מגזר המשרדים בארצות הברית עובר שינויי עומק מבניים מאז פרוץ מגפת הקורונה. בעידן שבו עבודה מרחוק הפכה לנורמה חדשה והשינויים בהרגלי המגורים והעבודה מתגבשים, ניצב המגזר בפני אתגרים - אך מתברר שגם בפני הזדמנויות חדשות.

המנכ"ל החדש של רשת בתי הקפה הרב-לאומית Starbucks, בריאן ניקול, שבעקבות מינויו ניתרה מניית החברה ב-50%, קיבל החלטה מעניינת עם כניסתו לתפקיד – לעבוד מהבית. למעשה, בריאן ישאר בביתו בקליפורניה ויגיע לסיאטל, שם ממוקם מטה החברה, רק כאשר זה יהיה הכרחי. אגב, גם כשיחליט לעשות זאת, הוא יעלה על המטוס הפרטי של הרשת שייקח אותו היישר למשרדי החברה.

אבל בריאן הוא רק חלק קטן במגמה רחבה יותר שמאפיינת חלק בלתי מבוטל מבכירי החברות שאת עבודתם הם יעשו מהבית, זאת גם במקרים בהם החברה מפגינה הרבה פחות גמישות לבקשות דומות מצד העובדים הזוטרים יותר. לידיאן ג'ונס, מנכ"לית Bumble, אימצה גם היא את העבודה מרחוק, במקרה של מבוסטון על אף שמשרדי החברה בטקסס. החלטה דומה לקח גם דיוויד קלהון, מנכ"ל בואינג לשעבר, שהתחיל לעבוד ממשרדו בבית, אם כי הוא נחשב במידה רבה לחלוץ "התופעה", שכן את דפוס העבודה מהבית והמשרד לסירוגין (במה שמכונה דפוס עבודה "היברידי") הוא  אימץ בטרם פרצה מגפת הקורונה. 

למעשה, ביום הראשון שלו לעבודה הוא לא עבר להתגורר ליד המטה של החברה בארלינגטון, וירג'יניה. במקום זאת, הוא טס באופן קבוע במטוסי הסילון הפרטיים של החברה ומדלג בין בתיו בניו המפשייר ובדרום קרוליינה, למשרדי החברה ולמקומות אחרים. אבל לאחרונה מתעצמת מגמה שמייצרת רוח נגדית חזקה ולמעשה מציבה שורה של בכירים שמערערים על פרודקטיביות העבודה מהבית, ונותרים נאמנים לדפוס העבודה "המסורתי". אחד מהם הוא המנכ"ל החדש של יצרנית המטוסים בואינג, קלי אורטברג, שיעבור להתגורר בסיאטל, שם נמצאים מתקני הייצור המרכזיים ביותר של החברה. האם זה מצביע על נקודת מפנה? 

השפעות על שוק המשרדים בארצות הברית: מהמשרדים לרחובות הערים
בעוד שמספר מנכ"לים נהנים מהפריבילגיה לעבוד מהבית ומהמשרד לסירוגין, אין בכך להעיד ששוק המשרדים בארצות הברית איבד מנחיצותו. למעשה, שוק המשרדים חווה שינויים מהותיים שנובעים מהתפשטות דפוס העבודה ההיברידית ואימוץ העבודה מרחוק (Remote Work).

ניתוח מגמות של פירמת ייעוץ הנדל"ן Cushman & Wakefield  מצביע על כך שחברות רבות שומרות אמנם על גמישות ומתן אפשרות לעבודה היברידית, אם כי אלה שמות דגש על נוכחות במשרד מספר ימים בשבוע לטובת שיפור שיתוף הפעולה והחדשנות. נתון מעניין נוסף הוא שמספר החברות המיישמות מדיניות עבודה היברידית ירד מ-58% בשנת 2022 ל-50% בשנת 2023, בעוד שמספר החברות עם מדיניות משרדית בלבד עלה מ-19% ל-35%. הנתונים הללו עשויים ללמוד כי חל היפוך כיוון, כלומר חברות רבות חוזרות לדפוס העבודה המסורתי ובמקרים אחרים מחפשות לשלב בין הגמישות של עבודה מרחוק לבין היתרונות הקריטיים של נוכחות במשרד ועבודה שיתופית - שמחזק את התזה שמשרדים ממשיכים להוות חלק חשוב במבנה העבודה הארגוני.

