תשעה חודשים חלפו מאז חזרו תושבי שדרות הביתה. המסע שלהם לחדרי המלון באילת היה מורכב: חלקם עצמאיים ולמרות הפיצוי מהמדינה - הם נאלצו לעצור את מעגל החיים עד יעבור זעם. תושבי שדרות בטוחים יותר היום. 38 עסקאות נעשו בחודש ספטמבר האחרון. רשות המסים סיפקה לנו עסקאות גם מאוקטובר ונובמבר ואפילו מתחילת דצמבר, אבל אנחנו משווים בין מים למים - כלומר, עסקאות אחרונות מול עסקאות לפני המלחמה. כך נוכל לדעת עד כמה השוק התאושש, אם בכלל, מהטראומה. בספטמבר שלפני המלחמה, נעשו 22 עסקאות בלבד - כשחלקן הן עסקאות שנחתמו במסגרת מחיר למשתכן. כלומר, אם שופטים לפי שוק הנדל"ן - שדרות התאוששה.

קצת יותר משנה וחודשיים חלפו מאז תחילת המלחמה וקשה לשכוח מה קרה בעיר בחמשת החודשים הראשונים. שוק הנדל"ן קפא מלכת באותה תקופה. שדרות ואשקלון צמחו במספרים נאים לפני המלחמה, אבל האירוע הזה גרם לקיפאון מוחלט בשוק העסקאות. המתווכים ראו את תושבי המקום מפרסמים את הדירות למכירה באחוזי הנחה גבוהים, סדר גודל של מספר דו ספרתי, אבל ככל שהימים עברו, שלטי המודעות הוסרו. תושבי שדרות, שלומי, נהריה ויישובים נוספים שעוטפים את קווי הגבול מצפון ודרום, הבינו שהמדינה תתאושש והם חוזרים לבתים.

יחד עם זאת, כפי שהבהרנו בפתיח, בדיקה לגבי עסקאות בשוק החופשי מגלה מציאות חדשה בחודשים האחרונים - שדרות מתחילה לייצר עסקאות נדל"ן, ובמשרדי המכירות מספרים שאפילו המשקיעים מגיעים מדי פעם. הם מבינים שאם משרד הבינוי והשיכון מתכנן להגדיל את העיר ב-25 אלף תושבים חדשים, כנראה שמשהו טוב קורה כאן.

מאז תחילת המלחמה ועד סוף 2023, כלומר במשך כמעט שלושה חודשים, שדרות רשמה 9 עסקאות בלבד. חלק מהעסקאות נרשמו באיחור, כלומר החלו בהליך חוזי לפני המלחמה, ונראה כי בפועל מספר העסקאות היה אפסי. ומה קרה מאז? 37 עסקאות נרשמו בחודשים שבין ינואר למרץ, כשהמתווכים העריכו אז שהכמות תוכפל תוך רבעון. המספרים האלה אינם גבוהים, כי מבדיקה שערכנו מתברר שחלק מהעסקאות נחתמו במסגרת דירה בהנחה והמחיר, 7,000 שקל למ"ר, מעיד על כך - הוא נמוך ממחיר השוק בשדרות שעומד על כ-13 אלף שקל למ"ר.

שוק היד השנייה חווה טלטלה מסוימת, בעיקר בתים משנות השמונים ומטה. הסיבה לכך היא חוסר נוכחות של ממ"ד. שדרות כרגע לא נמצאת במקום של תחילת המלחמה, זה נכון, אבל המשקיעים כבר הבינו את כללי המשחק: הם יתקשו מאוד להשכיר דירה ללא ממ"ד, כי קשה מאוד לדעת מה יקרה מחר. מדובר במכה עבור הנדל"ן המקומי, כיוון שרבים מהדירות בשדרות הן ישנות.

מסקירת העסקאות עולה כי המחיר הממוצע לרכישת דירה בשדרות בשנה האחרונה עומד על 1.26 מיליון שקל. יחד עם זאת, מדובר בחישוב שנובע ממחירי דירה בהנחה, מכרז ששווק ביוני האחרון והוריד את הממוצע. מה עוד מצאנו, שחלק מהדירות המיוחדות נמכרות ב-16 אלף שקל למ"ר - גבוה מאוד ביחס למה שחשבנו בתחילת המלחמה.

המשקיעים חוזרים. שדרות (עיריית שדרות)

כזכור, מחירי הדירות באשקלון ושדרות ירדו עם תחילת המלחמה, אחרי שהן היו הערים עם המכירות הגבוהות ביותר של דירות חדשות.vi נמצאו אז בראש הרשימה עם מספר הדירות החדשות הגבוה ביותר שנמכר (אשקלון התאוששה כבר מזמן) - ממוצע של כ-600 דירות בין יוני לאוגוסט 2023 - כמעט פי שלושה מאחת הערים הבטוחות בישראל - נתניה. הדרום היווה עד לאחרונה חלק משמעותי ממכירת דירות חדשות - מעל הפרופורציה שלו באוכלוסייה. חלק מהרכישות היו של משקיעים ופתחו שוק חדש של דירות להשכרה. אבל הם ברחו, ואיתם גם שוק הנדל"ן המדדה באזור.

רק כדי לעשות סדר: שדרות זולה יותר מאשקלון ביותר מ-20%. שדרות (13 אלף שקל למ"ר, לעומת 17 אלף באשקלון). היא הכפילה את מחירי הנדל"ן תוך 4 שנים מאז עופרת יצוקה ועד 2012. היא יודעת לקום ממשברים. עובדה היא שחלק מהבתים שילשו את עצמם מאז הקמת הממ"דים.

עוד ב-

"הטלפון שוב מצלצל": בנהריה ובשלומי מוכרים דירות - איך זה ייתכן?

לכתבה המלאה

אז מה יקרה עכשיו? שוק הנדל"ן מגיב לאט ואפשר להתחיל להרגיש בשינוי. סביר להניח שכדי להחיות את הנדל"ן בשדרות מחדש התושבים זקוקים להחזרת הביטחון הלאומי, לחיסול מוחלט של האיום מעוטף עזה (לא הנוכחי, אלא זה שאחרי המלחמה) ובטווח הארוך - להוצאת היתרים במסלול מעט יותר מהיר, כפי שקרה לפני המלחמה. עסקת חטופים לצד הפסקת האש, עלולות להגביר את הציפיות לעליית מחירים באזור.