מלחמת חרבות ברזל תציין בקרוב חצי שנה, כשמועד סיומה לא נראה בשלב זה באופק. על רקע המערכה הצבאית והירי על העורף בגזרה הדרומית ובזו הצפונית, נאלצו משפחות רבות לעזוב את ביתן לטובת מגורים אלטרנטיביים עד יעבור זעם – כשהאפקט מורגש היטב בשוק השכירות, במיוחד במרכז הארץ. הביקוש הגובר, מצטרף למצוקת כוח האדם בענף הבנייה ולפעילות חלקית בלבד באתרים מאז ה-7 באוקטובר – ומכתיב מציאות חדשה בשוק. האם מחירי השכירות באזור המרכז עומדים להמריא? נבחרת הנדל"ן של ice, עם התחזית.

"מחירי השכירות, אגב ממש כמו גם מחירי הדיור, צפויים לעלות בצורה חדה. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך ששנת 2023 הסתכמה עם ירידה של כמעט 10% בהתחלות הבנייה – ואין ספק כי תהיה לזה השפעה ישירה גם על היצע הדירות העתידי להשכרה. עוד חשוב לזכור כי מס הרכישה למשקיעים ככל הנראה יישאר על 8%, זהו מס גבוה לכל הדעות המרחיק את המשקיעים משוק הדיור.

צריך להביא בחשבון כי דירות המשקיעים מיועדות לשוק השכירות. ברגע שהוצאת את המשקיעים מהשוק, גרעת באופן ישיר מכמות הדירות להשכרה. מנגד הביקוש לשכירות הולך וגובר, שכן מחירי הדירות מאמירים, וההון העצמי שנדרש מהרוכשים גבוה יותר, ולא לכולם יש את האפשרות לשלם אותו. לכך יש להוסיף כמובן גם את הריבית והמשכנתאות היקרות, שמקשות מאוד על רכישת הדירה. לנוכח חוסר הצעדים של הממשלה בפתרון מצוקת הדיור, לצערי לא נראה מנוס מעלייה של מחירי השכירות".
  
"ראשית חשוב להבין כי שוק השכירות מאופיין לרוב בבעלי דירות פרטיים – כאשר בחלק גדול מהמקרים, הדירות מושכרות בחוזים קצרים עם אופציה להארכה. מכאן שהשינוי במחירי השכירות אינו מיידי, והוא תלוי כמובן בסיום החוזה ו/או דירה חדשה שנרכשה להשקעה.

מחירי השכירות עלו בשנים האחרונות, כחלק במסגרת המגמה הכללית בשוק של עליית מחירי הדיור. במצב העניינים הנוכחי, ישנו גורם אחר שמשפיע באופן ישיר על מחירי השכירות: המלחמה בדרום ובצפון. אוכלוסייה שעזבה את האזורים הללו בשל המצב לאזור המרכז ומחפשת פתרון זמני למגורים, פונה לשוק השכירות. המשמעות: צפי לעליית מחירים – ובמיוחד בכל הקשור לדירות עם ממ"ד. המציאות בשטח מצביעה על כך ששוכרים רבים מעוניינים לעבור לדירות ממוגנות – ועל כן יש להבדיל בין הביקוש הגדול לדירות עם ממ"ד, לבין דירות ישנות ללא ממ"ד, שכיום קשה יותר להשכיר".

"מחירי השכירות עלו באופן משמעותי במהלך השנתיים שלפני המלחמה, על אף התמתנות בעלייה בעקבות פריצתה של המערכה הצבאית, סביר כי בתקופה הקרובה אנו נשוב לראות עליות מחירים.

העיכוב בהוצאת היתרים, הצמצום בהתחלות הבנייה והעיכוב בסיום בניית פרויקטים פעילים – הן הסיבות המרכזיות להתארכות תקופות השכירות של הרוכשים ולצמצום מלאי הדירות הזמינות. גם הישיבה על הגדר מצד משקיעים ומשפרי דיור,  מגדילה בפועל את מספר השוכרים. כתוצאה מכל אלה, צפויה עליית מחירים.

עוד חשוב להוסיף: באזורים בהם עתידים לצאת לדרך מיזמי פינוי-בינוי, הבעיה אפילו מוחרפת – שכן משפחות רבות אשר דירתן צפויה להיהרס במסגרת הפרויקטים (תמורת קבלת דירה חדשה בעתיד), יחפשו לשכור דירה למספר שנים בקרבה לבתי הספר ולחיים השוטפים שלהן, בעת ובעונה אחת. הדבר יוצר ביקוש אדיר לשכירות באזור מצומצם, ובכך מקפיץ את מחירי השכירות עבור כלל התושבים בסביבה זו".
 

ערן רולס
יו"ר מרכז הבנייה הישראלי

"מחקר שמוביל מרכז הבנייה הישראלי, מגלה כי הפעילות הערה והעלייה בפרויקטים של פינוי-בינוי במרכז הארץ – ובדגש על תל אביב – הביאה נכון להיום לגריסתם מהשוק של אלפי יחידות דיור שנהרסו במסגרת זו. עד שתושלם בנייתן של הדירות החדשות, ובהתחשב בכך שהתהליך עוד צפוי להתעכב לנוכח המחסור הגדול בפועלים – יש כרגע מחסור של אלפי יחידות דיור באזור המרכז, כשבתל אביב למשל, מדובר על מחסור של כ-3,000 יחידות דיור. השורה התחתונה היא שכאשר ההיצע רחוק מלהדביק את הביקוש הרב, מחירי הדיור מטפסים ואיתם גם מחירי השכירות.

אם מחפשים צד אופטימי, הרי שכאשר אותם הפרויקטים בפינוי-בינוי יגיעו אל קו הסיום, אלפי יחידות דיור חדשות יצטרפו לשוק – ומלאי הדירות בתל אביב ובאזור המרכז יעלה דרמטית. לעניין הזה יהיה אפקט חיובי הן על הרוכשים והן על השוכרים: באזורים בהם יושלמו פרויקטים ותהיה תחרות, יש סיכוי טוב גם לירידת מחירים".

עוד ב-

האם תוכנית דירה בהנחה היא הפתרון למשבר הדיור? מומחי הנדל"ן מנתחים

לכתבה המלאה

צילומים:  באדיבות פלד שמאות מקרקעין, יניב אלפסי, ענבל מרמרי, דוד סקורי