הפסימיים של עולם הנדל"ן מדברים על קריסה במחירי הדיור בתוך שנתיים-שלוש מהיום. ההסבר שלהם פשוט: אנשים שרכשו דירות דרך הטבת מבצעי המימון של הקבלנים, לא רק שגרמו נזק עם עליית מחירי הדירות (כי הקבלנים ניצלו את הקלות שבה אפשר לרכוש דירה והעלו מחירים) אלא עלולים להוביל את הענף כולו לסחרור, אם לא יצליחו לעמוד בתשלומים העתידיים.

אפשר להבין אותם: אם לזוג ממוצע יש הון עצמי של 250 אלף שקל, הוא לא אמור לרכוש דירה חדשה. היום, הוא יכול לתת מקדמה נמוכה ואת השאר כאשר הלוואת הקבלן תפוג או בסיום הבנייה. המבצע הזה עורר מחדש את השוק. הוא גרם לזוגות הצעירים לרכוש דירות תוך הנחה שהמצב שלהם ישתפר תוך שנתיים, אבל חלק מהכלכלנים חושבים שזה עלול לגרום נזק לחברות הבנייה, שקיבלו ליווי מהבנקים מתוך בדיקה קרה ולא שקולה של מספר הדירות שמכרו בפריסייל.

אף אחד כמעט לא מדבר על זה, אבל ההייפ של סוף 2021-תחילת 2022 היה עוד יותר גדול ומבלי שהציבור היה צריך הטבת מימון. מס הרכישה עלה מ-5% ל-8% בסוף 2021, ולכן, באותה תקופה, בעלי דירה יחידה או משקיעים שרצו דירה נוספת, מיהרו לבצע את העסקה. כך נוצר גל מטורף של ביקושים: מעל 7,000 דירות נמכרו "על הנייר" ברבעון האחרון של 2021.

ברבעון האחרון, תקופת שיא מבחינת ביקוש לדירות חדשות בשל הטבות המימון, נמכרו קצת יותר מ-5,000. גם כשמסתכלים לטווח ארוך יותר, לא בטוח שהטבות המימון של הקבלנים השפיעו יותר על השוק מאשר הורדת המס למשקיעים. צריך לזכור שהמשקיעים הם לא כלל השוק, אלא רק חלק ממנו. יתרה מכך: הורדת מס הרכישה העלתה את מחירי הדיור בצורה חדה יותר, אבל איש לא טען בזמנו שמחירי הדיור מוטים. להפך, כולם זוכרים בעיקר נתון אחד מההייפ של 2021-2022: עלייה דרמטית של 30% במחירי הדיור.

העובדה שמס הרכישה נותר גבוה, מאפשרת לאוצר לשלוט על הגז והברקס. כשהוא ירצה להניע את השוק, הוא יוריד את מס הרכישה למשקיעים. כשהוא ירצה לבלום את השוק, הוא ישאיר אותו על כנו. הבעיה עם פגיעה במשקיעים פוגשת בסוף תמיד את שוק השכירות. כשמחירי השכירות עולים, האלטרנטיבה היא רכישת דירה וזה יוצר לחץ מסוים, בטווח הארוך, על מחירי הדירות.

כל עוד המצב הנוכחי ממשיך, אין לאוצר כל סיבה להוריד את מס הרכישה. יחד עם זאת, יכול להיות שיווצר לחץ כלפי מעלה של מחירי השכירות ואז תהיה בעיה. בזמן שהאוצר דורש להפסיק לתכנן דירות כאלה, לטווח ארוך, יכול להיות ששוק הנדל"ן נמצא בתוך לופ - משבר רודף משבר.