בונים תקציב לרכישת דירה? אלו ההוצאות שצריך להביא בחשבון

החלטתם לרכוש דירה? שיהיה במזל. לפני שאתם מתחילים במסע למציאת דירת החלומות, יש עניין אחד שחשוב להביא בחשבון: מחיר הדירה אינו משקף את העלות האמיתית של רכישת הדירה. למעשה מדובר רק ברכיב אחד בלבד מתוך מגוון העלויות הכרוכות בתהליך רכישת הנכס. כדי להקל על התהליך, המורכב והממושך גם כך, ריכזו עבורכם מומחי המשכנתא של בנק הפועלים את כל ההוצאות שכדאי וחשוב לקחת בחשבון, בבניית התקציב לרכישת הדירה החדשה שלכם.

הוצאות בשלב רכישת הנכס

• דמי תיווך – אם במהלך חיפוש הדירה החלטתם להיעזר במתווך, הרי שתצטרכו לשלם עבור שירותיו דמי תיווך. שיעור דמי התיווך יופיע על הסכם התיווך שעליו תחתמו.

 

• מס רכישה – מדובר במס שעל רוכש הנכס לשלם ככלל תוך 60 יום מתאריך חתימת חוזה הרכישה. שיעור מס הרכישה מחושב על פי מדרגות שעשויות לנוע בין 0% ל-10% ממחיר הנכס, כשגובה מדרגות המס מתעדכן אחת לשנה. בעיקרון, ככל שמחיר הנכס הנרכש גבוה יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה יותר. בהקשר הזה חשוב להוסיף כי מדרגות המס משתנות בין רכישה של דירה ראשונה או חליפית עבור משפרי דיור ודירה נוספת (כלומר דירה שנייה, שלישית וכדומה).

 

• שכר טרחה לעורך דין – ברכישת דירה חדשה מקבלן, בדרך כלל יהיה עליכם לשלם את שכר טרחת עורך הדין המטפל בפרויקט. במקרה שכזה, שכר הטרחה מוגבל לסכום של כ-5,000 שקלים (הסכום צמוד למדד המחירים לצרכן ומתעדכן כל שנה) בתוספת מע"מ או 0.5% ממחיר הדירה+מע"מ – לפי המחיר הנמוך מבין השניים (מגבלה זו על שכר הטרחה לא חלה ברכישה של דירות שמחירן עולה על כ-4.6 מיליון שקלים). שימו לב כי עורך הדין המופקד על הפרויקט, מטפל ברישום הזכויות אך הוא אינו מייצג אתכם מול הקבלן בעסקת רכישת הדירה. לכן מומלץ כי גם ברכישת דירה חדשה מקבלן, העזרו בעורך דין מטעמכם, שייצג אתכם בעסקה מול הקבלן. ברכישת דירה מיד שנייה, תידרשו להיעזר בעורך דין שייצג אתכם בניהול העסקה מול עורך הדין של המוכר.

ההוצאות הנלוות לנטילת משכנתא
ההוצאות הכרוכות בנטילת המשכנתא נחלקות לשני סוגים, הוצאות חד פעמיות שיש לשלם בשלב קבלת המשכנתא, לצד הוצאות קבועות במשך כל תקופת פירעון המשכנתא. ההוצאות החד פעמיות בשלב קבלת המשכנתא, כוללות:
 

• עמלת טיפול באשראי ובביטחונות בגין הלוואות לדיור (עמלת דמי פתיחת תיק) – העמלה היא בשיעור של 0.25% מגובה המשכנתא, מינימום 500 שקלים ומקסימום 6,000 שקלים.

 

• שמאי מקרקעין – בלקיחת משכנתא לרכישת דירה מיד שנייה, תתבקשו על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה, וזאת באמצעות שמאי מקרקעין שתוכלו לבחור מתוך רשימת שמאים שתקבלו מהבנק. מחיר השמאות עשוי לנוע סביב סכומים של 950-350 שקלים לערך ונקבע על-פי ערך הנכס, כאשר לכל בנק טבלת מחירים משלו. לפני שבוחרים שמאי, מומלץ לערוך השוואה בהתאם לניסיון המקצועי, ההמלצות ומחירי השמאים המופיעים ברשימה שקיבלתם מהבנק.

