נדל"ן ותשתיות

הנדל"ן בישראל רותח: "זוגות צעירים ומשקיעים פרטיים עלולים להיפגע"

לאחר שבנק לאומי קיבל את ההחלטה המשמעותית להעלות את אחוז ההון העצמי הנדרש בעסקת קבלן, מ-10% כפי שהיה נהוג עד כה ל-20%. בכירי שוק הנדל"ן מיהרו להגיב להחלטה, שלה יכולה להיות השפעה רחבה על שוק הנדל"ן. מומחי הנדל"ן מנתחים את ההשפעות והסיכונים

מערכת ice | 14/11/2024 10:04 1

חנן פרידמן (צילום shutterstock, פלאש 90)

בנק לאומי קיבל לאחרונה החלטה משמעותית עם השפעות רחבות על שוק הנדל"ן, במיוחד בתחום עסקאות הקבלנים. כפי שפורסם אתמול (רביעי), הבנק פרסם הנחיה פנימית חדשה, הקובעת כי בעסקת קבלן הלקוח יחויב להעמיד הון עצמי בגובה 20%, ולא 10% או פחות כפי שהיה נהוג עד כה.

ההחלטה עוררה דיון נוקב בקרב בכירי הנדל"ן בישראל והם מיהרו להגיב לה, כאשר הם מזהירים מפני השלכותיה. בנק ישראל התייחס השבוע בדוח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2024, לרכישת דירות באמצעות הטבות מימון של 80/20 בתמהילים שונים המגיעים אפילו לכדי 7/93, בשילוב עם הלוואות בלון (בולט), בהן הקבלן הוא שנושא בעלויות מימון הלוואה עד לאיכלוס.

בנק ישראל קבע ששיטה זו עלולה לחשוף הן את הקבלנים הן את רוכשי דירות והן את הבנקים לסיכונים. נתוני הבנק מצביעים על כך שבחודשים האחרונים הלוואות אלו יותר מאשר הכפילו את עצמן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. לכך נוספו נתוני המשכנתאות לחודש אוקטובר, מהם עולה כי לצד עלייה של 50% בהיקף המשכנתאות ביחס לאוקטובר 2023, בו פרצה המלחמה, הלוואות הקבלן ממשיכות להיות מבוקשות ועמדו על 1.13 מיליארד שקל. למרות הפופולריות הטמונה בשיטה זו, האם היא מטיבה עם השוק ואילו אלטרנטיבות ישנן?

עופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסון הגיב להחלטה של בנק לאומי על הקשחת התנאים: "בשיטה זו, ברוב המקרים רוכשים למעשה פוזיציה על הדירה בלבד, בלי להבין את הסיכונים הכרוכים. מי שיש לו כסף גם אם ייתקל בבעיות כנראה שיסתדר, אך זוגות צעירים ומשקיעים פרטיים קטנים שרגישים מאוד לתנודות בשוק, עלולים להיפגע. השאלה היא לא רק גובה ההון עצמי, אלא כמה מאפשרים לקבלנים לעשות שימוש בכלי המימוני הזה, מתוך כלל הפרויקט, האם רק עבור 10% מהדירות או עבור 80% מדירות בפרויקט?

עופר שר. צילום: עוז מועלם

בפועל, רוב מי שרוכש בשיטה זו הוא משקיע. המשקיעים רואים בהטבות המימון האלו ערוץ השקעה עם סף כניסה נמוך מאוד שמאפשר להם לתפוס פוזיציה על הדירה במחיר של היום, בתקווה שהמחירים יעלו. בעבר מי שהיו בידיהם הון עצמי קטן, היו משקיעים בשוק ההוןף בקרקעות או בדירות זולות עם תשואה גבוהה (שנשחקה בגלל עליית הריבית). היום, אותו הסכום מהווה מקדמה על דירה, אך שוכחים שבהמשך הדרך הם ייפגשו עם חלק הארי של ההשקעה ובתנאי איי וודאות גדולים.

כך לדוגמה אם מחירי הדיור לא יעלו כפי שהמשקיעים ומשפרי הדיור מצפים או שהמשכנתאות יתייקרו, חלקם ייאלצו למכור את הנכס בדיסטרס, והם עלולים למכור בהפסד, להסתבך בהלוואות נוספות, או אף לבטל את עסקת הרכישה במחיר כספי כבד. רבים מהם לא מבינים שהם בסך הכל דוחים את הקץ וייאלצו להעמיד את הכסף תוך נטילת סיכון משמעותי".

