בצעד תקדימי, בית המשפט המחוזי בחיפה קבע, כי זוג דיירים בבית משותף שעתיד היה לעבור פרויקט פינוי בינוי ואשר סירבו לחתום על הסכם פינוי הבינוי אינם דיירים סרבנים. סיבות הסירוב אינן מהוות נימוקים סחטניים. הסיבות לכך הן גיל הדיירים, מצבם הבריאותי הקשה, שיפוץ שערכו בדירתם אשר כלל בניית ממ"ד, אורכו ואופיו של הפרויקט. כאמור, מדובר בפסק דין תקדימי ללא ספק וכל תקדים נתון לביקורת שיפוטית. 

לכאורה, בפסד הדין ישנן אמירות בעייתיות, למשל: נקבע, כי אין זה משנה אם בני הזוג היו בני 70 במעמד חתימת ראשון הדיירים על ההסכם לפינוי בינוי כיוון שבכל מקרה המחוקק קבע בנוסף לסעיפי הסירוב הקובעים בו גם סעיף סל לבחינת טענות של "סירוב סביר". טעם נוסף בגינו ניתן לערער על פסק הדין, הוא על עצם הקביעה, שנסיבות המקרה הספציפיות מתאימות לסעיף הסל המאפשר לבית המשפט מכל סיבה שנראית לו מתאימה לפסוק, כי אין מדובר בסירוב שאינו סביר.

לטעמי,  פסק הדין, למעשה מראה באופן ברור את הבעייתיות בחוק פינוי בינוי שבנוסחו כפי שהוא היום, לא פותר בעיות מהשורש אלא מתוקן כל פעם טלאי על טלאי לכאורה,  מתוך רצון לפתור בעיה קיימת אך מבלי לערוך תוכנית כוללת של שיקום ערים, דאגה למבוגרים וכיו"ב. אולם לדעתי, לא יוגש כלל ערעור כיוון שבין השורות ניתן לראות שהצדדים הגיעו להסכמה כלשהי לפיה, היזם יעניק לבני הזוג "הטבות קשיש" למרות שטרם מלאו להם 70 בעת נחתם ההסכם על ידי ראשון הדיירים (בהתאם להוראות החוק) ובלבד שהם לא יוכרו כדיירים סרבנים. המדובר בהטבה שצריכה להינתן בהסכמת שני הצדדים, שכן אין אותם דיירים עומדים בתנאי ההטבה. יחד עם זאת, עולה השאלה כיצד יפורש פסק דין זה במקרים אחרים, דומים.

נראה, שבאותו מקרה, ככל הנראה הסיכום בין הצדדים היה שאם בית המשפט יקבע, כי בני הזוג אינם סרבנים יוצעו להם הטבות כפי שמוצעות לקשישים על פי החוק. במאמר מוסגר יצוין, כי כנראה שהיה לפסק הדין טעם נוסף על מנת שהיזם לקבל הטבות מס. לכן, כל אלו ועצם העובדה שמדובר בפסק דין שבחר במכוון לצטט הלכה קיימת ולאור אמירתו הברורה, כי הצדדים שניהם שלאור הנסיבות המיוחדות הסכימו הצדדים להגיע להסכמה ביניהם ובלבד שבני הזוג לא יוכרו כסרבנים, כדי למנוע הגדת תביעה  נזיקית נגדם.

לכן, לטעמי פסק הדין על אף היותו תקדימי לכאורה הוא אינו משנה דבר. עד שינסו לעשות בו שימוש במקרים אחרים. לכן, כעת ניתן מעט רקע על החקיקה והפרקטיקה שנכונה לימים אלו בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. עפ"י חוק פינוי בינוי "קשיש" הינו אדם אשר במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין מלאו לו 70 שנים והוא התגורר בבניין לפחות שנתיים. חשוב לציין, כי החוק מחלק את הקשישים לשתי קבוצות בני 70 עד 74 כולל ובני 75 ומעלה ובהתאם לחלוקת הגילים ניתנות הטבות שונות. בתיקון האחרון והמשמעותי שבוצע לחוק בחודש יוני 2023 במסגרת חוק ההסדרים,   אפשרו גם מתן הטבות לקשישים גם במיזמי תמ"א 38/2, בדומה להטבות הניתנות להם בפינוי-בינוי. 

על מנת להניע פרויקטים נראה, כי תיקוני החוק היום מנסים להחמיר עם סרבנים. סרבנות נבחנת כסחטנות, כמי שמנסה להשיג רווח כלכלי מהפרויקט וזה דבר אסור. נדיר שבתי המשפט קובעים שמדובר בסירוב סביר של דייר כאשר מנגד עומדים בניינים שלמים שמוכנים לפרויקט.  מקרים חריגים בהם הכירו בתי המשפט כסירוב שהוא סביר הם לדוגמה: אי שוויון בתמורות לדיירים. משרדנו טיפל בהצלחה במקרים כאלה שבהם לא אושר ההסכם לאחר שהוכחנו במקרה הייחודי של דירת הלקוח, כי  מתן "תמורה שוויונית" היא בעצם לא שווה. הפסיקה בעניין זה מתייחסת לתמורות על פי הקריטריון של מתן יחס שווה לשווים ושונה לשונים. 

כיום על מנת להתניע פרויקט מסוג פינוי בינוי יש להשיג רוב מיוחס. על פי החוק נכון להיום רוב מיוחס הוא שני שלישים לפחות מכלל הדירות שבמקבץ (מתחם), קרי 66%. בנוסף לתנאי זה הרוב המיוחס צריך לעמוד בעוד שני תנאים מצטברים: הראשון, בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין שבאותו מקבץ ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין שבאותו בניין צמוד לדירותיהם. 

צילום: ארקדי רסקין

את האמור יש לסייג כיוון, שנכון להיום החוק מורה, כי מי שביצע עבירות בנייה בדירתו קולו לא נספר. לכן, יכול להיות  מצב בו ניתן להתניע פרויקט רק עם רוב של 50%. חשוב גם להבין מהם ההבדלים בין סוגי הפרויקטים השונים. ההבדל העיקרי בין פרויקטים של פינוי בינוי לבין תמ"א 38, בא לידי ביטוי בגודל הפרויקט והיקף תוכניות הבניין הנדרשות לגביו. פרויקטים של פינוי בינוי מיועדים מלכתחילה למתחמי מגורים גדולים העשויים לכלול בתוכם מספר גדול של מבני מגורים ויחידות דיור ולצידם מבוצעות עבודות פיתוח של העיר ואילו פרויקטים מסוג תמ"א 38 מתייחסים למבנה מגורים יחיד. ככלל  קיימים מספר הבדלים מהותיים בכל אחד מההיבטים הנלווים לתהליכי הייזום, התכנון והבניה בכל אחד מסוגי הפרויקטים, התמריצים ליזמים הם שונים וכך גם התמורות וההטבות לדיירים. 

לסיכום, היזם מחויב לתת לדיירים תמורות באופן שוויוני בהתאם להסכם אולם, אם אתם חושבים שהנסיבות שלכם מיוחדות כאלו שיעניקו לכם את האפשרות לסרב סירוב סביר, לא כדאי למהר ולעשות שימוש בפסק הדין וכדאי לבחון טוב עם עורך דין מומחה האם אותה נסיבה תיחשב ל"סירוב סביר",  אחרת  תעמדו בפני תביעה נזיקית שעלולה לחשוף אתכם לתשלום סכומי כסף נכבדים.

עוד ב-

האם מחירי השכירות במרכז לקראת זינוק? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה

הכותב עו"ד און  איל ינקו הוא בעל משרד המתמחה בהתחדשות עירונית