משהו קרה בחודש ינואר האחרון, כאשר ריבית בנק ישראל ירדה לראשונה מאז החל הנגיד להעלות אותה בצורה אגרסיבית. ההחלטה לא הציפה את השוק, קשה לומר שהייתה התפרצות ביקושים בשוק הנדל"ן בעקבותיה, אבל דבר אחד ברור - משהו באווירה השתנה.

ציפיות ריבית (כמו זו של דיסקונט, שצופה 3 הפחתות ב-2025) משפיעות על השוק, וכשהיא גבוהה - ההורדה שלה יוצרת אופטימיות יתר אצל רוכשי הדירות. חלק מהמתלבטים יורדים מהגדר בכל פעם שהריבית יורדת. כך קרה גם בינואר, אם כי במינונים נמוכים.

מתווכי נדל"ן עימם שוחחנו סיפרו שהטלפון כמעט לא צלצל מהקיץ, עוד לפני המלחמה, ועד ינואר. אחרי הורדת הריבית, בפעם הראשונה מאז אפריל 2022, העסקאות זרמו בקצב איטי יחסית, אבל בניגוד לעבר - נוצר שיח עם לקוחות, הם הרגישו שהשוק נפתח. זה לא היה מובן מאליו - חלפו רק חודשיים מאז החלה המלחמה, מאז שהטבח הכה בישראל, וחזרה לעליות בשוק הנדל"ן הייתה הפתעה עבור רבים מהם.

מאז, שוק הנדל"ן מחכה להורדת ריבית נוספת, ואפילו שר האוצר, בצלאל סמוטריץ', תמך בכך ואמר את דעתו על כך בפומבי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון, הצליח להוריד את האינפלציה לטווח היעד. בינתיים הוא חרג ממנה, ועל פי כלכלנים עושה רושם שהוא מתלבט. אפשר להבין אותו. פרופ' ירון יודע שהמחירים בישראל עולים בקצב מסחרר. אם תעשו משאל רחוב, לא בטוח שמישהו יאמין לו כשהוא יספר לו שקצב האינפלציה השנתי עומד על 3% - הישראלים משלמים יותר בכל מקום. גם על נדל"ן.

הורדת הריבית היא זריקת מרץ לשוק הנדל"ן. הריבית עומדת על 4.5%, ריבית הפריים על 6%, וזו גם, אולי קצת פחות, הריבית הממוצעת של המשכנתא שלכם בתקופה הזו. ההחלטה הקרובה של הנגיד תתקבל בקרוב - או ליתר דיוק, ב-6 בינואר, שנה בדיוק אחרי ההחלטה ההיא. פרופ' ירון צפה שהריבית תרד שלוש פעמים השנה, אבל הוא לא יכל לנבא ודאי את משך המלחמה, שהגדילה את ההוצאות ואת הגירעון.

מנגד, רוכשי הדירות הפוטנציאלים רואים את הריבית בארה"ב ובכלל בעולם יורדת ותמהים לנוכח ה"אדישות" של בנק ישראל בעניין הזה. הם רוצים לראות את הריבית יורדת, בצדק מבחינתם, ומסרבים להסתכל בחשש לעבר מדד המחירים שעשוי לעלות בעקבותיה.

דירות חדשות (איציק יצחקי)

החשש של רוכשי הדירות הוא מובן - מצד אחד, בנק ישראל מנסה לשמור על רמת המחירים במשק, אבל מצד שני - זוג שרכש דירה ממוצעת בשלושה מיליון שקל, עם משכנתא של שני מיליון שקל, משלם כיום, בהשוואה לריבית האפסית של אפריל 2022 - מעל 2,000 שקל יותר. רמת מחירים גבוהה ככל שתהיה, הם אומרים, לא תגדיל את ההוצאות באלפי שקלים, כפי שאנחנו משלמים היום, וביוקר, על המשכנתא שלנו.

אבל זו כמובן לא הסיבה שבגללה הנגיד צריך להוריד את הריבית, גם לא ההחלטה של פאוול להוריד את הריבית בשלושת רבעי האחוז, או ההחלטה של הבנק האירופי (גוש היורו) להפחית אותה ל-3.25%. אם בנק ישראל יוריד את הריבית, הציבור לא ירוץ לקנות דירה כי היא ירדה ברבע אחוז - אלא בגלל שהבנק מאותת להם על הציפיות שלו לקראת ההמשך - הפסקת האש כבר כאן, המצב הביטחוני רגוע יחסית, והורדת ריבית לגרום להם לרוץ למשרד המכירות הקרוב.

סיפור הריבית משפיע מאוד על המשקיעים. נכון, הוראת השעה על מס הרכישה תוארך כנראה בשנתיים. נכון, מס היסף יוטל עליהם בקרוב מאוד, אבל כשהריבית יורדת, זה עשוי לאותת להם להיכנס לשוק, בטענה שכל שאר הנתונים היו כבר ידועים להם.

בשוק הנדל"ן יש מי שמעריך שלו הפסקת האש בלבנון הייתה נחתמת כמה ימים קודם, הריבית הייתה יורדת כבר ב-27 בנובמבר, אבל היא פספסה ביומיים. לא בטוח שזה נכון, כי לפעמים בנק ישראל רוצה לראות מה ההשלכות ולוקח קצת זמן כדי לקבל החלטה מושכלת, אבל יכול להיות שההתחייסות של הנגיד הייתה שונה.

היזמים ממתינים להחלטה ומקווים שעם ההתעוררות בשוק הנדל"ן, שבאה לידי ביטוי במספר העסקאות אבל לא בהתחלות הבנייה, בנק ישראל יאותת למתלבטים לרדת מהגדר. אין אף מבצע קבלני שיוכל לגרום להם לרוץ למשרדי המכירות כמו הורדת ריבית - לא פטור ממדד, לא מקדמה נמוכה יותר ובטח לא המבצע המיותר של הקפאת המע"מ. אפילו הקפאת מדרגות מס הרכישה נראית פתאום כאירוע לא משמעותי.

דבר אחרון: לאחרונה התייחסנו כאן לנושא מחירי הדירות החדשות. אין ספק שהנתון לפיו המחיר שלהם עלה ב-3% הוא מעוות. הנתון הזה לא כולל שני משתנים חשובים. הראשון: מבצעי הקבלנים, שיוכנו בקרוב מאוד למדד (ואולי מאוחר מדי). השני: הוא כולל את החודשים הראשונים למלחמה, בהם הייתה ירידה גבוהה יותר ממה שפורסם במחירי הדירות. אם הריבית תרד בעוד קצת פחות מחודש, סביר להניח שהפער בין הביקוש להיצע יגדל עוד יותר ובעקבותיו - צפויה עליית מחירי נוספת.

עוד ב-

דיסקונט בתחזית אופטימית: צופים שלוש הפחתות ריבית ב-2025

לכתבה המלאה

חוץ מזה, עד שהלמ"ס תתקן את העיוות שנגרם (שלא נוצר לגמרי באשמתה), סביר להניח שיתרחש עוד אירוע משמעותי בישראל - לטוב או לרע. מישהו זוכר מתי הייתה כאן שנה של שקט מאז הקורונה?