכים להתאים את עצמם לעולם המחר. אדם לוקח משרד של 100 מ"ר, מה ההבדל בין 13 אלף למ"ר או 16 אלף למ"ר, בין משרד ברמה נמוכה לגבוהה יותר? 3,000 שקל זה לא סכום גדול ביחס לתוצאה שהוא רואה. בסוף, יש השפעה לנראות. המשרדים הגדולים בהייטק עושים סכומים גדולים. המשרדים לא משרתים רק את העובדים שלהם. בסוף, אדם נכנס למשרד, הוא מרגיש את הלובי והשומר בכניסה. אנשים נמצאים היום המון שעות במשרד. זה משרת את כולם, גם את העובדים וגם את הלקוחות".

עוד ב-

מה יקרה לשוק המשרדים בת"א? "מחכים שהריבית תרד ל-3%"

לכתבה המלאה

לסיום, אתה בונה לא מעט דירות. מה אתה חושב על העלייה במדד התשומות?
"בימים שמדד הבנייה היה עולה בהם ב-1%, לא התרגשנו. מה קרה למדד הבנייה שנה אחורה? עלה ב-5%? בכמה עלו עלויות הביצוע? בסך הכל, 12% נטו לפחות. המדד לא משקף את מה שקורה באמת. המחירים עולים אבל בסוף יש לך מדד על 40% בלבד, אי אפשר להצמיד לשיעור גבוה יותר ממחיר הדירה. אנחנו יודעים ששינו המשקולות ושינו נכון, כי עד עכשיו לא היה קשר בין מה שקורה במחירי הבנייה לבין מה שקורה בפועל. צריך לחשוב על זה ככה: מצמידים את המדד ל-40% ממחיר הדירה, אם המדד עלה ב-5% אז ההצמדה היא ל-2% בלבד. זה מעט".