עופר אהרונוביץ', סמנכ"ל חיתום ואשראי בחברת אלדר משכנתאות אמר: "בנק לאומי הוא הראשון שיחמיר את התנאים, עם דרישה לפיצוי מוסכם של 20% מהלקוח והגבלת שיעור המימון ל־40% בהלוואות סבסוד. לקוחות עם אישור עקרוני קיים יוחרגו. הלוואת הקבלן הגיעו למספר מטורף, לרמה שאני מעולם לא ראיתי. אני לא חושב שההנחיה החדשה תעצור את השוק, גם אם יצטרפו אליה בנקים נוספים - השוק ימצא פתרונות אחרים והקבלנים ייערכו בהתאם".

עופר אהרונוביץ'. צילום: יח"צ

אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס לשיווק נדל"ן: "הפרסומים האחרונים מצביעים על המגמה אותה מוביל בנק ישראל שגובלת בהתערבות מלאכותית בשוק הדיור. במקום שהממשלה ובנק ישראל יפעלו להגדלת ההיצע כדי להשפיע על המחירים, הם כנראה מעדיפים שוב להגביל את האפשרויות של רוכשים לקבל מימון בניסיון לרסן את עליות המחירים באמצעות צמצום הביקושים.

אירית הופר. צילום: מיכל בנדק

בשיטת 20/80 יש סיכונים במשק הן עבור הקבלנים והן עבור הרוכשים, כאשר נדרש הון עצמי קטן בלבד בעת החתימה, תוך התעלמות מהמשך העסקה ללא ביצוע חיתום מתאים על ידי הקבלו או הגורם המממן. כך ניתן להגיע למועד האיכלוס ללא וודאות של ביצוע העסקה. אך בשיטת הלוואות בולט (בלון), המסובסדות על ידי הקבלן עד מועד האיכלוס, ההלוואות נרשמות כשמכנתה לכל דבר ועניין.

כלומר, הן ניתנו רק לאחר שהבנק בדק לעומק שיש לרוכש הדירה הון עצמי מספק כדי להשלים את העסקה, גם בהסתכלות קדימה למועד קבלת המפתח. זוהי הטבה נוספת, שהקבלן מחליט להעניק על חשבונו ככלי שיווקי משמעותי בתנאי השוק הקיימים, בדומה למתן שדרוגים במפרט הדירה כמו מטבח מפואר או הטבות אחרות שוות ערך לסכומים משמעותיים.

בעניין הסיכון הן לקבלנים והן לרוכשים, ראוי שבנק ישראל יפנה את הזרקור דווקא לתנאי המימון המפולגים שהוא מאפשר לזוכי ההגרלות בחסות המדינה לרכוש דירות, שם הוא דורש הון עצמי מינימלי של 10% ולמעשה הופך את הזוגות הצעירים למשקיעים בעל כורחם, שמתוך רצון עז לדריסת רגל בשוק הדיור, מתעלמים מהסיכונים הכרוכים ברכישת דירה, בפרט דירה להשקעה".

אלי גבאי, בעלי קבוצת גבאי אמר על ההחלטה: "לכל רוכש בעסקת 10-90 יגיע הרגע בו יצטרך לשלם את היתרה, ואף אחד לא יכול להבטיח שברגע האמת, הריבית תהיה נמוכה מהיום. אני מאמין שכגובה ההנחה, כך צריך להיות גובה הזהירות מצד הרוכש. מספר רב של רוכשים בתנאים של 10-90 ודומיו, הם זוגות צעירים בעלי הון עצמי מוגבל, שמצפים לחסוך מספיק בשביל להשלים את היתרה בסוף התקופה".

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי. צילום: יח"צ

עוד ב-

הכלכלן הראשי חושף: זו בוננזת הנדל"ן שלא הכרתם

לכתבה המלאה

"לאותם אנשים קל להתפתות למבצע שנשמע טוב על הנייר, אך סימן השאלה גדול מידי לדעתי ואלה שלא עומדים בתנאי המשכנתה היום, לא בטוח שיעמדו בהם בעוד מספר שנים. בנוסף, המבצעים הללו מסנוורים את עיניהם של רוכשים פוטנציאלים שלפעמים מתעלמים משיקולים חשובים אחרים מלבד תנאי מימון, כמו יציבות החברה היזמית, המבצעת והתמורה הכלכלית של הפרויקט. ההלוואות הללו כפי שראינו, בהחלט מתניעות את השוק, אך אין לדעת מה עתיד לבוא, הן מבחינה בטחונית, פוליטית וכלכלית". הוסיף גבאי.