"החלטה חדשה של הוועדה המקומית ת"א לעניין חיוב היטל השבחה בדרך של היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית, לפיה המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא מועד חתימת ההסכם בין הדיירים ליזם ולא מועד הוצאת ההיתר, למרות שהוצאת ההיתר הוא תנאי לעסקה כולה, עלולה להפוך פרויקטים ללא כלכליים", כך התריע שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, ביחס למחלוקת חדשה בנוגע לחיובי היטלי השבחה בפינוי-בינוי.

דבריו נאמרו בכנס למשפט ושמאות, שנערך אתמול (שני) בתל אביב, בחסות  משרד עורכי הדין רז-כהן פרשקר ושות' ומשרד שמאות המקרקעין קמיל-טרשנסקי-רפאל. בכנס השתתפו למעלה מ-300 משתתפים, ביניהם: יזמים, שמאי מקרקעין, עורכי דין, בעלי דירות  וכן נציגי רשויות מקומיות ורגולטורים.

 
לדברי קמיל, גם סוגיות שהיו ברורות עד היום קיבלו תפנית ויש לשים לב לפרשנות של הוועדות המקומיות למועד החיוב בגינו הן דורשות היטל השבחה בפינוי-בינוי. "נחשפנו לאחרונה להחלטה חדשה של הוועדה המקומית ת"א לעניין חיוב  היטל השבחה בדרך של היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית. לפי הוועדה המועד הקובע לחישוב ההיטל הוא מועד חתימת ההסכם בין הדיירים ליזם ולא מועד הוצאת ההיתר, למרות שהוצאת ההיתר הוא תנאי לעסקה כולה. כך למשל, במתחם דפנה בתל-אביב העירייה רואה במימוש בדרך של היתר כמעין עסקת קומבינציה שהבעלים מוכרים את הקרקע ליזם ולפיכך 'משלבת' בתחשיב ההשבחה עקרונות של מכר ולא רק בהיתר, כלומר היא איננה מביאה בחשבון את כל הפטורים, כמו ממ"דים וכדומה.

"על רקע סביבת הריבית הגבוהה ומשך הזמן מחתימת ההסכם ועד קבלת ההיתר למימוש הפרויקט, ברור כי היטלי ההשבחה על פי החלטה זו יכולים להגיע לסכומים גדולים מאוד, מה שעלול להביא להפיכת הפרויקטים ללא כלכליים ואף לעצור אותם. כמובן שיש לחלוק כנגד שומה זו על מנת למנוע תקדים שיסכן את קיומם של פרויקטים עתידיים".

עו"ד משה רז-כהן הוסיף והתייחס לחשיבות של תכנון מוקדם של היטל ההשבחה עוד בתחילת העסקה מול בעלי הדירות. "במיזמי פינוי בינוי, היטל ההשבחה הוא הרכיב היחידי ששיעורו כמעט לא ניתן לחיזוי. עלות ההיטל היא גבוהה משמעותית מיתר הרכיבים הפיסקליים והיא עלולה להשפיע במידה דרמטית על שיעור הרווח או ההפסד", אמר עו"ד רז-כהן.

"היערכות נכונה כבר בשלב גיבוש ההסכם, עשויה להביא לגידול ניכר בשיעור הרווח. מערכת ההתליות שבהסכם והפטורים הנשענים על נכונות הדיירים להמשיך ולהחזיק בדירתם למשך ארבע שנים, תביא לחיסכון ניכר בעלויות, ותאפשר חלוקת התועלת הנוספת בין היזם לבין הדיירים שישתפו פעולה בנושא. ללא היערכות מוקדמת בחוזה תיווצר הטבה משמעותית זו 'על הרצפה' ללא ניצול. קשה מאוד לחזות או להעריך מראש את המשמעות המדויקת של היטל ההשבחה לכל פרויקט, ולכן חשיבות ההסדרה המוקדמת בחוזה היא קריטית. יתרה מכך, יצירת מנגנון חוזי המתמרץ את הדיירים להמשיך ולגור בפרויקט באמצעות הטבות ייעודיות, תוך הבטחת מנגנוני אכיפה במקרה של הפרת ההתחייבות, מייצרת מערכת יחסים המיטיבה הן עם היזם והן עם הדיירים".