 

• רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק – תשלום בסך של כ-160 שקלים (במקרה של רישום מקוון העלות מעט נמוכה יותר).

 

• רישום מקוון של שעבוד לטובת הבנק ברשם המשכונות – תשלום בסך של כ-165 שקלים. קחו בחשבון כי ייתכנו הוצאות רישום נוספות, בהתאם לסוג הנכס ולאופן הרישום שלו.

 
באשר להוצאות קבועות במשך תקופת פירעון המשכנתא, הרי שהכוונה היא להוצאות קבועות לאורך תקופת פירעון המשכנתא: תשלומי ביטוחים ותשלומי הריבית של המשכנתא, ביטוח מבנה וביטוח חיים אגב משכנתא. במסגרת הביטחונות הנדרשים על ידי הבנק, תדרשו לערוך גם את הביטוחים הבאים, בהם הבנק הוא המוטב:
 

• ביטוח מבנה – לגבי הנכס המשועבד לבנק, הכולל גם כיסוי בגין רעידת אדמה ונזקי צנרת. ביטוח זה נועד לוודא שניתן יהיה לכסות את יתרת ההלוואה מכספי הביטוח במקרה שחלילה ייגרם נזק מהותי לנכס הממושכן.

 

• ביטוח חיים – ביטוח בגובה סכום יתרת ההלוואה. ביטוח זה נועד לוודא כי ניתן יהיה לכסות את יתרת ההלוואה גם במקרה של חלילה פטירת אחד מהלווים במשכנתא.

 

• ריבית המשכנתא – היעזרו ביועץ המשכנתאות בבנק לצורך בדיקת תמהיל המשכנתא המשתלם ביותר עבורכם.

הוצאות המעבר לבית החדש
הסכום הכולל של הוצאות המעבר לדירה תלוי כמובן בנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה. הוא יכול לנוע בין אלפי שקלים בודדים לכמה עשרות אלפי שקלים ואף יותר. כך למשל, אם אתם מתכננים לבצע שיפוץ יסודי בדירה החדשה, יהיה עליכם להקצות סכום משמעותי להוצאות. הנה כמה סוגים של עלויות, שעל פי רוב כרוכות במעבר לדירה חדשה:
 

• דמי שכירות – השאיפה כמובן היא לתאם בין מועד מסירת הדירה החדשה לידיכם לבין מועד פינוי הדירה הישנה. עם זאת, לעיתים לא ניתן לתאם בין המועדים. במקרים כאלה ייתכן שיהיה עליכם לשכור דירה כפתרון ביניים, ולשלם דמי שכירות עד הכניסה לדירה החדשה. 

 

• הוצאות שיפוץ – העלות הכוללת של השיפוץ נגזרת מהיקף השיפוץ, מאיכות החומרים שבהם אתם בוחרים להשתמש ומהתקציב שייעדתם לצורך השיפוץ. רצוי להתחיל בתהליך השיפוץ רק לאחר שבניתם תקציב מפורט, המתחשב בכל העלויות: החל מהניקיון והצביעה, דרך עלות העבודה והחומרים, וכלה בריהוט. כדאי להשוות מחירים בין ספקים וקבלנים שונים. עוד חשוב לדעת: אם תגדירו את תקציב השיפוץ עוד לפני לקיחת המשכנתא, תוכלו לקחת בחשבון סכום המשכנתא הדרוש לכם גם את הוצאות השיפוץ.

 

• הובלה – עלות ההובלה משתנה, בין היתר, בהתאם להיקף התכולה שאתם צריכים להעביר, למרחק שבין הדירות, לקומות שבהן הן נמצאות, לאפשרות להשתמש במעלית ולצורך להשתמש בציוד הובלה מיוחד. כדאי לבקש מהמוביל להגיע ולראות את התכולה לפני מתן ההצעה.

למתחם התוכן המלא לחצו כאן

אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. האמור אינו מהווה הצעה למתן אשראי. מתן ההלוואה ותנאיה כפוף לאישור הבנק, לתנאיו ולכל דין.

האמור לעיל הינו בבחינת מידע והסברים כלליים בלבד ואינו מהווה ייעוץ המותאם ללקוח ולצרכיו האישיים. ההסברים הינם כללים ובהתאם לחוק, לכללים ולתעריפים הידועים במועד כתיבת מאמר זה.

(בשיתוף בנק הפועלים)