בשנתיים האחרונות עולה קרנו של שוק ההתחדשות העירונית בישראל. הסיבה לכך היא פשוטה: בהיעדר קרקעות, בהיעדר מספיק שיווקים לבניית מגדלי מגורים, הפתרון הטוב ביותר הוא בנייה לגובה. אין שום סיבה שבישראל ינצלו שטחים לבניית צמודי קרקע, אין שום סיבה שבניינים משנות השישים והשבעים לא יעברו התחדשות עירונית ויגדילו משמעותית את היצע הדירות בישראל.

כבר שנים מדברים על כך שמחירי הדירות יירדו רק כשהיצע הדירות מהסוג הזה יגדל משמעותית. לא בטוח שהמחירים יירדו, אבל אם ההתחדשות העירונית תצליח לעצור את הסחף - זה יהיה פתרון ראוי וצעד מספיק טוב כדי לעצור את קטסטרופת מחירי הנדל"ן בישראל.

מפרסום של הלמ"ס השבוע, אפשר ללמוד כי העיר באר שבע מכילה 70% צמודי קרקע. סיבוב קצר בעיר יגרום לכם להרים גבה: אפשר לראות בנייה מאסיבית של מגדלי מגורים ולכאורה, לא ברור מהיכן הנתונים. כדי להבין אותם, צריך להבין מה מכילה הגדרה של צמוד קרקע.

פעמים רבות מדובר בדו משפחתי או וילה, אבל לעתים מדובר בבניינים נמוכים וישנים שמכילים 2 משפחות. לא משנה איך מסתכלים על זה, זה עדיין נראה רע. בחדרה מעל 80% מהמבנים מכילים עד 5 דירות, בכפר סבא כ-65% ונתונים דומים אפשר למצוא גם ברחובות. בהרצליה המספרים גבוהים יותר - כ-75%, בבאר שבע כ-80%, באשקלון כ-74%.

הנתונים האלה לא משאירים מקום לספק: התכנון העירוני בערים הללו לקוי. הרשויות המקומיות לא אשמות. אף אחד לא חזה עם קום המדינה שזה יהיה המצב בשנות האלפיים וכעת הן מנסות לתקן את המצב, משום שרוב הבנייה שמכילה בניינים נמוכים כל כך ישנה ונעשתה בתקופה שבה הביקוש לדירות לא היה גבוה ביחס למצב היום.

בדקנו מיהן 5 הערים שבהן השיעור הגבוה של דירות בבנייה רוויה. מכיוון שהמינוח הזה מכיל גם בניינים נמוכים, בדקנו כמה בניינים מכילים מעל 31 דירות. רוב הבניינים האלה, מתברר, מכילים 8 קומות ומעלה, אבל השכונות החדשות, בקו החוף של בת ים למשל, מכילות בניינים גבוהים הרבה יותר ולכן מספר הדירות הממוצע שם עולה משמעותית בשנים האחרונות.

עוד ב-

מעל 70% צמודי קרקע: זו העיר שהפתיעה ועקפה את כולם

לכתבה המלאה

5 הערים שבהן ריכוז גבוה של מגדלים (הממוצע עומד על כ-6.1%):

אגב, בעיר אחת בלבד בישראל יש יותר מ-41% דירות שבהן 21 דירות ומעלה - בת ים. 17.8% מהדירות בעיר מכילות 21-30 דירות. זה נתון שצריך להתגאות בו. הסיבות לכך ברורות: הרבה מאוד התחדשות עירונית, בניית שכונות חדשות עם מגדלים כמו פארק הים ובזכות זה - גם הגירה חיובית מחולון. שימו לב שגם העיר חולון נכללת בחמישייה, ואולי זה בזכות העובדה שאין כמעט קרקעות פנויות בעיר הזו - והיא חייבת לבנות לגובה כדי להגדיל משמעותית את היצע הדיור שלה בשנים הקרובות.