בתוך כך, עורכת הדין מיטל טויסטר רוזנטל, ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, הבהירה בנוגע לחלופת שקד כי "חלופה זו לא צברה עד כה תאוצה, וספק אם תהפוך להיות אמצעי משמעותי להתחדשות עירונית. המגמה התכנונית כיום היא לקדם תכניות עירוניות להתחדשות, אשר יתייחסו לנתונים הקונקרטיים של אזורים שונים בעיר, באופן שייתן מענה מיטבי להתחדשות עירונית. נראה כי חלופת שקד תשמש בעיקר כמענה לתקופת ביניים, באזורים שבהם תמ"א 38 פקעה וטרם אושרה תכנית עירונית".

"בנוסף, צריך לקחת בחשבון שבעוד שהמנגנון של תמ"א 38  מלווה יזמים ורשויות כבר קרוב ל-20 שנים, חלופת שקד הוא מנגנון חדש, שטרם הצטבר ניסיון באשר לאופן הפעלתו ואשר ניתן להניח שעוד יעורר שאלות רבות שיגיעו לבחינה משפטית.  ניתן להניח שגם מסיבה זו רשויות אינן ששות לקדם פרויקטים מכוח חלופה זו, אם ממילא מקודמת על ידן תכנית התחדשות עירונית".

עוד במהלך הכנס התקיים פאנל מומחים בהובלת שמאית המקרקעין אופיר ברין ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל ובהשתתפות יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין ועוה"ד ענת בירן, אייל מאמו ואלי וילצ'יק. בוגין הבהירה ואמרה: "הרעיון שעולה אחת לתקופה לביטול היטל השבחה אינו מעשי ויפגע בציבור. אסור לשכוח שהיטל ההשבחה מיועד לפיתוח הסביבה והאזור של הפרויקט. הכסף שמשולם מנוצל לטובת התושבים ושיפור איכות חייהם על ידי פיתוח תשתיות, הקמת פארקים, מבני ציבור ועוד. אנו כלשכה מעורבים ועובדים בשיתוף עם הגורמים הרלוונטיים לייעול התהליך עצמו וקיצור הזמנים במידת האפשר. כמו למשל, יצירת הפרדה בין החלטות שיפוטיות לבין חוות דעת שמאית, ברגע שיש ערבוב בין הדברים נוצרת מורכבות שניתן לפשט. בנוסף, קידמנו את חוק שומות מוסכמות שמחד הוא חוק חברתי ונועד לעזור ולהגן על האזרח הקטן, ומאידך הוא מפנה את השמאים המכריעים לטפל בפניות שמגיעות אליהם מפרויקטים גדולים ומשמעותיים ובכך לקצר את ההליכים הקשורים לקביעת היטל השבחה ולעזור בקידומם".

עוד ב-

ביטול היטל ההשבחה? השמאי ארז כהן: "את המנגנון יש לייעל, לא לחסל"

לכתבה המלאה

על הורדת היטל ההשבחה בקרבת המטרו, אמרה עו"ד ענת בירן : "התיקון של החוק להפחתת היטל ההשבחה ל 60% הוא רק למועד קצר ולהגשת היתרים, אבל מדובר בהישג מטורף בגלל האופוזיציה שהייתה לו מצד משרד האוצר ומשרדי הממשלה שלא רצו לדבר על זה. אני מקווה שהתיקון קודם כל יזרז את הועדות המקומיות לקדם יותר פרויקטים כי רוב המס הולך אליהן וככל שהזמן עובר זה פוחת".