הסיפור הבא יכול להדגיש עד כמה הרווח של משקיעי נדל"ן יכול להיות משתלם לעתים: משקיע שרכש נכס לפני קצת יותר משנתיים בדימונה, רשם רווח עצום שקשה להאמין שיכל לרשום באג"ח או אפילו בכל תיק עם מרכיב סיכון סביר בשוק ההון. נכון, משקיעי הנדל"ן בישראל מרוויחים בממוצע שכר גבוה יותר, קל להם יותר למנף את עצמם ולהרוויח עוד כסף - ועדיין, זה לא אומר שהם מרוויחים מכל עסקה.

מדובר בדירה ברחוב מרחבים 32 בדימונה. זוהי דירת 3 חדרים, בקומה השלישית, בגודל 68 מ"ר בלבד. מדובר בדירה ישנה, באזור ישן, שבנובמבר 2022 נרכשה על ידי המשקיע בסכום של 375 אלף שקל. המחיר הזה, חשוב לציין, הוא מחיר שקיים עד היום בשכונות מסוימות בדימונה ובירוחם. לרוב, הדירות מהסוג הזה מתפרסמות במחירי גבוהים יותר, של 420-460 אלף שקל, וכשהן לא נמכרות, בעל הדירה מוריד מחיר. במקרה הנוכחי, מדובר ברחוב שנמצא על קו התפר של שכונת נווה גן. בחודש שעבר, דצמבר, הדירה הזאת נמכרה על ידי מי שרכש אותה ב-613 אלף שקל.

התשואה כאן כמעט בלתי נתפסת: 63.5% בשנתיים (מבלי הכנסה של שכר דירה, מדובר רק בעליית הערך) שבהן ישראל עברה מלחמה, רפורמה משפטית ובכל התקופה היא חוותה עליית ריבית אגרסיבית. גם במקומות כאלה צריך לדעת לעשות עסקאות. עובדה: ממש באותו רחוב, מרחבים 1, נמכרה יומיים קודם דירה אחרת, 57 מ"ר, גם היא בקומה שלישית, בסכום של 535 אלף שקל. הדירה הזו נקנתה במרץ 2023 במחיר של 529 אלף שקל, כך שסביר שהרוכש לא שילם מס שבח, אבל הוא הפסיד כסף, בגלל הוצאות חד פעמיות.

שינתה את פניה. הפארק בדימונה (דודו עמר Ddmedia)

דירה שנמכרה ברווח כל כך גדול בשכונה שבה לא משלמים 600 אלף שקל וצפונה על דירות ישנות, עברה בוודאי שיפוץ. הנתון הזה הוא נעלם, אבל אנשים שעוסקים בשוק הנדל"ן טוענים שדירה כזאת אפשר לשפץ, גם מהיסוד, כולל ריצוף, החלפת מטבח ועוד בסכומים שנעים בין 70-100 אלף שקל. אם נלך על הרף המינימלי, זה יוריד את התשואה ל-37.7%. אפשר לראות שכל השקעה קטנה בדירה יכולה לחתוך את התשואה באחוזים שלמים. עם זאת, מדובר ברווח לא קטן ביחס להשקעה בנדל"ן בטווח הקצר.

כמובן, צריך להזכיר כי למרות שעברו 18 חודשים מרכישת הדירה, אם מדובר במשקיע, כלומר אדם שיש ברשותו יותר משתי דירות, הוא אינו פטור ממס שבח. האם מדובר בהשקעה פחות משתלמת מאשר בכזו שהייתה מניבה רווח זהה בשוק ההון? לא בטוח, משום שהמס על רווח בשוק ההון אינו ניתן לקיזוז מיידי, כמו בעולם הנדל"ן. המשקיע יוכל לקזז עלויות חד פעמיות וגם את מחיר השיפוץ.

אקורד סיום: מרחבים הוא רחוב מבוקש בדימונה, בעיקר על ידי משקיעים. בחצי השנה האחרונה של 2024 נעשו שם לא פחות מ-14 עסקאות - רובן נסגרו על סכומים שנעים בין 400-550 אלף שקל. התשואה הגבוהה ביותר נעשתה בעסקה שנחתמה בנובמבר: אדם שרכש דירה בסכום של 120 אלף שקל ב-2019, מכר אותה ב-370 אלף שקל. יש כלל חריג בעסקאות כאלה, שמחיר העסקה בהן נמוך משמעותית: הן בדרך כלל נעשות בהעברה לקרוב משפחה (רשות המסים רואה את זה כעסקה חריגה ולעתים מזמנת את בעל הדירה לבירור. במקרים רבים - היא גם דורשת שישלם מס שבח).

עוד ב-

משקיעי הנדל"ן קונים דירות ב-5 מיליון. וזה לא הנתון המדאיג

לכתבה המלאה

בשל העובדה שהמחיר היה נמוך משמעותית ממחיר השוק, נטרלו את העסקה הזאת. בעסקאות אחרות, שבהן המוכר החזיק בנכס בין שנתיים לחמש שנים, מצאנו כי הרווח הממוצע נע סביב 31%, וזה הופך את העסקה, בחלק מהמקרים, לממוצעת בשוק (מחירי הנדל"ן טיפסו ב-2021-2022 בשיעור של 30%).