 
שיעור החברות המיישמות מדיניות עבודה היברידית​

מודלים היברידיים – המבנה החדש של דפוס העבודה?
המעבר למודלים היברידיים מאפשר לחברות להמשיך להפיק תועלת מהיתרונות של עבודה מהמשרד, כגון שיפור התקשורת הפנים-ארגונית, טיפוח תרבות ארגונית וחיזוק שיתוף הפעולה בין העובדים. עם זאת, העבודה מהבית מציעה גמישות ושיפור באיזון בין עבודה לחיים פרטיים, מה שהופך אותה לאטרקטיבית עבור חלק מהעובדים.

בעולם שבו המנהלים הבכירים מקבלים את היתרונות של עבודה מרחוק, כמו במקרה של ניקול, ג'ונס וקלהון, עולה השאלה איך זה ישפיע על העובדים האחרים בחברה והאם המגמה הזו תתרחב גם לשכבות נוספות של הארגון? האם המשרד המסורתי יוותר רלוונטי גם בעתיד או שמא נהפוך לעולם שבו העבודה מתבצעת מכל מקום?

ההשפעה על שוק המשרדים הנדל"ני
השינוי במבנה העבודה מוביל לשינויים משמעותיים בשוק המשרדים הנדל"ני בארצות הברית. אחד השינויים הבולטים הוא האטה חדה בקצב ונפח הבנייה של משרדים חדשים, שהוא גם נגזרת של עליית הריבית. קצב הבנייה של משרדים חדשים נפל במהירות מאז תחילת המגפה, והצפי הוא שהמגמה הזו תזדחל גם במהלך השנים הקרובות. 

בתרגום למספרים, מאז תחילת 2020, נבנו כ-194 מיליון רגל מרובע של שטחי משרדים חדשים, שהם 3.6% מהמלאי הקיים. עם זאת, קצב הבנייה כאמור צנח מאז, ובשנים הקרובות הצפי הוא שהשוק יוסיף רק כ-66 מיליון רגל מרובע של שטחי משרדים חדשים, שהם פחות משליש מהשטח שנבנה מאז 2020. בנוסף, ב-2024 צנח היקף הפרויקטים שנמצאים בבנייה לפחות מ-50 מיליון רגל מרובע—ירידה מ-2.5% מהמלאי הקיים ב-2020 ל-0.9% בלבד.

ועדיין, למרות המגמות שאפיינו את דפוס העבודה, בנייני משרדים איכותיים (Class A) שעוברים שיפוץ ושדרוגים ממשיכים להיות מבוקשים, כשמספר המשרדים שעברו השקעה משמעותית ושדרוגים הכפיל את עצמו מאז 2019. נתון זה מחזק את הטענה ששטחים איכותיים הם עדיין משאב נדרש בשוק המשרדים הנדל"ני, במיוחד בערים הגדולות.

לסיכומו של עניין, לצד האתגרים הגלומים במודל עבודה היברידי עבור שוק המשרדים, צצות גם הזדמנויות. החזרה לערים הגדולות והירידה בקצב הבנייה החדשה עשויים ליצור ביקוש חדש וחזק לבנייני משרדים איכותיים (Class A) בשנים הקרובות. מנהלים שיידעו להעריך את השינויים האלו ולהתאים את השקעותיהם למציאות המשתנה ימצאו הזדמנויות משמעותיות בשוק זה גם בעתיד כאשר בנייני משרדים רבים מוערכים היום בשווי הקרקע פחות מחיר ההריסה והפנוי.

מכאן, שהמשרד ממשיך לשמור על מעמדו כגורם מרכזי בכלכלה האמריקאית, כשהחברות ממשיכות להכיר בחשיבות המשרד כמרכז ליצירתיות, שיתופי פעולה וחדשנות. עם הזמן, כאשר אי-הוודאות הכלכלית תפחת והצמיחה בשוק העבודה תחזור, אפשר לצפות להתייצבות בביקוש ולצמיחה מחודשת בשוק המשרדים.

עוד ב-

נתוני שיא לביג: זינוק של 57% ברווח הנקי; תפוסה מלאה בישראל

לכתבה המלאה

הכותב הוא דירקטור בפרופימקס, הפעילה שלושה עשורים בהשקעות נדל"ן בשווקי מפתח מעבר לים עבור משקיעים מסווגים